舟山的房子到底值不值得买?网评中国最后的处女地!怕是又要涨了…

昨天，一则标题为《中国楼市最后的处女地，我准备尽快去买套房！》，在朋友圈迅速传开，作者喊话舟山，上谈历史，下谈地理，文章可圈可点。

而买不起房的小编，已泪奔……

以下内容转载于《力哥理财》公众号，不代表本公众号观点。

今天不幸被力哥“临幸”的是个四线小城——舟山。

先说声抱歉，舟山本地还没买房的小伙伴们，对不住了，怕是舟山房价又要涨了……

在之前讲解长三角楼市的文章以及多次线下讲座中，力哥已多次提到过舟山这个旮旯角落的小城市。

只不过我重点提到的是长三角-杭州湾都市圈东北角的支点南通（过去一年已经涨疯了），而没有详细讲解东南角的那个被许多人遗忘的支点舟山。

和许多人一样，力哥想去舟山买房同时考虑到了自住需求和投资需求，但这两个需求的诞生都源自一个力哥坚信未来必会实现的战略构想：

舟山通过跨海大桥直连上海

如果未来没有这座大桥，那力哥的自住需求和投资需求的逻辑起点就不存在。

不了解人类工程技术发展现状的人可能会疑惑，舟山到上海之间是辽阔的东海，真能造出大桥吗？

亲，别忘了，刚通车不久的港珠澳大桥在珠江口辽阔海面上的跨海长度达37公里，实际上连在台湾海峡造大桥在技术上也是完全没问题的。之所以没造原因有二，一是台湾当局不愿和我们手牵手，心连心，二是建造这样一座跨海大桥的成本投入非常高昂，从投入回报角度看，不一定划得来。

港珠澳大桥

这就好比我们从小教育孩子要节约用水，因为地球的淡水资源很有限。可地理老师没告诉你地球表面71%都是水吗？所以缺水在今天是个伪命题。中国不缺水，缺钱。

说到底还是经济问题。

力哥坚信上海和舟山之间未来一定会造大桥，因为这是长三角都市圈未来经济协同发展的必由之路！

力哥多次说过，中国那么大的国家体量，完全支撑得起三个高级都市圈。毕竟长三角、珠三角和京津冀之间的距离都在1000公里以上，而日本关东和关西两大都市圈的距离才300多公里，比上海到合肥的距离还近，所以东京对大阪都会产生虹吸效应。

两种跨海大桥方案

但风光不能都给浦东占了，地域政治平衡不能打破，于是紧接着2010年，鱼素鸡吃了六个核桃，灵光一现，决定排排坐，吃果果，迅速敲定了大虹桥的战略部署，使上海形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双核引擎”格局。

中央对“大虹桥”的战略定位是在以虹桥机场-火车站为中心的5公里半径内，形成全世界较大的现代化综合交通枢纽以及上海现代服务业的核心聚集区，服务目标是整个长三角，整个长江流域乃至全中国。

所以才说大虹桥未来是整个长三角的中心。

话说两头，面对大虹桥这个更靠近长三角腹地的强劲对手，大浦东较大的竞争抓手就是狠狠抓住大虹桥不靠海，只能陆空联运，而无法实现海陆空三位一体联运的软肋。所以要保住大浦东国际航运中心的地位，就必须在“海”字上进一步做文章。

其中的关键一步就是把东海大桥延伸到舟山！

上海虽然名字里有海，但市区并不靠海，黄浦江水深不够，后来把港口移到长江口的外高桥，但也算不上天然良港。

所以上海一直对缺乏深水良港限制航运中心发展很头疼。

但隔壁的宁波-舟山是天然深水良港，于是上海就很臭不要脸地给中央打小报告，强行把属于浙江的舟山群岛中离上海最近的大小洋山岛给租借过来，从临港新城（芦潮港）造了条东海大桥给连上了，这才成就了上海的深水港梦想。

但上海流氓做得再大，也没办法把宁波-舟山港全吃下吧？

所以2016年，宁波-舟山港以9.18亿吨的傲娇战绩连续N年蝉联全球货运吞吐量排名前列大港的宝座！

老二上海港只有7.01亿吨。相比2015年，两者差距进一步拉大了。

随后是新加坡港、苏州港、天津港、广州港、唐山港、青岛港、黑德兰港（澳洲铁矿石出口港）、鹿特丹港。

小编初中地理课本上写的全球排名前列大港马上就要跌出十大了，让啧啧啧……

这其中少有的内河港是苏州港，分为常熟港（全国百强县老四）、张家港港（全国百强县老三）和太仓港（全国百强县老六），苏州经济有多牛可见一斑。

而且这两年全球经济低迷，严重影响航运业发展，上海和新加坡都增长乏力甚至出现负增长，但宁波-舟山港和苏州港却逆势快速增长，尤其是苏州港，去年和新加坡港的差距只有0.19亿吨，今年铁定超过。

