4月上海楼市真相:20余盘扎堆认筹,去化冷热不均
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随着房地产行业逐渐复工复产复市，经历漫长“禁足”的市民，纷纷开启“买买买”模式。
沪上陆续开放的各大新盘售楼处，以及20余个项目纷纷开闸入市，让压抑许久的买房换房需求找到了宣泄口。
4月以来，上海已有不少售楼处出现了认筹现场全是“人人人”的盛况，部分楼盘甚至由于访客过多而不得不暂停接待。
01
人人人人，售楼处比商场热闹
你能想象，这是疫情还没彻底结束下的上海楼市吗？
4月13日，位于浦东碧云、总价1750万起的碧云尊邸认筹首日，现场戴口罩的购房者们大排长龙。据爆料，由于看房预约电话被打爆，售楼处工作人员不堪重负直接拔掉电话线。
4月15日，浦东前滩神秘新盘东方惠礼开始认筹，当天认筹队伍同样也是见首不见尾。该项目全部住宅房源仅有411套，从第三方监测数据显示，认筹首日就已有300多组认筹。
从开发商公布的认筹须知看到，东方惠礼认筹时间为4月15日-4月19日12:00，仅有4天半，摇号定在4月25日，开盘选房则在4月26-28日分三批次进行，前滩板块妥妥的下一个“千人摇”就要来了。
碧云尊邸、东方惠礼这两个项目的火爆，并非个案现象，而仅仅是当前新房市场开盘潮的一个缩影。
据搜狐焦点统计，4月份已开盘及预计开盘项目合计有25个之多，推盘房源达到7547套。（文末附明细表）
就在今天（4月16日），上海就有4个项目同日开盘销售，分别是碧云壹零、新未来樾湖、万科西郊都会以及大华公园城市。
目前市面上的新盘认筹金从20万-600万不等，加上上海早在2018年已出台认筹新规，同一认筹时间段，一名购房者只能认筹一个项目，否则视为无效。尽管如此，近期依然已有5个项目超额认筹。
不管是认筹特别数还是认筹比例，中海汇德里目前暂列排名前列。该项目推盘360套，认筹还有2天结束就已达971组，认筹率约270%，几乎是三人抢一套房的概率。
在此之前，滨江凯旋门4月6日认筹结束，其官微公布实际认筹350组，认筹率正好200%。该项目地处陆家嘴滨江板块，备案均价达13.8万/㎡，总价区间约1234-8054万/套。
大华公园城市开盘房源179套，摇号公证结果显示认筹204组，认筹率114%，另有小筹96组。4月16日开盘选房，现场井然有序。
陆家嘴锦绣逸庭整个项目仅有75套房源，认筹期间收到大筹75组，选房当天售出46套，去化率超6成。
另外，临港新片区刚需项目绿城上海诚园也十分抢手，推出最后一批次154套房源，总价171万起，实际认筹226组，认筹率146.8%。
02
多盘人气不足 楼市尚在复苏中
看到这里，或许有人关心，上海楼市真的彻底回暖了吗？
“一房难求”的同时，其实市场上还有另一种画风：也不乏一些项目开盘被“冷落”，供应房源数百套，但实际认筹仅为数十组，认筹率仅为两三成左右，甚至个别项目还出现无人认筹的窘境。
据搜狐焦点统计，目前认筹已经结束但认筹率在50%左右及以下的项目，约有7个之多。
这其中，最为典型的当属认筹期间无人认筹的颐景园江南院。该项目新推19套别墅产品，3月17日开启认筹，至3月23日结束却无人认筹，于是开发商发布公告取消摇号选房，并撤回公证申请。
同在临港新片区的碧云壹零，因为户型面积较大总价，门槛较高，此次推出51套别墅产品，也只有12组认筹，认筹率勉强过2成。
3月就开始出现排队看房的亲水湾风华，虽然整体认筹有333组，特别数不算少，但相比推盘房源717套，认筹率不足5成。
同样情况也发生在同济晶萃，认筹211组，但房源多达574套，认筹率仅为36.8%。贝尚湾开盘270套，认筹101组，认筹率约37.4%。
前文提及多个市中心项目认筹火爆，但也有项目认筹情况不容乐观。
其中，内环内铭德传奇漪景庭取证房源125套，认筹仅为42组，认筹率33.6%。徐汇梧桐公馆推出155套，认筹81组，认筹比例约为1/2。
从成交数据看，近三周上海新房成交量均值基本在10万/㎡左右，较3月已有明显回升。但与春节前周度成交约18万/㎡的量，尚存在一定差距，因此断言成交彻底回暖还为时尚早。
线上数据也进一步证实了楼市正在逐步复苏。据搜狐焦点400电话系统显示，3月初至4月中旬，售楼处咨询电话正稳步回升。
一边是排队看房，火爆认筹，一边是人气不足，去化乏力，当前上海楼市正出现冷热不均的态势。
究其原因有几点，一是受疫情、股市、降息降准等影响，买房成为较为稳妥的投资保值手段；二是受疫情影响积累了两三个月的购房需求，在近期复工之后开始得到释放；三是经过疫情之后，大家对好房子好物业的要求越来越高，自身品质好的项目会格外受到关注。根据市场行情判断，未来楼市热度应该有增无减，但热度仅限于优质项目。
4月下半月，上海新房市场还将十余个项目先后开盘，他们将会有怎样的认筹及去化表现，值得期待。
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