1986年 土地金融化踏上历史舞台!

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《我们房地产这些年》详细介绍了房地产30年的发展历史，让我们更清晰的了解现今的房地产行业是如何架构，又是如何发展，以期让我们每个人在楼市中的行为能够更胸有成竹。

本文从1978年，一直介绍到2009年，可以说是一本房地产行业编年史，不管是普通人，还是房产从业人员，都可以从中收获自己的感悟。

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1986年，世界再次聚焦中国，聚焦邓小平。过去的几年里，在邓小平的领导下，中国波澜壮阔的改革大潮引起了世界的广泛关注。新年伊始，邓小平的头像第五次登上《时代周刊》的封面，第二次成为年度风云人物。

这一年，股票、股份制、证券市场闯进很多人的视野，尽管对于当时的中国资本市场来说，真正的活跃还要再等若干年，但不影响越来越多的曾被认为是资本主义特有的东西被人们重新认识。

这其中就包括土地，今天，我们必须重新认识这位“万物之母”。

土地，是民生之本，发展之基，中国5000年来一直是一个农业国，土地背负、承载着5000年的历史。多少璀璨而辉煌的文明在土地依托下渐渐成长。

但，人少地多是中国的国情。我国土地总面积位居世界第三，但人均土地面积仅相当于世界平均水平的1/3，在计划经济向市场经济转轨、土地市场逐步发育的过程中，不同类型的用地需求日益膨胀，乱占土地、滥用耕地的现象愈演愈烈，多方面显示当时的土地管理体制已经不适应经济社会发展的需要。

正是在乱占耕地日益严峻的形势下，1986年2月21日，国务院决定成立国家土地管理局。6月25日，颁布通过了《中华人民共和国土地管理法》，这是新中国成立后，排名前列步关于土地资源管理、全面调整土地关系的法律，标志着我国土地管理工作开始纳入依法管理的轨道。

这一年虽然不像文字表述的那么精彩，但影响之深远却是始料未及。

中国土地使用制度30年来的发展史，是一部探求、实践以市场化方式配置土地资源、市场化程度不断深化的历史，也是一部解放思想、改革创新的历史。

在20世纪80年代中前期的中国，土地是不能流通和买卖的。在随着改革开放的深入，新的问题摆到决策者的面前。

尽管1979年颁布《中外合资企业经营法》已经提到了利用国有土地有偿使用筹措建设资金的想法，但是，为了吸引外资，许多地方仍在把土地作为引资的优惠条件。

在合资时、通常只是象征性地征收点使用费或者“先上车，后买票”，甚至无偿提供给外商使用，即使在深圳，一部分按照规定有偿使用，另一部分无偿划拨，而且，无偿划拨占了绝大部分。

土地的改革离不开深圳，作为改革开放的排头兵，深圳在土地使用制度改革上所做的一系列探索和创新，既是深圳特区波澜壮阔的改革开放历程的生动写照，也是中国土地制度改革的一个精彩缩影。

立市之初，用“一穷二白”来形容深圳毫不为过，在那时，面对窘迫的“腰包”，“让徒弟上流出金子”是深圳人梦寐以求的事。

1979年3月17日，香港招商局和深圳市商定，在蛇口工业区租赁土地1000亩，每年每亩交地租4000港元，租赁期限15年，免所得税3年。

1979年12月31日，时任深圳城市建设委员会主任的李新亭与香港妙丽集团刘天就签下一份《建设与出售深圳华侨新村楼宇协议书》，这份手写的协议书约定：“以补偿贸易的方式，在深圳市竹园及东湖附近等地建设一处容纳五万人的花桥居住区。”

然而实际上就是深圳拿地，港商出钱合作开发，但在当时，深圳以“补偿贸易”这个这个听起来相当别扭的方式向港方收取一定的利润分成，虽然半遮半掩，但也终于走出这一步。

1980年8月，广东省颁布《广东省经济特区条例》地12条提出：“境外客商使用经济特区土地的要交纳土地使用费。”不过，既未规定收费标准，也没有规定土地出让年限，甚至未涉及土地权属，一切都需经双方协商决定。