如今，全球三大港口汇聚长三角……

不过上海还守着更加高大上的TEU集装箱排名前列大港名头，宁波-舟山港前两年连续把釜山港和香港港拉下马后，目前暂排在新加坡港和深圳港之后，但增速依然是前五大港口中较高的。

试着揣摩一下，如果你是上海市领导，面对宁波-舟山港的强势崛起，你是什么心态？

当然是希望把人家给招安啦~

如果能把已经从上海本土连到小洋山岛的东海大桥继续向南延伸，一直连到舟山本岛，与现有的联接宁波和舟山之间的甬舟高速接上，就等于把全球排名前列大港和第二大港连成一体了，可以有效缓解上海港与宁波-舟山港之间的恶性竞争，尤其是在洋山港上的扯皮现象。

因为当年中央只是把洋山港的港政、航政和口岸管理权划给了上海，但这几座岛屿的行政区划依然归属浙江，随着洋山港的不断发展，这种双重管理的局面难免会遇到各种扯皮问题。

尤其是浙江省肯定不希望自家的天然良港宁波-舟山港永远是大上海背后的影子港。而上海现在依然能占据集装箱排名前列大港的地位，靠的就是气势恢宏的洋山港码头，所以你揣摩下浙江省领导的心态……

两种方案的利弊

话说这两个方案各有利弊，且看分析。

点击查看大图

从上海舟山两地交通角度看

从舟山市中心定海区定海公园出发到上海市中心人民广场，走现有的甬舟高速-沈海高速-杭州湾大桥-沪昆高速这条最短线路，需要276公里，不堵车大约需要3个半小时。

如果延长东海大桥，从舟山本岛出发，经秀山岛、岱山岛、衢山岛，与小洋山岛上的现有东海大桥相连，最短线路需81公里。

而从洋山沈家湾到上海人民广场最短线路需112公里，合计193公里，比现有线路节省30%路程，不堵车的情况下，约需2个半小时。

所以如果单纯从方便上海舟山两地交通的角度看，方案二更佳。

从建造成本看

而从建造成本看，目前的杭州湾跨海大桥在海中的长度是27公里，未来从金山城区出发连接宁波慈溪的最短跨海距离是36公里，和港珠澳大桥差不多，但如果选择这个登陆地，距离杭州湾跨海大桥只有11公里，难免存在重复建设和恶性竞争。所以更好的选择是找相对较远的镇海澥浦登陆，则跨海大桥最短距离为60公里。

相比而言，方案二因为有舟山多个岛屿作跳板，实际在海中的桥梁长度反而短了很多。

舟山岛到秀山岛的跨海距离只有3公里，秀山岛到官山岛只有2公里，官山岛到岱山岛只有1公里，岱山岛到衢山岛12公里，衢山岛到小衢山岛4.5公里，小衢山岛连到洋山沈家湾15公里，全部跨海大桥距离加起来37.5公里。

有人可能会说，地图上看，方案一更接近大陆，水深更浅，施工难度和建设成本应该更低吧。其实整个舟山群岛海域都和杭州湾一样属于大陆架浅滩，坡度缓，水深潜，舟山群岛各岛屿之间的距离那么近，这海能有多深呢？所以方案二的施工难度并不会比方案一大到哪里去，东海大桥不就是较好的证明吗？

另外还有一个因素要考虑到，那就是方案一更接近大陆，可以造成铁路公路双层两用桥，方便高铁直接从上海开往宁波，无需绕道杭州，成本就会更高。而方案二因为在东海上，风浪太大，恐怕很难造高铁。

对金山和镇海的影响

而这两套方案对相关利益方也有着不同的影响。

方案一特别有利于上海金山和宁波镇海的发展。

金山房价是上海的洼地，比崇明还低，不仅因为金山是上海本土距离市中心最远的区，更重要的是金山过去的定位是石化城，空气质量比较糟糕，市区买不起房的人，宁可去奉贤青浦也不愿来金山。

金山银山不如青山绿水，青山绿水就是金山银山。如果能在金山城区拉一座大桥直连宁波舟山，无论对刺激金山经济发展还是吸引更多的浙中南游客顺路来金山旅游，都大有裨益。

对镇海也一样。

但方案一对位于沪杭苏甬这四座大城市X交点位置的嘉兴是大利空，因为今后嘉兴不再是上海人前往宁波和浙中南地区的必经之路了，对本地经济对上海依存度那么高的嘉兴来说，肯定笑不出来。

