楼市“核武器”来了!土地增值税正式进入立法程序!

重磅消息！

土地增值税公开征意，即将立法！

这则消息将会给楼市带来巨大影响！

官方发布！土地增值税正式进入立法程序！

7月16日，财政部和国家税务总局联合发布了《土地增值税法（征求意见稿）》。

这意味，从1993年施行至今的《土地增值税暂行条例》已正式进入了立法程序。

说到这，相信还是有很多人一头雾水：什么是土地增值税？为什么土地增值税的到来，会让开发商和投资客哭呢？

别急，让小编带着大家一步一步揭开疑问。

土地增值税纳税人指的是：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。目前个人住宅（不包括商住用房）转让暂免交土地增值税，但企业尤其是房地产开发企业转让房地产都需要交税。

在征求意见稿中有四点重大变化值得关注，分别是：

1、增加了集体房地产被纳入土地增值税征收范围；

2、由国务院来确定收入和抵扣项目的范围和标准；

3、授权省级人民政府根据当地房地产实际情况，决定对某些情形减征或者免征土地增值税；

4、房地产企业的缴税清算方式从“可清算”变更成“应清算”。

直白点来说，土地增值税，其实就是房地产领域的暴利税，它诞生在新中国出现的排名前列轮房地产热潮中（1993年）。当时在海南、北海、惠州等地，房地产泡沫非常厉害，引起了中央政府的警惕。

1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布，并从1994年1月1日开始实施。鉴于当时的背景，条例规定的税率非常严厉：

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

20多年来，我国土地增值税收入规模不断扩大，房地产开发企业贡献了主要税收。根据财政部数据，土地增值税2018年收入达到5642亿元，同比增长14.9%。今年上半年，土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。其中，中国恒大2018年应交土地增值税约521亿元；碧桂园2018年年报显示，当期土地增值税约为139亿元；万科2018年土地增值税约为196亿元。

威力巨大！开发商、炒房客都要哭了……

对于“土地增值税”入法，很多人都认为和普通购房者无关。

如果你真这么想，那你就大错特错了！

在土地增值税中，涉及两个关键词——“增值额”、“扣除项目金额”。而这两个词主要针对的就是房企和炒房客！

对房企的影响

由于土地增值税征税对象是转移房地产并取得收入的单位和个人，房企是缴纳土地增值税主力军，因此土地增值税立法对房企影响备受关注。

举例说明一下：开发商张先生拿了一块地，地价是1亿，建成房子之后卖了5个亿。开发过程中，支付了开发、建设、配套、税金、利息等成本1亿。这样，他的全成本是2亿，这就是“扣除金额”。而他的增值额是5-2=3亿。

张先生的“增值额”是“扣除金额”的150%。那么，他应该分三段纳税，分别是30%、40%和50%的税率。

这样算起来有点复杂，所以国家又发布了一个“土地增值税暂行条例实施细则”，可以按照下列方式简单计算：

1、增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

4、增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

那么张先生的土地增值税按照3里的公式计算，为：

3×50%－2×15%＝1.2亿元。

也就是说，张先生开发这块土地的收益是3亿，但要缴纳1.2亿元的土地增值税。真正能保留在公司账上的是1.8亿元。当然，他还要缴纳企业所得税，如果分红还要缴纳个人所得税。

对买房人的影响

而对于买房人来说，仍旧是需要按照上述规定缴纳土地增值税的，所以对其也会产生一定的影响。

举例说明：张先生买了一套住宅500万，几年后卖了1000万。期间他的装修、购房贷款利息等“合理支出”是100万。这样，他的“扣除金额”是600万，增值额是1000-500-100=400万。

增值额是扣除额的66%，所以他直接按照上述公式2计算纳税额：

纳税额=400×40%－600×5%＝130万元。

也就是说，张先生炒房子名义上挣了400万，但国家要拿走130万元。注意，这仅仅是土地增值税拿走的，还有契税、个人所得税等着他。如果个人所得税按照“北京模式”，是差价的20%。张先生还有接近55万的个税要缴纳。

但在《条例》中，国家对个人拥有的住宅性质房屋买卖时，都免征了土地增值税。

而在财政部较新公示的“土地增值税法”征求意见稿中，并没有明确的减免措施。

但规定：国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

也就是说，未来个人买卖住宅时，要不要缴纳土地增值税，需要国务院再次明确。如果没有明确，那就是要缴纳。这事实上给未来调控房地产市场预留了较大空间。

此外，对于“建造增值率低于20%的普通住宅”的减免税，以及“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的减免税，调整为授权省级政府决定。

这也为地方政府调控，预留新空间。

可以肯定的是国家不会全面开征土地增值税，具体减免规定只有立法后才能知晓。

一旦土地增值税开始征收，对于个人而言变现的周期就会拉长，目前“满三满二”的制度之下，部分人还会选择承担相关税费以快速出卖房产变现，但是土地增值税的出台几乎会让所有人等到减免时间到后再考虑卖出。

在房价趋稳的大背景下，开征土地增值税，会在一定程度上抑制炒房行为的发生。

防范楼市泡沫，抑制炒房行为

土地增值税入法，意味着以前免征的，将来未必免，要看市场状况，看调控需要。

假如国家对住宅开征“土地增值税”，会有一个怎样的先后次序，或者征收可能？

知名财经专家、评论员刘晓博认为：

对个人买卖住宅全面征收“土地增值税”可能性不大，因为会普遍加重大家负担。

但对于个别城市、少数房型以及炒房客，征收的可能性是存在的。比如以下几类：

排名前列，大城市可能试点。如果个人买卖住宅的“土地增值税”政策变化，可能先从部分大城市开始试点。那四挡“核武器式”的税率应该不会轻易抛出，而是采取“核定税率”，也就是成交备案价的5%到10%来征收。类似目前个人买卖公寓、写字楼、商铺的“土地增值税”征收方式。