1980年12月5日，深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块4000平方米的商住用地签下排名前列份关于土地使用费征收的协议。

双方约定，港方有偿（每平方米交纳土地使用费5000元港币）、有限期（协议使用期限30年）、熟地（市房地产开发公司负责三通一平）使用该地块。

这份协议几乎涵盖了今天在全国施行的土地使用合同所有的核心内容，正是这份协议，不仅冲破了特区早期建设的资金要求，也开创了中国土地资源从无偿使用转向有偿使用的先河。

不过，虽然征收土地使用费为深圳筹集了一些建设资金，但这对于当时“百业待兴”的深圳来说，仍然“杯水车薪”。

关键是政府没钱，一份资料显示，1985年，政府要搞七通一平的费用很大， 深圳市政府向银行举债6.5亿，每年利息5000万左右，而土地使用费收入较高的1985年，大概也只有1200万，还利息都不够，更别提开发新区。

穷则思变，必须有新的办法。

1986年3月，深圳市领导邀请一批香港人前来考察，并请他们帮忙引进外资并发表高见。一位香港知名人士就资金问题发表讲话，笑着说：这土地不是钱吗？你们老祖宗马克思都承认土地就是财富。

一语道破天机，沿着这条思路，深圳人开始了革命性的改革探索。4月份便从市委、市政府各单位抽调人员组成调研组。

期间邀请了香港著名经济学家、时任香港大学经济系主任的张五常来作了一次报告。报告中，张五常对深圳当时采取的行政划拨和浪费土地资源的状况深感痛惜，他表示：深圳已经开发的土地如果以每平米5元出售，每年可得到2亿；如果每平米50港元，则得到20亿。而香港目前的地价是每平米万元港币。

语出惊人的经济学家再次启发了深圳。

1986年7月，调研组提交了土地制度改革方案，其中写道：所有用地实行有偿使用，协议、招标、公开竞投，各搞一个试点，先易后难。

同年11月17日，又组成考察团在新华社香港分社的协助下赴港考察，为期十天的赴港考察给代表团带来“震惊”之余，更多的是收获。

几乎与深圳同步，上海也在探讨土地批租的政策以及第快递土地出让试点的过程当中。

曾担任上海市土地管理局排名前列任局长的蒋如高说，国家要改革开放，城市基础设施建设面临缺乏资金的巨大难题，资金从哪里来？很多外国朋友向我们建议，说城市的土地非常值钱，而我们建设不是利用土地而是借债，说我们是“捧着金饭碗讨饭”。

1986年9月，上海市政府组织房地产考察团赴港考察，两次考察中，时任仲量行主席梁振英都鼎力参与，具体策划、研究办法、翻译标书等。而在成稿前，市有关部门领导坐镇深圳，把香港各方面代表人士逐一请过来听取意见。

为什么借鉴香港的土地管理模式？

蒋如高解释道：因为香港的模式容易采用。参照香港的模式，土地的所有权仍归国家所有，使用权可以按不同的年期和具体的用地条件，实行有偿使用或有偿出让。而且，香港是世界上比较活跃的城市，全世界的投资者对香港的制度比较熟悉，参照香港的制度，不用做过多的宣传与解释，就能吸引全世界的投资者。

此后经过近一年认真细致的研究，1987年11月29日，《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”出台。这个政策经过当时国务院四位副总理的圈阅和上海市市长江泽民的批准才发布，是法律层面的突破，在当时影响极大。

而12月28日，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》的调研报告教到深圳市领导手中。

报告中写到：香港政府十分珍惜1066平方公里的弹丸之地。把全港土地收归政府。在全面规划和初步开发基础上，采取高地价政策。通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。更重要的是，香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展，难怪专家们说，香港政府把仅有的一点点土地玩活了。

此后，改革方案按预定计划顺利推进。

同年的10月，深圳华侨城建设全面动工，4.8平方公里的土地上将崛起世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等一批深圳“名片”，开创了旅游地产的新模式。

明日分享《1987年，中国土地排名前列拍，烟台打响中国房改排名前列枪》，明天见。