对浦东和舟山的影响

相比而言，方案二较大的受益方就是浦东和舟山了。对浦东来说，相当于把舟山给变相招安了，对舟山来说，也乐得被上海诏安。要知道，现在上海与江北的两条连接通道，苏通大桥和崇启长江大桥经常堵车，尤其到了节假日，堵车是家常便饭。南通为了能和上海进一步紧密连接，从南通市区连到苏州张家港的跨江大桥居然取名沪通大桥……

施工中的沪通大桥，也是铁路公路两用桥

相比南通人民一心向着大上海的心态，舟山人民更甚！毕竟舟山是孤悬海外的群岛啊！舟山群岛是中国排名前列大群岛，以中国第四大岛舟山岛为中心，群岛以东北-西南方向排列。西南方向的群岛面积大，距离近，主要有朱家尖岛、登步岛、桃花岛、虾峙岛、六横岛等。东北方向的群岛面积小，距离远，主要有秀山岛、岱山列岛、衢山列岛和嵊泗列岛。如果能有一条大桥不但把舟山本岛直接和上海连起来，还能顺便把北边这些岛屿也和大陆连接起来，将会大大促进这些岛屿的经济发展！对舟山房价的助推作用也会非常明显。

这么一来，舟山就从目前长三角-杭州湾超级城市圈的死角，变成了金角！舟山这盘棋就下活了！

对浙江省和宁波市的影响

但对方案二，浙江省和宁波市肯定会比较感冒。就在上个月雄安新区新闻公布后的第二天，浙江省政府就宣布在嘉兴设立全面接轨上海示范区。

另外当年设计杭州湾跨海大桥时中国还没有启动高铁建设大潮，导致目前的沿海高铁沪甬段必须绕经杭州，如果方案一选择公路铁路两用桥，可缩短160公里高铁路程，沪甬高铁较快班次将从现在的1小时47分钟（停靠桐乡、杭州东、绍兴北）进一步缩短到50分钟内（无中途停靠站）。

宁波就更不用说了，方案一能让宁波拥有两条跨杭州湾大桥并大幅缩短和上海的距离，而方案二则让舟山摆脱了对宁波的路径依赖。宁波和舟山的关系，绝不是上海和崇明的关系。崇明只是上海的后花园，没了崇明，上海人最多周末少了个农家乐的选择，但宁波没了舟山，就像老虎没了牙齿，里外不是滋味。这就要提一嘴甬舟恩怨史了。

宁波在1987年被中央确定为计划单列市，这意味着宁波的发展有比较大的自主权，不仅有较大权限可以像上海、北京一样自制地方性法规，而且财政自主权也大幅提高，浙江省对宁波的管辖权限收缩了。

在此之前，舟山群岛一直是宁波市下面代管的县级行政单位（有时叫县、有时叫专区、有时叫地区，但都被宁波压着），但在1987年，宁波一被中央计划单列，浙江转身就给中央打小报告，把舟山升级为和宁波平级的地级市，下辖2区（定海区、普陀区）2县（岱山县、嵊泗县），不再受宁波领导。

舟山群岛在地理上对宁波和整个杭州湾地区起到了卫戍作用，既是抗击外来入侵的排名前列堡垒（鸦片战争时的定海三总兵是中学历史必考知识点），也能降低台风等自然灾害对宁波的影响。宁波北仑港之所以是天然良港，不仅因为吃水比洋山港还要深，而且被舟山群岛环抱，风浪很小，非常适宜船舶作业。这和香港维多利亚湾是一个道理。顺便说个冷知识。早在康熙年间，因为在舟山做生意的英国人很多，清廷就在舟山专设“红毛馆”，用与洋人通商（台北淡水标志性景点“红毛城”也是这么来的）。当时英国东印度公司在舟山一地的投资就超过了在华其他所有口岸的投资总和。到乾隆末年马戛尔尼访华时，就提出了希望清廷出让舟山用作英国在华商贸基地，但六下江南的乾隆皇帝怎么可能不知道舟山的价值，断然否决。

