市中心红盘对决:静安映VS长风瑞仕璟庭, 谁更值得买?
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笔者的朋友森碟，最近在为买房烦恼。
她的购房预算800-1000万，想在市中心安个家，本来相中了普陀内中环的「长风瑞仕璟庭」，一直苦苦等待项目面世。
总算在不久前接到了销售通知，说项目即将入市，价格还很香，着实让她兴奋了一番，但马上却又陷入了更大的烦恼——认筹需要准备认筹金50万，还需要冻结资金350-700万。
面对如此大额的资金冻结，森碟犹豫了，最终决定放弃认筹长风瑞仕璟庭，等等静安映二期。
据了解，刚刚结束认筹的长风瑞仕璟庭，380套房源已收获1030组认筹，认筹率271%。
不过值得注意的是，尽管长风瑞仕璟庭认筹火爆，“日光”却有一定难度，因为70%的客户都是冲着中小户型去的，而长风瑞仕璟庭82-122㎡中小户型却只供应108套，其中较受欢迎的85㎡认筹率高达972.2%，而供应最多的158㎡认筹率只有84.7%。
僧多粥少，难免竞争激烈，不过好在上海新房市场供应充足，中环旁的中小户型还有「静安映」二期可以期待。
巧合的是，静安映和长风瑞仕璟庭，这两大上海市中心红盘都位于中环旁、靠近地铁，也都是8栋高层住宅，还都自带“不愁卖”的底气。
接下来，笔者将从地段价值、生活配套、社区环境、户型产品这4大方面，对这两大红盘进行对比，看看到底谁更值得抢？
1.地段价值PK：静安映≈长风瑞仕璟庭
静安映地处静安大宁板块的市北国际科创社区，属于中外环；
长风瑞仕璟庭地处普陀长风板块的长风生态商务区，属于内中环。
从区域发展来看，自2015年闸北静安两区合并后，曾经的“下只角”大宁，发展速度一骑绝尘，区域内商业、产业四面开花，老厂房改造建设正如火如荼。
作为普陀曾经的“一哥”，长风板块自2003年启动建设，早已发展成为成熟的居住区，区域内宜居宜商，高品质住宅林立。不过随着普陀真如副中心的快速崛起，长风近些年显得有些低调。
从近期规划来看，静安映所处的市北国际科创社区，占地约186万㎡，开发总建筑面积逾91.5万㎡，是新静安“一轴三带”发展战略中的“中环两翼产城融合发展集聚带”北侧核心。
根据规划，这里将建设5栋标高百米的建筑群，并架起空中连廊，将千亿级大数据产业基地、智造博物馆、国际学校、居住社区、运动公园等多种建筑载体有机串联，形成产城融合、宜居宜业的7*24小时全天候社区。
而长风瑞仕璟庭所在的长风生态商务区，将一体化联动1000万㎡的区域，以科技金融、互联网+、智能科技、国际教育为产业发展特色，打造成产业高端、功能完善的上海科技金融产业园。
目前园区内已汇聚交易平台、金融机构、并购基金、专业服务、行业协会等各类要素，科技金融生态系统规模初具。
从新房供应情况来看，大宁板块新房供应“不断档”，2020年，静安府、静安映已先后开盘告捷，其后仁恒静安世纪、静安映二期即将接棒入市，还有市北高新集团商住办项目正在建设中。
而长风板块区域发展渐趋饱和，新房断供已达2年之久，区域内2019年仅沁和园1盘加推大平层房源，近年来并无宅地出让。
小结：两个项目地段价值差别不大，都位于中环旁的产业集聚带，发展潜力巨大。相较而言，大宁正处在开发上升阶段，房价还有上升空间，而长风发展相对成熟饱和，尽管区域内新房稀缺，但后劲可能不如大宁。
2.生活配套PK：长风瑞仕璟庭＞静安映
交通出行方面，静安映距离轨交1号线汶水路站约800米，通过社区云廊步行约8分钟可直达地铁站。
自驾的话，静安映坐拥南北高架、北中环、延安高架等多维立体交通网络，驾车20分钟可到达人民广场、南京西路、新天地、静安寺等市中心黄金地段。
长风瑞仕璟庭距离轨交13号线真北路站约300米，出小区就是地铁站；另从项目出发，步行约950米可达13号线大渡河路站，此站未来还可换乘15号线（预计2020年通车）。
自驾的话，长风瑞仕璟庭距离中环路约600米，与内环高架直线距离仅约2.4公里，还有延安高架、南北高架等城市主干道。
商业配套方面，静安映靠近协信星光广场、大润发等大型商业广场。3公里范围内更是聚集了大量高端商业综合体，包含中铁中环时代广场、大宁久光百货、大宁国际广场、大宁音乐广场、静安大融城等。
长风瑞仕璟庭紧邻近铁城市广场，1公里范围内还有绿洲中环中心、118广场、长风大悦城、苏宁天御国际广场、旭辉世纪广场等大型商业配套。
教育方面，静安映所在的市北科创社区，拥有全新的国际学校规划。
此外，项目周边还聚集了大宁国际第二幼儿园、大宁国际学校、上海外国语大学附属外国语小学（上海市首批双语实验小学）、上海市风华初级中学（区重点）等。
