关于房屋销售代理佣金收取比例的浅见

一、何为房屋销售代理佣金

销售佣金是指企业在销售业务发生时支付给中间人的报酬，中间人必须是有权从事中介服务的单位或个人，但不包括本企业的职工。虽然名为“代理佣金”，但是按照反不正当竞争法中对于佣金的说明，其实为居间费用。

居间人，也就是我们通常所言的“中介”，按照《合同法》：“第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”居间人可以收取居间费用，法律并没有对居间费的上限或者下限做任何强制性规定，而是将其作为双方协商一致的结果。

二、关于房屋销售代理佣金的比例

在房地产行业，相关法规也放开了房屋销售代理佣金收取比例的限制。

根据《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）中的规定：“二、下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等；实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。”此外，上海市在2015年《上海市定价目录》也取消了对于房地产经纪服务收费的政府定价。

故而，行政主管部门对于房屋销售佣金呈开放态度，并不对于房屋销售佣金的收取比例做任何强制性规定或者规定政府指导价格，更多地以市场化方式处理，并加以适当监管。

根据城市不同、项目品质不同、自我实力和开发商公关关系不同，房屋销售佣金均有些微差别，一般住宅在1-2%，商铺1.5-5%。对于部分新房去化周期较长的楼盘，某些开发商会给予销售经纪人较高的佣金提成，以拓宽销售渠道，刺激销售。具体比例按照市场具体情况，以市场化、科学化的方式确定。

三、关于房屋销售代理佣金的税前扣取比例

尽管法律法规对于房屋销售代理佣金没有强制性规定，但是税法上以限制税前扣除的方式对房屋销售代理佣金的比例予以引导。

（1）境内销售代理机构：根据《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）中排名前列条的规定：“企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除……2.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”房地产企业作为非保险类的其他企业，与其生产经营有关的手续费及佣金部分，不超过5%以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。

（2）境外销售代理机构：根据《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”

对于超过部分的佣金，并不违反相关法规，只是不得在税前扣除，这必然成为房地产企业的经营成本。

四、总结

房屋销售代理佣金具体的支付比例由双方协商，没有限制。但是佣金在所得税前的扣除是有规定比例和其他限制的。因此，从市场化、科学化、合理化、经济化的角度出发，对于项目销售难度大，需要高佣金来匹配，企业此时可以适当提高佣金比例，但是不建议采取过高佣金来拓宽销售渠道，因为此举不仅可能无法取得预期销售效果，而且将大大增加企业的经营成本。