正因为此，英军才会打完广州后沿海一路往北打，费了九牛二虎之力才把舟山给占了，制造既成事实，这才有了“定海三总兵”的英勇抗英史。把舟山作为英国在中国或者说整个东亚地区排名前列据点的原因有三。排名前列，舟山本身是天然良港，比香港的航运条件更好。第二，舟山背后是从唐代后期开始就富甲一方的江南沃土，富甲天下。在1840年，长三角-杭州湾地区就已是中国持续千年的经济最发达地区。英国人和俄国人不同，占你土地不是首要目的，做生意赚钱才是。以舟山为基地和中国人做生意的市场潜力较大。第三，舟山位于中国海岸线的“肚脐”，以此为基地，出门就能锁住中国的黄金水道长江，往北可以进犯帝都，往南可以驰援新加坡、马来亚和婆罗洲的殖民地，往东又可以作为进一步撬开日韩国门的前进基地。所以当年英国人口中的“东方明珠”，既不是上海，也不是香港，而是指舟山。

最后之所以放弃舟山选择香港，原因有很多。

最重要的一条是清廷死活不肯割让舟山，而香港……道光皇帝根本不知道那是什么鬼……

割让岛屿只是为了给英国商人提供一个安全的商贸据点，让中国打开国门做生意才是最重要的诉求。所以最后选择了清廷能接受，港口条件也不错，同时能和英国已经营多年的新加坡岛形成呼应的香港岛。

就这样，舟山人民错过了100多年后把对岸的大陆同胞喊做“蝗虫”的历史性机遇……

2011年，国务院设立了浙江舟山群岛新区，舟山群岛开发正式上升为国家战略。在此之前只设立过三个高级新区：浦东新区、滨海新区和两江新区。

当然，今天已经有20个高级新区了，成立越晚的新区越不值钱。所以舟山群岛新区还是很值钱的。

而舟山地位升级的结果就是浙江决定把宁波港和舟山港合在一起，本来就是一家人，别内斗了，以后统一改叫宁波-舟山港——世界排名前列大港！

所以从国家战略角度看，可能会更支持方案二，有利于打造上海-宁波-舟山一体化的全球无敌无敌真无敌超级大港！

那么问题来了，以后政府到底会选择杭州湾第二跨海大桥方案还是东海大桥延伸线方案呢？

力哥真不知道，这里牵涉到国家、省、市、区等各个层面的复杂利益博弈。但如果我是国家领导，我更倾向于方案二。

方案二对舟山的影响

为啥跑了？

因为舟山当地缺乏吸引年轻人的工作机会。

舟山渔场是世界四大近海渔场之一，东海大黄鱼，东海小黄鱼，东海带鱼……不能说了，力哥口水止不住了……沈家门渔港是江浙一带吃货心中的圣地，所以自古渔业就是舟山的支柱产业。

但有多少年轻人愿意一辈子靠海货为生？

更何况由于过去几十年过度捕捞，竭泽而渔，加上海水污染，舟山渔场的渔业资源退化很厉害。好在这几年政府对休渔期偷偷捕鱼的打击力度非常大，情况正在好转。

又由于舟山是天然良港，背后有浙江腹地，所以船舶工业特别发达，围绕造船、修船、护船等形成了一个巨大的产业链。

但有多少年轻人喜欢一辈子和船坞打交道？

最后一大支柱产业许多人可能想不到，居然是石化产业。

因为是全球排名前列大港，长江经济带90%以上的油品都需要在舟山转运，全国40%的油品、30%的铁矿石和20%的煤炭都存放在这里，所以这里也成了国家最重要的石油战略储备基地。

岙山岛国家石油储备基地

而一旦和上海连通，等于给舟山经济提供了一个新的支柱产业——旅游业！

舟山的旅游资源极为丰富，那么多岛，随便开发开发就能搞出许多主题，且不说东海观世音菩萨的道场普陀山，沈家门的海鲜和朱家尖的沙滩，韩寒《后会无期》的取景地东极岛也是很有feel的小岛。

普陀山南海观音

通过旅游业的兴旺可以带动大量高附加值第三产业发展，从而吸引大量年轻人才回流舟山。

所以舟山较佳的支柱产业布局应该是一产靠渔业，二产靠船舶，三产靠旅游，逐渐弱化存在污染问题的石化产业。渔业和船舶工业本身都有很强的观光潜力可以发掘，而石化产业的退位又能进一步助推舟山旅游的吸引力。

如果你生活在长三角地区，会发现国庆春节长假期间整个长三角地区的各个旅游景点都布满了上海牌照的私家车，上海人的旅游消费能力是非常可怕的……如果舟山能通过这座大桥抱住上海大腿，未来旅游业的发展一定会更上层楼。