长风瑞仕璟庭大概率会对口华东师大四附中（九年制），属于非重点小学，但初中为二梯队学区（*具体学区等待官方公布）。
此外，项目周边汇集金沙江路小学、曹杨中学、曹杨第二中学、新普陀小学、长征中心小学、华东师范大学等。
小结：两个项目紧邻轨交和中环，出行便捷，周边生活配套丰富。不过，长风瑞仕璟庭距13号线300米，1公里内双轨交汇，更占优势。
3.社区环境PK：静安映＞长风瑞仕璟庭
静安映总建筑面积约10万㎡，由7幢15-20F高层和1幢21F自持住宅&保障房组成，共728户，包含518套可售房源，即将入市的二期共204套房源。
长风瑞仕璟庭总建筑面积约8万㎡，由8幢18-21F高层住宅组成，共380户，无保障房&自持住宅，这一点在新房中难能可贵，保证了小区内住户整体的高端性、趋同性。
值得一提的是，长风瑞仕璟庭容积率2.09，同时小区整体绿化率高达39.78%，相比静安映2.5的容积率、35%的绿化率来说，更加低密和宜居。
建筑风格方面，静安映为融创“映”系产品，运用现代简约美学，外立面采用大面积玻璃，以极简硬朗的线条突出住宅的框镜建筑感。
长风瑞仕璟庭则延续了“瑞仕系”品牌新古典主义建筑风格，外立面采用石材+铝板，尤其是香槟金铝板幕墙，在上海只有极少数豪宅才使用。
社区布局方面，静安映楼栋排布充分考虑保证充足采光和提升室内视野，不仅拥有较低40米的楼间距，还打破了传统的整体轴线分布，将小区分割成几个独立区块，每个区块包含一栋住宅和一个主题景观，兼顾采光和风景。
长风瑞仕璟庭8栋楼呈“钻石形”错落分布，但是项目各楼栋间距较低30米，间距较密，会一定程度上影响部分房源的采光条件。
静安映车位比1:1.1，社区人车分流设计、地下双层车库；而长风瑞仕璟庭车位比1:1.4，却没有做到人车分流。
此外，静安映还配置了约1000㎡会所，包含室内恒温泳池、健身房、儿童区等，提升业主生活品质；而长风瑞仕璟庭却无会所，社区配套略显不足。
小结：在社区环境上，静安映拥有较低40米的楼间距，采光和通风较好，而且人车分流，又配备了约1000㎡会所，居住氛围更胜一筹。
4.户型产品PK：静安映＞长风瑞仕璟庭
从产品来看，静安映即将入市的二期共204套房源，分布于8#、10#、11#、12#单元，主力户型为建面约97-130㎡精装3-4房，主打中小户型，刚需、刚改定位明确。
长风瑞仕璟庭即将开盘一次性推出全部380套房源，户型建面为约85-198㎡精装2-4房，面积段跨度较大，涵盖刚需、改善和终极改善。
这一part，我们就拿出两个项目面积段接近的入门级户型进行PK！
作为两个项目的入门级产品，这两款户型都是2房+客厅朝南，不过面积相差12㎡，长风瑞仕璟庭85㎡2房置业门槛更低。
具体来看，静安映97㎡3房2厅2卫，户型方正布局合理，三开间朝南，动静分离，主卧带独立卫浴，3个房间和2个卫生间都有大面积飘窗，采光较好，而且该户型面宽达到约9.3米，做出了约100㎡的舒适面宽，尺度感较佳。
长风瑞仕璟庭85㎡2房1厅1卫，户型方正，三开间朝南，尽管面宽较静安映要窄一些，但是只做了2房，居住空间感和舒适度更佳。不足之处是该户型只做了1个卫生间，功能性和私密性上较为逊色。
小结：静安映产品定位清晰，居住功能性和尺度感俱佳，在预算充足的情况下，静安映的97㎡3房更胜一筹。
5.PK战果揭晓：静安映VS长风瑞仕璟庭
总体来看，静安映和长风瑞仕璟庭这两大“不愁卖”红盘，都位居于市中心产业集聚地带，周边配套丰富，未来发展可期，两个项目的区别主要在于社区环境和户型产品方面。
社区方面，静安映拥有较低40米的楼间距，采光和通风较好，而且人车分流，又配备了约1000㎡会所，居住氛围更胜一筹。
户型方面，静安映的97㎡3房入门级户型实用性和尺度感优秀，而长风瑞仕璟庭的85㎡2房只做了1个卫生间，功能性和私密性上较为逊色。
从价格来看，长风瑞仕璟庭此次取证均价8.999万元/㎡，而静安映二期预计均价约9.2万元/㎡。
相较而言，长风瑞仕璟庭的价格可以说是诚意十足，其85㎡2房较低总价755万元起，购房门槛更低，但是只供应36套，势必一房难求。
综合来看，预算在800-1200万，考虑置业中环旁中小户型的购房者，静安映二期也会是一个不错的选择。
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文/思安
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