市中心红盘对决:静安映VS长风瑞仕璟庭, 谁更值得买?

血拼上海楼市 2020-08-14 12:37:15
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新静安大宁爆款 PK 普陀内中环红盘,四大维度对比 谁更值得抢?

笔者的朋友森碟,最近在为买房烦恼。

她的购房预算800-1000万,想在市中心安个家,本来相中了普陀内中环的「长风瑞仕璟庭」,一直苦苦等待项目面世。

总算在不久前接到了销售通知,说项目即将入市,价格还很香,着实让她兴奋了一番,但马上却又陷入了更大的烦恼——认筹需要准备认筹金50万,还需要冻结资金350-700万

长风瑞仕璟庭认筹要求

面对如此大额的资金冻结,森碟犹豫了,最终决定放弃认筹长风瑞仕璟庭,等等静安映二期。

笔者与森碟的聊天记录

据了解,刚刚结束认筹的长风瑞仕璟庭,380套房源已‍‍收获1030组认筹,认筹率271%。

不过值得注意的是,尽管长风瑞仕璟庭认筹火爆,“日光”却有一定难度,因为70%的客户都是冲着中小户型去的,而长风瑞仕璟庭82-122㎡中小户型却只供应108套,其中较受欢迎的85㎡认筹率高达972.2%,而供应最多的158㎡认筹率只有84.7%。

长风瑞仕璟庭认筹情况

僧多粥少,难免竞争激烈,不过好在上海新房市场供应充足,中环旁的中小户型还有「静安映」二期可以期待。

巧合的是,静安映和长风瑞仕璟庭,这两大上海市中心红盘都位于中环旁、靠近地铁,也都是8栋高层住宅,还都自带“不愁卖”的底气

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接下来,笔者将从地段价值、生活配套、社区环境、户型产品这4大方面,对这两大红盘进行对比,看看到底谁更值得抢?

1.地段价值PK:静安映≈长风瑞仕璟庭

静安映地处静安大宁板块的市北国际科创社区,属于中外环

长风瑞仕璟庭地处普陀长风板块的长风生态商务区,属于内中环

静安映与长风瑞仕璟庭区位

从区域发展来看,自2015年闸北静安两区合并后,曾经的“下只角”大宁,发展速度一骑绝尘,区域内商业、产业四面开花,老厂房改造建设正如火如荼。

作为普陀曾经的“一哥”,长风板块自2003年启动建设,早已发展成为成熟的居住区,区域内宜居宜商,高品质住宅林立。不过随着普陀真如副中心的快速崛起,长风近些年显得有些低调

从近期规划来看,静安映所处的市北国际科创社区,占地约186万㎡,开发总建筑面积逾91.5万㎡,是新静安“一轴三带”发展战略中的“中环两翼产城融合发展集聚带”北侧核心。

根据规划,这里将建设5栋标高百米的建筑群,并架起空中连廊,将千亿级大数据产业基地、智造博物馆、国际学校、居住社区、运动公园等多种建筑载体有机串联,形成产城融合、宜居宜业的7*24小时全天候社区。

市北国际科创社区效果图

而长风瑞仕璟庭所在的长风生态商务区,将一体化联动1000万㎡的区域,以科技金融、互联网+、智能科技、国际教育为产业发展特色,打造成产业高端、功能完善的上海科技金融产业园

目前园区内已汇聚交易平台、金融机构、并购基金、专业服务、行业协会等各类要素,科技金融生态系统规模初具。

上海科技金融产业园实拍

从新房供应情况来看,大宁板块新房供应“不断档”,2020年,静安府、静安映已先后开盘告捷,其后仁恒静安世纪、静安映二期即将接棒入市,还有市北高新集团商住办项目正在建设中。

长风板块区域发展渐趋饱和,新房断供已达2年之久,区域内2019年仅沁和园1盘加推大平层房源,近年来并无宅地出让。

小结:两个项目地段价值差别不大,都位于中环旁的产业集聚带,发展潜力巨大。相较而言,大宁正处在开发上升阶段,房价还有上升空间,而长风发展相对成熟饱和,尽管区域内新房稀缺,但后劲可能不如大宁。

2.生活配套PK:长风瑞仕璟庭>静安映

交通出行方面,静安映距离轨交1号线汶水路站约800米,通过社区云廊步行约8分钟可直达地铁站。

自驾的话,静安映坐拥南北高架、北中环、延安高架等多维立体交通网络,驾车20分钟可到达人民广场、南京西路、新天地、静安寺等市中心黄金地段。

静安映周边交通

长风瑞仕璟庭距离轨交13号线真北路站约300米,出小区就是地铁站;另从项目出发,步行约950米可达13号线大渡河路站,此站未来还可换乘15号线(预计2020年通车)。

自驾的话,长风瑞仕璟庭距离中环路约600米,与内环高架直线距离仅约2.4公里,还有延安高架、南北高架等城市主干道。

长风瑞仕璟庭周边交通

商业配套方面,静安映靠近协信星光广场、大润发等大型商业广场。3公里范围内更是聚集了大量高端商业综合体,包含中铁中环时代广场、大宁久光百货、大宁国际广场、大宁音乐广场、静安大融城等。