如果今后国家能再给予一定的政策支持，也搞个免税岛啥的，舟山的经济发展潜力很值得期待，尤其是舟山还有海南所缺乏的船舶工业基础，经济增长会更稳健。

如果所畅想的这个逻辑能够实现，未来舟山也将会吸引越来越多的投资客置业。

换个角度，从自住需求来看

如果方案二成真，作为家在上海的力哥来说，今后去舟山旅游度假将会变得非常方便，开车去舟山岛以及边上的普陀山只要2个多小时，到衢山和岱山的时间更短。

许多大陆人都有去海南买套房子以后养老的梦想。对这个梦想，我一直持保留态度。

人是一种很有趣的动物，得到时不懂得珍惜，失去时才发现宝贵。生活在大城市，享受最便捷的交通资源，最丰富的娱乐资源，最优质的医疗、教育资源，却整天嚷嚷着要去农村，回归自然。真去住个三五年，你看有几个人受得了这份寂寞？

我们买养老房或度假房主要两个考量因素，一是更好的空气，二是更宜人的温度，这两个自然条件都能让人更健康长寿。

海南买房正好可以满足这两个需求，看起来很美好，但有一个巨大软肋，交通成本高昂。

如果远离大城市，交通不便，一住就是几个月甚至大半年，你真受得了吗？反正我肯定受不了。

更何况对老人来说，优质医疗资源是刚性需求，身体不好的时候，你真敢放弃上海的先进医疗资源，跑海南养生去？

同样是海岛，舟山的海水质量没海南好（最远的嵊泗还可以），舟山的温度也没海南那么温暖，但它却是长三角超级都市圈内少有具有替代性的海岛选择！

说到底，还是地理决定论，舟山距离上海、杭州等中心城市很近。5天在上海工作，2天去岛上发呆，享受自然的野趣和海风的吹拂，这才真正能做到“说走就走，说回就回”，你去海南买房，可能周末住两天就回来吗？

另外舟山的气候条件也不算差。因为水的比热容比陆地高得多，8月平均气温27度左右，1月平均气温6度左右，冬天冷了点，夏天比较适合避暑。

而春夏刮东南季风，舟山位于大陆东南侧，属上风口，所以空气质量很好，有中国好空气之称。秋冬刮西北季风，有点小郁闷，但也比上海好得多。

至于说台风，海南不也有吗？

还有，舟山目前不限购不限贷。

所以舟山并不是一个尽善尽美的买房之选，但却是权衡各方面因素后综合评分比较高的选平衡之选。

理财就是一个不断权衡取舍的过程，凡是不平衡的理财方式一定不是好的理财方式。

至于具体的版块或楼盘，舟山本来就不大，就不多介绍了。

定海市中心房价大概在1.5-1.8万，偏点的1-1.2万。其他几个还没大桥相连的小岛房价大都只有几千，连本岛最北边的西码头一带也只有几千，未来如果东海大桥延伸过来，一定是在这里登陆舟山本岛。

如果喜欢热闹点，出门生活方便点，可以考虑定海城区或东港一带，如果就想静静地看海，则可以去其他偏一点的地方。

另外舟山群岛山多平地少，可用于大规模房地产开发的土地本来就不多，而且建筑材料都要从大陆运过来，交通成本很高，所以岛内房屋造价也比较贵。

另外最近看到个新闻，说中铁隧道勘测设计院有限公司已完成了舟山海底真空隧道初步方案研究。

这货就是把磁悬浮列车技术和“钢铁侠”马斯克正在美国试验的真空管道技术相结合，在海里铺一根真空管道，号称时速超1000公里，单位造价却只有高铁1/3。如果中国要造这货，排名前列选择就是舟山了。

虽然听上去觉得有点扯淡，像之前的“巴铁”，但科技进步这事，又有谁说得准呢？

恩，关于舟山的地理课就上到这，下课！

力哥，ChFP（国家理财规划师）持证人， 在宏观经济、银行、证券、保险、房地产、收藏、理财教育、互联网金融等诸多理财细分领域著有逾400万字作品，为上百位粉丝和会员撰写过度身定做的个性化理财规划方案，出版《力哥说理财》同名系列图书。

娱乐理财脱口秀创始人，擅长“以幽默语言解读财经新闻，以通俗文字诠释理财知识”。梦想每一位理财小白都能轻松入门，每一位理财菜鸟都能快乐成长。嘻嘻哈哈学理财，开开心心过日子！

看完这篇文章后，小编已泪奔，

难道全国的小伙伴

都看好力哥说的中国楼市最后的处女地

都要来舟山买房子吗？

领导说了

您点一个

小编的工资就涨一块！

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编辑：张良

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