第二，豪宅可能纳入。可能会针对占用土地面积比较大的豪宅试行，以抑制豪宅的炒作和对房价的拉升。比如别墅，特别是独栋别墅，还有就是200或者300平米以上的大平面住宅。

第三，可能针对频繁交易者（炒房客）征收。目前很多城市有住房限售2到5年（甚至8到10年）的规定，以防止过度炒作。这其实限制了私人财产的处理权，未来可以用土地增值税来替代限售。比如个人普通住宅持有5年以上转让，免征土地增值税；3到5年的，半额征收；3年转让的，全额征收。

综合来看，土地增值税的立法的初衷还是好的，主要是为了防范楼市泡沫以及抑制炒房行为，给楼市调控留了“后门”。

人人都知道马云、王健林、李嘉诚、王石等大佬非常酷爱读书，每天工作再忙也要抽1个小时出来读书。

有人曾跑去问马云：“我读过很多书，但后来大部分都忘记了，你说读书到底有什么用？”

马云回答：“当我还是个孩子时，我吃过很多食物，现在已经记不清吃过什么了。但可以肯定的是，大部分食物，已经长成了我的骨头和血肉。”

其实，你人生的高度，基本取决你读过的书和遇到的人。

俄罗斯铁腕大帝普京的人生逆转

大家都知道，普京是俄罗斯总统，在这个位置上他已经稳坐十几年。他被称之为俄罗斯灵魂的普京，是俄罗斯女人心里最有魅力的男人。

普京曾经在他的书《普京传》中谈到过一件关于读书的神奇小事。

大学毕业后，普京一直跟着自己的导师索布切克。索布切克这人，既是普京的导师，也是当时圣彼得堡的排名前列位也是少有的一位市长。当时普京是索布切克的得力助手。

1996年，索布切克竞选连任失败，一场针对普京相当激烈、非常肮脏的攻击也随之而来。竞选失败后，有人曾给了普京一份圣彼得堡新政府的工作，但是他都拒绝了，灰心丧气，甚至考虑去做一个出租车司机算了！

有一天，在家里颓废着，因无聊翻出一本往日好友送的一本《列宁传》，细细一读，竟然发现列宁也有过一段和他一样不得志的经历。

他整个人突然顿悟，发现在之前的幕僚生涯中，自己在谋略上实在是大错特错，才导致今天的局面。

第二天，他就让夫人收拾行囊，举家前往莫斯科，通过运筹帷幄、精通人脉，也就有了后来我们知道的普京大帝！

上海皇帝、黑帮教父杜月笙

没有接触过高级的思维和谋略，就永远不知道如何改变现在的生活困境，没钱的继续没钱，会谋划的人混的越来越好。

一代枭雄，当年的上海滩黑帮老大杜月笙，就是较好的例子！

过去上海滩有三个狠角色：黄金荣、张啸林、杜月笙。有这么一个说法：黄金荣贪财，张啸林善打，杜月笙会做人。

这三个人都混的风生水起，在上海滩有头有脸。但只有杜月笙是在码头扛麻袋起来的。

杜月笙家里穷，没读过几天书，在码头扛麻袋的时候，投靠当时的老大黄金荣。

杜月笙有个爱好，就是每天跑到茶馆听讲书人“闲扯”，说书先生今天讲朱元璋，明天讲苏东坡，后天又讲讲当下局势。

对别人来说，茶馆只是个打发时间的消遣地，而对于杜月笙来说，这里就是他的“书房”。

他虽只是个身材瘦弱、没读过多少书的小瘪三，但在这茶馆里，上下五千年的智慧，都从那说书先生的嘴里，融会贯通到他的脑子里了。也就有了后来的上海皇帝、黑帮教父。

杜月笙的智慧，最被人津津乐道就在于他的处事智慧，他常说：“上等人；本事大,脾气小。中等人；本事大,脾气大。下等人；本事小,脾气大。”

整个上海滩的人，都服他！当年毛主席也评价“杜月笙这个人，有本事没脾气！”

后来，张啸林公开投敌，与日本人共存共荣，终在1940年被枪杀；

黄金荣1951年大世界门口扫马路，接受改造；

只有杜月笙在香港过完余生，最终还销毁所有在他那儿的欠条。

生活中，大多数人其实都没有高等学历，也没机会苦读圣贤书。

不过，但凡是小有成就的人，不管出身如何、文化如何，一定是爱读书、懂上进的人！

每个人读书的方式不同，有时间、有学历的人，会随时随地手捧一本书钻研苦读。

但对大多数人来说，其实读书很难，不知道读什么、要上班要应酬没时间读、更读不进去。

因此，很多人都愿意选择“听书”的方式。

早起洗漱、开车的时候、上班路上、睡前躺床上，都可以听书。

想了解更多信息

请微信咨询小狐：shfocus021

来源：房地产政策研究室

免责声明：

1.本图文转载自：房地产政策研究室

2.凡注明转载来源的图文信息，均为其他媒体或平台的作品，均为转载，转载目的在于传递更多信息，并不代表本平台赞同其观点和对其真实性负责，本平台不承担任何法律责任。

3.如有侵权，请及时告知删除。或者联系搜狐焦点上海站版权部：021-23081573