11月楼市报告 | 均价六连降 仅4盘摇号认筹率均破100%

在经历“金九银十”高速奔跑后，11月上海楼市行情出现降温。

据上海中原地产数据显示，11月1日-30日上海新房成交面积约77.1万㎡，环比减少19.4%，成为下半年成交量较低的一个月。

同时，基于当月成交项目都聚焦在中低价位产品，全市新房均价低位徘徊，当月成交均价52890元/㎡，环比下跌1.6%。

继5月冲高6.3万/㎡+之后，上海新房均价连续6个月出现下降，这一均价也创今年价格新低。

01

单周成交量呈U型走势 豪宅缺位

刚刚过去的11月份，每周成交量几乎都处于低位震荡。首周成交量缩水到19万㎡以内，当中两周一度跌至16万㎡，最后一周虽然有翘尾，但成交量也没有超过19万㎡，整体呈现U型走势。

从区域表现看，闵行区因受到新城千禧公园、保利锦上等浦江板块项目开盘后集中成交的影响，成交量排在全市之首。青浦、松江、奉贤、嘉定等刚需大区成交较为稳定；在10月处于榜首位置的原南汇区，上月成交不足6万㎡，排名第六。

从月度成交量TOP10榜单来看，11月份出现高价房集体缺位的情况，基本以首次改善产品为主。榜单中价格最贵的项目均价也只不过为6.4万元/㎡，可见高价房本月成交表现略微逊色。上月连续3周成交榜单上没有豪宅上榜，也是今年少有的现象。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：从以往惯例来看，经过“金九银十”2个月的火爆之后，11月成交量缩水属于正常现象。

02

受疫情影响 取证认筹暂停半月

据上海中原地产数据显示，11月份仅6个项目开盘入市，新增供应链约16万㎡。这个数字甚至不如下半年以来一周的供应量。

值得关注的是，11月整个上半月没有一个住宅项目取证、摇号或开盘，直到11月18日浦发仁恒珊瑚世纪正式开盘。

当月开盘6个项目中，只有4个公开摇号，有效认筹合计2648组，环比骤减259%。摇号数量仅超过疫情最为严重的2、3月份，但4盘认筹率均破100%，平均认筹率约193%。

入市体量较大的项目是浦东周康板块的仁恒锦绣世纪，340套可售住宅全部推出，供应量约3.8万㎡，备案均价6.6万元/㎡。摇号开盘时间临时延后至11月19日，实际有效认筹1077组，是当月少有一个“千人摇”项目，认筹率317%为当月较高。

11月出现供应骤降的情况，一方面和楼市供应节奏有关，因为经过金九银十的高速奔跑，到11月份市场需要有调整喘息，供应本身就会减少。

另一方面和疫情反复有关，而这个因素影响更大些。整个上半月供应暂停，尤其是大浦东是供求大户，供应减少对市场影响很大。

卢文曦认为，市场总体供应量不会有太多波动，11月份应该入市而没有入市的项目预计会在12月份入市。目前上海疫情可控，情况也在好转，预计后续供应会逐步释放出来，届时在供应的推动下，成交有望反弹。

由于12月份本身还有年末收官的意味，不少房企也会趁机会抓紧年末最后时间窗口做业绩，最后一个月市场供应多，买家的选择面广，竞争会比较激烈。

11月上海楼市报告

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