上海一季度高端住宅量缩价挺 新兴商务区表现强劲

仲量联行今日发布的排名前列季度上海房地产市场报告显示，一季度上海非中央商务区楼市场保持了其强劲的增长势头，租赁表现良好。住宅方面，虽然强劲的改善型需求减轻了开发商降价销售的压力，但紧缩的楼市政策仍使住宅销售放缓。

新兴商务区表现强劲

一季度上海写字楼市场表现出的一个明显特征是，非中央商务区市场净吸纳量表现优于中央商务区。排名前列季度楼市场整体租赁需求保持稳定，浦东中央商务区新建成的楼项目满足了租户对升级和扩张的需求。仲量联行上海商业部总监张静指出：“内资律所、TMT是浦西中央商务区的主要需求来源，但快速发展的非中央商务区将会对浦西中央商务区构成压力。”非中央商务区租赁势头依然保持强劲，一季度净吸纳量超过162,000平方米，代表性的交易包括百事公司在歌斐中心租赁约7,000平方米，中美联泰大都会人寿保险在上海星荟中心租赁约3,500平方米。

这一季度，大量新增供应入市。中央商务区内四个项目竣工，建筑面积共计约528,600平方米，包括超高层地标性建筑上海中心（204,500平方米）；非中央商务区七个项目竣工，建筑面积共计约442,000平方米。大量新增供应导致中央商务区和非中央商务区空置率均有所上升，浦东中央商务区空置率上升5.2个百分点至13.1%，浦西中央商务区空置率上升3.0个百分点至12.1%，非中央商务区空置率上升4.5个百分点至22.5%。

值得关注的是，新兴中央商务区表现突出。由于大量新增供应入市，业主面对日益加剧的竞争对于定价更趋谨慎，中央商务区租金保持平稳。以火车站和北外滩板块为代表的新兴中央商务区表现突出，整个非中央商务区租金小幅上涨1.0%。

由于自住和投资的双重需求，销售型写字楼需求强劲，推动价格上涨。2017年排名前列季度，上海销售型优质楼项目销售面积同比上涨10.1%，达到141,475平方米。国内民营企业仍然是需求的主要动力来源，国有企业也于本季度贡献一部分楼销售成交。

高端住宅量缩价挺

高端住宅方面，在紧缩政策影响下成交量继续下滑。继上季度出台一系列紧缩政策后，上海政府加强了对商业产权交易的监管和整顿。在更严厉的政策环境、有限的新增供应以及季节性波动等因素的共同作用下，一季度上海整体市场和高端住宅市场成交量分别环比下跌33%和28%。然而与整体成交量萎缩恰恰相反的是，一季度新开盘的项目销售火爆。位于浦东前滩的新项目晶耀名邸在1月19日推出294套住宅后，当日即告售罄。

在紧缩政策影响下，一季度高端住宅平均价格仅环比上涨0.3%，较上季度1.0%的增幅有所收窄。虽然价格涨幅放缓，但强劲的置换需求和较小的库存压力并未使开发商面临降价压力。在租赁市场，春节后租赁活动有所回暖。因此，租金在连续两个季度小幅下跌后本季度小幅上涨0.2% 。由于资产价格的涨幅超过租金的涨幅，一季度投资回报率略有下降。

仲量联行预计，上海的楼市政策在2017年将保持紧缩，预计成交量将保持低位而价格将趋于稳定。在高端住宅市场，由于新增供应有限，成交量将继续被抑制。仲量联行上海项目销售总监周静表示：“尽管在过去两个季度里价格增速放缓，我们认为2017价格都不会出现下调。”由于改善型需求依然强劲，仲量联行预计开发商不太可能在接下来的几个月里降价。