终于有救了——二手房原房屋户口之强制迁出

二手房买卖中，时常会出现房屋虽已交付并过户，但原房主或其它关系人如前妻、前夫等户口并没有迁出的情形。

通常情况下，合同双方会在房屋买卖合同中约定卖方迁出户口的义务及违约责任，但在卖方不履行或者不能履行迁出户口义务时，除了违约赔偿甚至解除合同外，能否通过法律手段强制迁出原房屋户口呢？

一般说来，要想强行迁出原房屋户口在实践上还是挺难的。

因为如果买方向法院起诉卖方迁出原房屋户口，法院通常会说户口迁移是公安机关的职权，诉争事宜不属于人民法院受案范围，从而裁定不予受理或者驳回起诉。

如果买方直接要求公安机关迁出原房屋户口，公安机关会说没有本人申报，公安机关无权迁出原房屋户口。法律依据是1958年1月9日全国人民代表大会常务委员会通过的《中华人民共和国户口登记条例》第十条排名前列款“公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。”

怎么办，怎么办？

本律师认为：迁出原房屋户口固然是公安机关的职权，人民法院不能越俎代庖，故人民法院不予受理直接要求迁出原房屋户口的诉求，但人民法院应受理原告要求被告申报迁出原房屋户口的诉求，因为迁出原房屋户口系由两部分行为组成的，即本人或者户主的申报加上公安机关的决定。公安机关的决定是人民法院在民事诉讼中不能干涉的，但向公安机关申报的行为是民事合同约定的义务，人民法院判决被告履行民事合同中约定的义务有何不可呢。当然，这是对在合同约束范围内的当事人而言的，如果是合同之外的第三人如原房主的前妻、前夫等关系人，这不是他们的合同义务，但他们未经权利人同意将自己的户口挂在现房主的房屋内，构成对现房主民事权益的侵犯，现房主当然有权要求其申报迁出。

有人担心，被告不申报迁出怎么办，这又不像办理有关财产权证照转移手续的情形，在该情形下，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

本律师认为：无须担心，较高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百零五条排名前列款规定：“ 被执行人不履行法律文书指定的行为，且该项行为只能由被执行人完成的，人民法院可以依照民事诉讼法排名前列百一十一条排名前列款第六项规定处理。”民事诉讼法排名前列百一十一条排名前列款第六项的内容为拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。且适用该条款没有次数限制，较高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百零五条第二款规定：“被执行人在人民法院确定的履行期间内仍不履行的，人民法院可以依照民事诉讼法排名前列百一十一条排名前列款第六项规定再次处理。”

不过民事救济的方式具有间接性，只能迫使被告申报，最终迁出仍有待公安机关作出决定，并且费时耗力，原告如果能直接向公安机关申请就好了。

好消息，好消息！

2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》终于作出了顺应人心的规定，其第三十二条规定: “ 房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。”

希望上海的做法早日在全国实现。