房地产又到敏感关头,众经济学家直抒己见

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2018年，房地产行业规模已经达到空前的15万亿，而近期中央政治局明确提出不将房地产作为短期刺激手段，作为与经济发展关系密切的房地产行业，需要在改变中寻求更光明的未来。

8月7日，在海南举行的2019博鳌房地产论坛上，多名专家学者就房地产调控等问题提出了见解，并对下半年房地产市场进行了预测。

邱晓华：下半年的房地产市场可能有所下滑，地产投资的速度也会放缓

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国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华表示，中国房地产市场还有较大的刚需的潜力，主要来自两方面：排名前列，城市化进程的推动，新增的城镇人口生存型的住房的刚性需求；第二是原有城市人口的改善型住房需求。中央政府之所以提出旧区、老区改造，正是顺应了这个需求改变的需要。另一方面，中国的城市化水平还比较低，在这方面的潜力和余地也比较大。

他还强调，目前房地产库存已经进入到较低的区间：“通过近年的宏观调控，中国的房地产库存水平已经接近供求紧平衡界限，不少地方已经低于政策的库存水平。因此，目前的库存也需要进一步提升，库存推动增长的因素也还是值得期待的。”

“黄金期虽然结束，但平稳期才刚刚开始。”邱晓华最后表示，“未来的地产分化会加剧，主要会由人口流动、经济活力和生态环境三个因素来决定。从一个更长的趋势来看，调控虽然严厉，政策有底线。重组与调整在加快，分化会成为常态，这是我们需要去注意把握的。”

樊纲：把限购当成正常制度，这从经济学来讲是不正常的

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中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲告诉“镁刻地产”记者：“房地产市场曾有一段过热盲目扩张的时期，但目前整个行业都已谨慎，同时政府不用地产来刺激经济的思路已经很明确，在这个过程中出现房地产企业的兼并重组也是市场优胜劣汰的好现象。”

谈及房地产调控，樊纲直言：“房地产调控思路应回到经济学基本常识，供求关系决定价格，这是最基本的经济学道理。对于房价调控，可以通过包括增加公租房、建设共有产权房、推动集体土地入市等增加供给来改善供求关系。”

“但限价就成了一种消灭市场机制的行为，所以限什么都可以，千万别限价。”

在樊纲看来，我们还需要重视近年来新出台的城市群政策。

“我称之为中国城市化2.0版本，在这一过程中，过去房价暴涨的城市有可能房价趋稳，房价低洼的城市也有可能上涨。这对房地产的发展非常重要，一定程度上会令市场重新洗牌，也蕴含着大量商机，值得密切关注。”

巴曙松：中国已基本上告别了住房短缺，单位给我分的那套房，一直舍不得卖

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“我们金融界有一句开玩笑的话，资本市场上1年赚3倍的人很多，3年赚1倍的很少，所以如果说房地产市场是一个长周期资产，我们再把它扩大一点，比如说一个开发周期，6年赚3倍的很多，12年赚1倍的可能还不是那么多。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示。

他认为，房地产行业的转型、业态以及发展空间都和城镇化发展息息相关。他给出两种情况，如果判断城镇化发展已经进入尾声，就应该按照城镇化尾声阶段的市场来讨论。如果发展还处于一个继续持续扩张期，那就按照扩张期的角度来讨论。

在巴曙松看来，中国目前的城镇化处于快速城镇化后半段，速度有所减缓，但实际上还属于有比较明显的提升空间，而2030年可能是中国城镇化的分水岭。

根据他的统计，中国已基本上告别了住房短缺，即户均住房套数比例。日本和美国的户均套数比例，基本在1.15左右新房见顶，也就是说100个家庭有115套房子，不管是租还是买，从市场角度看大致新房是够了。

“我们现在大概刚刚过了1，在1.06、1.07左右，至少告别了显著短缺。即使是一线城市，人均的住宅面积也同样在大幅的提升。”

巴曙松还提到了房改，排名前列次房改，住宅投资主体从政府变成了单位，“单位”这个词在内地是大家最离不开的词，在这个时期非常重要。“住宅投资权下放给单位，引发了排名前列轮房地产投资热潮。我单位给我分的那套房，我一直舍不得卖。”

陈淮：政策决定不了市场，只能在一定限度的时间内修正市场调整方向

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在中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮看来，市场和资本只能决定是谁住大房子、谁住小房子，谁有房子住、谁没房子住，只能是纠正市场选择过程中为了公平起见，让住房困难群众更优先一些的问题。

“我们这些年调控政策出了多少？但2018年房地产业在销售额、销售面积、销售价格上都创历史新高。是不是市场受到资本的左右呢？也不尽然。我们判断2019、2020年或者更长的一个历史周期，中国房子盖够了没有，这个产业还有没有前景，最重要的力量其实在十九大报告里有一句话，没有太多地引起大家的重视和媒体的关心。”他说道。

也就是“我们在今后一个长历史时期内，社会的主要矛盾是人们对美好生活的向往与发展不充分不平衡之间的矛盾”这句话。陈淮认为，房地产有没有前景，还能走多远，还需不需要盖房子，什么政策、市场、资本都不是排名前列位的，排名前列位是全中国老百姓想过好日子。

陈淮还指出，房地产挤压消费是多年来一个偏见和错误的认知。买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程，是全社会居民私人信用累积的过程，信用累积才是消费的物质基础。“我们可以说，之所以中国保持了今天在三架马车中少有稳定、持续、不动摇地支持中国经济增长的消费部门，与城乡居民的居住环境不断改善直接密切相关。”

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