上海楼市:前滩是近几年,最看好的上海升值性最强的三板块之一!

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提问：你好，曾叔，前滩楼盘现在可以入吗？楼盘东方惠礼，都说前滩发展会不错。9万多的单价，作为二套房的话首付七成，也只能入手47平米的小户型，因为有可能会对口华师附中，也是一个较大考虑因素。但是今年经济影响，也不知道是否现在是较佳时机？还是年底疫情明朗再看看？想问问，是否投资学区房会更保值？前滩新房小户型是否可以入？东方慧礼距离华二比其他楼盘偏远，还是等等其他楼盘的小户型？也是特纠结。我们是二套投资的 ，是否有其他板块推荐？目前名下已经有一套学区房了。所以也不是特别着急。

回答：你好，前滩是近几年，最看好的上海升值性最强的三板块之一！其他两个板块，分别是大虹桥商务区和张江科学城。前滩，区位很好，整体规划开发，具有商务区的定位，功能与配套很好，当然也包括优质学区华二附中。前滩整个区位，都很好。但细分小区，影响因素主要是距地铁站的距离，以及商业配套。东方惠礼，离地铁站800米，有点尴尬，步行得15分钟，不能算地铁房了；尚峰名邸、三湘印象名邸、格力等那个地点，距地铁站1.2公里左右，就更不能算地铁房了；华唐名邸距地铁站400多米，这个距离步行可以。

商业配套，主要集中于济阳路西侧，也即前滩商务区的东部。格力所在的九宫格那个区域，距商业最远。关于价格，东方惠礼均价9.2万，应存在15%左右的差价。当前可以参与认筹，具有投资价值。其他板块，如大虹桥，多数新盘，基本没什么限价，没有价差。比如，万科天空之城，区位很好，地铁边上，我很看好长线升值性。但当前没有价差。现在是时机，可以考虑上车东方惠礼。上海买房价值高的板块及楼盘详见内部分享。

提问：曾叔，你好！坐标上海，刚拿到房票，首房首贷，自住投资。现在老公每月公积金有6k，年薪税后差不多50万，现在手上子弹有100w，另有70w放定投和理财里暂时不想拿出来，首付的话父母会资助一些，应该能凑到200w左右，因考虑后期可能换工作导致薪资不稳定，所以总预算控制在600w以内，现在工作的地方在徐汇万科中心，您对房子选购的位置以及买什么样的房子有什么建议吗？我们今年打算要宝宝，现阶段购房需要多考虑孩子上学的问题吗？我们有看过龙漕路地铁站附近的房子，交通很方便，但是我们的预算只能买房龄很老的房子，不是很喜欢那边的居住环境。今天去了前滩，看天地苑和华城秀庭的房子，感觉还可以，就是目前通勤不是很方便。对于我们的情况希望您能给我们点建议，谢谢。

回答：你好，我的建议是：1、刚需一定要选择离生活工作圈子近和住得舒服。如果有要孩子打算，可以考虑带个学区，因为一线城市置换房子成本太高。2、刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘。3、上海前滩的定位就是下一个陆家嘴，现在是陆家嘴集团全力打造，金融业和服务导入，所以前滩成为副中心，几乎是板上钉钉的事情。大虹桥的规划板块比前滩大很多，商业规划也是三倍，这是优势也是劣势。大，做出来的结果就会是高级的，也是因为大，所以它的密度不够紧实，所以发展需要很多年。相对来说，前滩买入确定很大，如果想求稳，现在买前滩限价，肯定赚钱，有套利机会。

