上海楼市:买哪里楼盘,未来价值潜力比较合适?

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提问：你好！曾叔！本人目前单身，首套考虑买次新房，但是一直没有选到合适的房子，想着要不要先在买一套郊区的新房，然后出租，用租金在市区自己在租一套自住，这样的方法是否可行？如果可行，买哪里楼盘，未来价值潜力比较合适，还有更好的解决方案吗？

回答：你好，说实话这个方案其实是一个挺好的曲线救国的方案，但这个方案是有前提的，相对来说这样的方案比较适合年轻人，对于年轻人来说，目前刚刚进入工作进入社会，工作的方向性并没有那么明确，所以未来在哪里会扎根工作，其实不是很明确的，而买房最重要的是要考虑工作和家庭之间的距离关系。所以在没有考虑特别清楚的前提下，在市中心租一套房子是比较合理的，但是又比较担心未来房价涨了买不起，可以先买一套合适的放着或出租，等未来明确具体的目标诉求了，可以把那套房子卖了换一套合适的。另外买来的房子用来出租的话，这套房子相对来说装修可以不用太好，简装或者毛坯都是可以的。如果装修太好，未来它一定会有损耗，出租对这块损耗是在所难免的，不管未来是抛盘还是说自己住这边损耗都要考虑进去，所以如果是简装那就是较好的。

提问：你好，曾叔，请问靠近变电站的房子能买吗？不是小区变电站，是大的、社区用的100KV 的变电站，如果能买的话一般折价多少合适呢？

回答：你好，这个算是硬伤，之前说过的，不建议买，实质上对人体无害，但是接盘客都不喜欢，涨价会有影响。也不好卖；折价一般在15%。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：您好！曾叔，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：你好，1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。

提问：你好，曾叔，去年同样350万总价，黄埔现在380了，白云还是350，如果黄埔没有涨，优选黄埔，但是现在黄埔有30万的涨幅了，再去对比这2者，选哪个好呢？是追涨去黄埔还是在白云埋伏等轮动？如果时间拉长3-5年一个楼市周期，之前总价一样的最后涨幅是不是差不多，只是哪里先涨哪里后涨？

回答：你好，白云的350万要分区域，因为白云实在太大了，它贵的都顶豪的去到10万，而便宜的两三万，还有甚至2万以下也可以找一找。如果你是买居住环境还行的，一定要围绕着白云新城一带去看。这个还是会有拉动的，就等同于深圳的东部一样，如果广州依然放松不出政策，这个轮动始终还是会到达白云的核心区板块的，就是白云新城一带，如果调控中途出来了，那就会有比较负面的影响。未必会涨到位。因为房子是一个消费品，一个非常耐耗的消费品，他基本建成之后就不会消失。所以尽管是一线城市也好，2345线城市也好，房子的总量是不断在增加的。我们在挑这些房子的时候，就必须挑他存量里面还好的房子，这样子才会在未来不断的调控变换当中有不错的抗跌或者是逆势上涨的可能。广州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享。

提问：曾叔好！您觉得花好园这个楼盘的怎么样，我是手上有120多万闲置资金，想买个单间或者一房一厅，想前期出租，将来也可能自住。

回答：你好，花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，如果在车公庙上班，住这个小区再方便不过了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。 车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝连接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，花好园的单价只有七万多。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型，那日夜不息的超强噪音实在太可怕了。

提问：你好。曾叔。现在用65岁母亲2套房资格摇号，本月刚把翡翠城一期房子出售掉，手上现金有800多万，按揭的话有天空之城叠排的300多万。现在手头有大华澄品的166方，想再投资一套，可能母亲按揭会有问题吧？候选楼盘有御潮府，

回答：你好，翡翠城一期，2005年左右建，地铁在建，还有潜力的呀。天空之城自住还可保留；大华澄品也不错，可继续持有；60岁以后可考虑做JYD接力贷；御潮府可考虑的，但由于片区发展成熟，买来收藏还可，投资增长潜力可能不是很大。较具潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免得？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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