协信星光广场实拍

长风瑞仕璟庭紧邻近铁城市广场,1公里范围内还有绿洲中环中心、118广场、长风大悦城、苏宁天御国际广场、旭辉世纪广场等大型商业配套。

近铁城市广场实拍

教育方面,静安映所在的市北科创社区,拥有全新的国际学校规划

此外,项目周边还聚集了大宁国际第二幼儿园、大宁国际学校、上海外国语大学附属外国语小学(上海市首批双语实验小学)、上海市风华初级中学(区重点)等。

静安映学校用地规划

长风瑞仕璟庭大概率会对口华东师大四附中(九年制),属于非重点小学,但初中为二梯队学区(*具体学区等待官方公布)。

此外,项目周边汇集金沙江路小学、曹杨中学、曹杨第二中学、新普陀小学、长征中心小学、华东师范大学等。

长风瑞仕璟庭或对口华师大四附中

小结:两个项目紧邻轨交和中环,出行便捷,周边生活配套丰富。不过,长风瑞仕璟庭距13号线300米,1公里内双轨交汇,更占优势。

3.社区环境PK:静安映>长风瑞仕璟庭

静安映总建筑面积约10万㎡,由7幢15-20F高层1幢21F自持住宅&保障房组成,共728户,包含518套可售房源,即将入市的二期共204套房源。

静安映楼座图

长风瑞仕璟庭总建筑面积约8万㎡,由8幢18-21F高层住宅组成,共380户,无保障房&自持住宅,这一点在新房中难能可贵,保证了小区内住户整体的高端性、趋同性

长风瑞仕璟庭楼座图

值得一提的是,长风瑞仕璟庭容积率2.09,同时小区整体绿化率高达39.78%,相比静安映2.5的容积率、35%的绿化率来说,更加低密和宜居。

建筑风格方面,静安映为融创“映”系产品,运用现代简约美学,外立面采用大面积玻璃,以极简硬朗的线条突出住宅的框镜建筑感。

长风瑞仕璟庭则延续了“瑞仕系”品牌新古典主义建筑风格,外立面采用石材+铝板,尤其是香槟金铝板幕墙,在上海只有极少数豪宅才使用。

静安映VS长风瑞仕璟庭建筑风格

社区布局方面,静安映楼栋排布充分考虑保证充足采光和提升室内视野,不仅拥有较低40米的楼间距,还打破了传统的整体轴线分布,将小区分割成几个独立区块,每个区块包含一栋住宅和一个主题景观,兼顾采光和风景。

静安映楼间距

长风瑞仕璟庭8栋楼呈“钻石形”错落分布,但是项目各楼栋间距较低30米,间距较密,会一定程度上影响部分房源的采光条件。

长风瑞仕璟庭楼间距

静安映车位比1:1.1,社区人车分流设计、地下双层车库;而长风瑞仕璟庭车位比1:1.4,却没有做到人车分流

此外,静安映还配置了约1000㎡会所,包含室内恒温泳池、健身房、儿童区等,提升业主生活品质;而长风瑞仕璟庭却无会所,社区配套略显不足。

小结:在社区环境上,静安映拥有较低40米的楼间距,采光和通风较好,而且人车分流,又配备了约1000㎡会所,居住氛围更胜一筹。

4.户型产品PK:静安映>长风瑞仕璟庭

从产品来看,静安映即将入市的二期共204套房源,分布于8#、10#、11#、12#单元,主力户型为建面约97-130㎡精装3-4房,主打中小户型,刚需、刚改定位明确

长风瑞仕璟庭即将开盘一次性推出全部380套房源,户型建面为约85-198㎡精装2-4房,面积段跨度较大,涵盖刚需、改善和终极改善

这一part,我们就拿出两个项目面积段接近的入门级户型进行PK!

静安映97㎡VS长风瑞仕璟庭85㎡

作为两个项目的入门级产品,这两款户型都是2房+客厅朝南,不过面积相差12㎡,长风瑞仕璟庭85㎡2房置业门槛更低。

具体来看,静安映97㎡3房2厅2卫,户型方正布局合理,三开间朝南,动静分离,主卧带独立卫浴,3个房间和2个卫生间都有大面积飘窗,采光较好,而且该户型面宽达到约9.3米,做出了约100㎡的舒适面宽,尺度感较佳。

长风瑞仕璟庭85㎡2房1厅1卫,户型方正,三开间朝南,尽管面宽较静安映要窄一些,但是只做了2房,居住空间感和舒适度更佳。不足之处是该户型只做了1个卫生间,功能性和私密性上较为逊色。

小结:静安映产品定位清晰,居住功能性和尺度感俱佳,在预算充足的情况下,静安映的97㎡3房更胜一筹。

5.PK战果揭晓:静安映VS长风瑞仕璟庭

总体来看,静安映和长风瑞仕璟庭这两大“不愁卖”红盘,都位居于市中心产业集聚地带,周边配套丰富,未来发展可期,两个项目的区别主要在于社区环境和户型产品方面。

社区方面,静安映拥有较低40米的楼间距,采光和通风较好,而且人车分流,又配备了约1000㎡会所,居住氛围更胜一筹。

户型方面,静安映的97㎡3房入门级户型实用性和尺度感优秀,而长风瑞仕璟庭的85㎡2房只做了1个卫生间,功能性和私密性上较为逊色。

静安映VS长风瑞仕璟庭

从价格来看,长风瑞仕璟庭此次取证均价8.999万元/㎡,而静安映二期预计均价约9.2万元/㎡

相较而言,长风瑞仕璟庭的价格可以说是诚意十足,其85㎡2房较低总价755万元起,购房门槛更低,但是只供应36套,势必一房难求。

综合来看,预算在800-1200万,考虑置业中环旁中小户型的购房者,静安映二期也会是一个不错的选择。

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文/思安

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