提问：曾叔，你好！不知道曾叔对我们这个镇上有没有了解。目前有很多上海人来我们这买房投资。请问坐标如皋港长江镇。环沪如何买？

回答：你好，环沪如何买？首先大家要记得一个逻辑，环沪能否发展的起来，和环沪所在的城市没有关系，和上海本身有关系。有一个大格局，本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。但是环沪一定有坑，而且非常多，太多项目想要借着这个概念去炒作，但凡是个项目都可以拉根线说自己距离人民广场直线距离才多少。环沪概念被逐利使用后，各种的夸张和放大层出不穷，毫不夸张的说，市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。有一个简单的判断，就是看是否有房企品牌，在这里深耕。你要看环沪这么多城市，如果这个城市前十强的房企不愿意去，那么城市就有很大的问题。所以在我看来，如皋长江镇就是割韭菜的存在。要想清楚谁来接你的盘，不要被销售糊弄的晕头转向，自己问问自己，三年五年后谁会来接盘，如果是本地人来买那么配套有没有可能跟上，如果小白来买这里产业会不会落地，如果上海人来买这里交通能不能跟上。环沪投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，目前在信阳有套复式，面积250平外送50平大阳台，但是没电梯（已提前还款，证在手），老公因为专业原因在上海上班，我目前在信阳上班，两个孩子（3岁，6岁）也在信阳，他的专业回来不好找工作，为了小孩以后高考也想着结束两地就想着能在上海周边买房，但是因为他之前在上海上班了快5年结果前年去北京干了一年又回上海了，导致现在没有购房资格，他脑子冲动在嘉善选了一套房子，面积超级小才89平，我的意思是把这边房子卖了再在那边买，他却说楼盘快没了非得借钱付了首付，这边房子还没卖出去，那边说是付首付了，但是因为我一直没去还没办贷款，不知道现在这种情况该怎么办，我都焦虑到考虑要不要离婚了。

回答：你好，首先你往环沪周边城市发展的方向是正确的，比信阳更有价值，然后以环沪为跳板，将来能入上海是较好的。其实你也不用过于焦虑，选择也并没有错得太远.说说我的3点建议：1.如果嘉善房子能退可以给退掉，目前环沪周边城市中最看好的是昆山花桥。只要上海的五年限购不放开，花桥房价都会长期参照安亭的房价来做比较。未来反超城西也是可能的。花桥价值大于嘉善。2.如果嘉善房子退不掉，因为你还没有办贷款，只要没有网签备案，还可以让中介帮你转手，然后联系开发商更名。3.如果以上2个方法，嘉善房子还是不能最终脱手，考虑你们买房首付是借的，如果遇到资金周转问题，可以考虑把信阳全款房子做一笔抵押，缓解目前经济紧张问题。

提问：你好，曾叔，目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层。

回答：你好，富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。320可看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好，曾叔，新人首问，想在上海买房没指标，有什么办法吗？去年错过深圳，今年眼看着就要错过上海和广州，现在还等半年入户广州还适合吗？

回答：你好，楼市四个周期，启动期、上涨期、近顶期、横盘期。其中，适合买房的是：启动期、上涨期、近顶期、横盘期。最适合买房的是：横盘期。没有任何必要担心错过一轮行情，除非它是最后一轮。

提问：曾叔您好，浦东孙桥的圣宇豪庭自助兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好。圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。

提问：您好！曾叔，打扰了，请问河北燕郊两套房子，均有贷款共100万，夫妻月收入2.7w左右，有老人有小孩，家庭开支加上房贷共1.7w左右，存款70万左右，想要还掉一套房贷，然后杭州买套二手房子给自住或者投资，请问要考虑哪些因素？哪个地段买比较好？

回答：你好，近年燕郊的二手房市场一直都处于偏冷状态。我个人其实是比较看好燕郊的中长期发展的，现在其实可以看作是燕郊上车的机会。但是话说回来改善其实也不分时间，更何况你是从四线去往新一线，这个决策还是非常支持的。需要注意的几点：1，燕郊目前二手房市场较冷，出手成交周期可能偏长，且买家议价空间会比较大，想成交就要有这个心理预期；2，就是确定是否有在杭州购房的资格，如若资格不符合可以提前运作；3，杭州暂时二手房有所降温，但长期来看依然存在上涨压力。真有卖燕郊买杭州的打算，要尽早行动，市场整体环境短期不会改观，杭州又有亚运会利好，涨幅大于燕郊；4，燕郊房价和杭州还是有很多差距，至于未来在哪个区域购买，一看资金情况，二看购房需求。建议自己去杭州市场实地看过之后再做决定。杭州投资回报率高的板块及楼盘分享，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，曾叔，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免得？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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