李嘉诚说过“地段,地段,还是地段”,可是地段=内环?

1st

在很多人的观念里，到今天为止，上海的房价体系还是以人民广场为中心，依次向外围递减的。这种观念自然而然的认为：上海内环的房价还不够高，对标是香港、纽约、伦敦这种大城市；反过来看，上海外环的房价过高，性价比不高。环线间房价差距的缩小，对持这种观念的人而言是非理性或不能容忍的事情。

不得不说，这种观念，是没有考虑到上海和纽约这类城市的差异性。那么上海和纽约这累城市的差异性是什么呢？

首先，上海投资房地产的居民比例比国外高得多，投资的区域分布也广泛得多。

在纽约这种城市，只有市区的房子才有人投资，郊区的房子大多数都是拿来居住。用现在流行的说法就是只有市区的房子才“既有人住又有人炒”，而郊区的房子“只有人住没有人炒”，所以纽约市区的房价和郊区房价差距大。

但是上海和纽约比，投资房地产的居民比例高得多，并且高中低收入的居民都投资。这就决定了在上海，无论是市区的房子还是郊区的房子都有人投资。这就是上海环线间房价日渐缩小的一个原因。

其次，上海跟纽约比，是多中心的发展模式，而无论纽约、香港都是单中心（曼哈顿和中环）的发展模式。这就决定了上海的居住要比国外分散得多，产业布局也分散得多。

最早上海的五个城市副中心布局，就是主打商业中心的一种多中心分布格局。

现如今最火的大虹桥，其实更是再建一个功能复合的城市中心的宏大规划。可以看到，外环外大虹桥地段较好的二手住宅万科时一区，目前的成交价格已经突破了8万，超越了绝大多数中环二手房的房价。

说到底，决定房价高低的根本因素是资源的厚度而不是环线。上海的市中心也是先有资源的积累然后才有的内环线。用静态的、地理上的环线去划分房价是一种狭隘、固化、标签化的唯心主义投资观。

所以，上海未来的房价体系，一定不是由单中心的人民广场向外呈发射状的递减，而是由虹桥商务区、浦西中央商务区、陆家嘴为核心向外辐射的关系。

2nd

在很多人的观念里，“豪宅”与“内环的房子”是划等号的。这多少是源于对上海一百多年历史文化沉淀，和改革开放前二十年发展成就的一种情结。诚然，上海历史上的豪宅都是出现在传统核心地段的，这是由市中心还有开发空间的前提决定的，也是由传统的生活和工作半径决定的。

 然而，上海要追求先进继续发展，就不可能永远局限在内环这么个螺蛳壳里做道场，这就是为什么，非核心地段会引进世界500强的客观原因，也是非核心地段开始出现豪宅的客观原因。

一种情况是出现在城市新打造的核心区域，比如徐汇滨江、苏河湾、前滩；另一种情况是出现在外围的一些区域，比如莘庄新鸿基的天荟，以及嘉定的第二座金茂府——西郊金茂府。

上海在经历了二十多年的发展后，居住功能早已疏散到外环附近，这些存量房就是今后上海楼市的主要购买力。在这二十多年里，不可否认其中很小一部分市民通过奋斗能够实现从住在外环到住在中环甚至住在内环的鲤鱼跳龙门，但更多的市民基本是留在原地的，大部分区域经济和配套的发展也是令他们能够安居乐业的。

这种居住功能早已疏散的既成格局，是存量房市场中的购买力会继续形成流动的客观背景；而多数市民已经没有能力往市区方向置换的既成格局，也是存量房市场中的购买力更容易往外围置换的客观背景。

这就是外围房价越来越接近市区的另一个原因：因为一方面越来越多的居民留在了原地改善居住条件，另一方面越来越多的居民选择搬出去住品质更好的新房而不是市中心的二手房。

所以从今往后，要掌握房价升值密码，就不能再单凭自己对地段的固守、对生活方式的固守去选择居所，而是要抬起头来去审视城市发展的大格局。

3rd

在所有楼盘价值对传统板块价值的颠覆中，最成功的案例便是大宁金茂府，以四开四捷的记录重新定义了大宁的板块价值，也撼动了上海固有的豪宅版图。大宁已成为浦西最宜居板块之一，这让人不得不叹服金茂前瞻性的区域价值洞察力。

每个区域都需要豪宅，这是由当地始终存在相当数量的原地改善需求决定的。那么，它的择址逻辑是怎样呢？从更加微观的视角可以看到，一个成熟的板块在发展到一定程度以后，都会经历一个豪宅“另起炉灶”的时间。

所谓“另起炉灶”，本质上是一种区域住客的再次分层，跳出住宅集中分布区域，重新择址，打造大幅超越存量房品质的豪宅的开发思路。我们以市中心为例，可以看到：

在静安苏河湾，中粮天悦壹号和华侨城苏河湾另起炉灶。

在浦东前滩，铁狮门晶耀名邸另起炉灶。

在徐汇滨江，云锦东方另起炉灶。

在长宁古北，古北壹号另起炉灶。

同样，在嘉定，金地世家和上海第二座金茂府——西郊金茂府另起炉灶。

上述豪宅，无一例外均是跳出区域大型居住板块，择址城市快速道路的转弯深处，交通便利但又不受噪音干扰；拥有专属级别的市政道路，过路车少，高尚肃穆有仪式感。

△云锦东方

△晶耀名邸

△西郊金茂府

另外，附近还配备大型全业态购物中心。同样以市中心为例：

在静安苏河湾，中粮天悦壹号和华侨城苏河湾配备了中粮大悦城。

在徐汇滨江，云锦东方配备了绿地缤纷城。

在长宁古北，古北壹号配备了华润万象城。

同样，在嘉定，西郊金茂府配备了中信泰富万达广场和大融城。

这就是未来豪宅的择址逻辑：

大隐于市，繁华融入社区

从微观看，随着成熟区域的居住密度升高，公共活动增加，交通开始拥堵，各种资源负荷升高，其中最挑剔的一部分居民开始有了改善的需求。客观上促使开发商另行择址打造新的豪宅，将区域内对现有居住环境开始不满的改善需求吸引过来重新分层。

这就是金茂联合建发、保利，择址嘉定，携手打造上海第二座金茂府——西郊金茂府的内在逻辑。因为嘉定和闵行的莘庄、七宝一样，是上海外环外最成熟的区域，因此改善需求的升级也走在前面。现在闵行有了已经入驻的豪宅上海星河湾，和香港新鸿基正在打造的豪宅天荟，金茂为什么不能在嘉定打造上海第二座金茂府——西郊金茂府呢？

4th

对于地段的评价体系是基于人的经历和阅历的。很多出生在上海的市民，因为他们的认知基于内环，回忆基于内环，经历基于内环，最终感情寄托在了内环。

但在这20年里，上海的人口结构也发生了根本性改变，城市人口逐渐由更多的移民构成，并且日渐定居于上海的外围区域。与出生在上海的居民完全不同的背景和经历，决定了他们对地段的认知也有着不同的起点，对城市的融入有着不同的切入点。

这种居住功能早已分散的格局，奠定了上海楼市以原地改善需求为主的需求结构。除了存在一小部分能够逆袭市区的购买力，更多的是那些“改善已达，内环未满”的购买力，这是促使郊区楼盘品质不断提升的客观基础，也是支撑郊区房价持续上涨的动力，如果以性价比低来衡量未免幼稚可笑。

对于房地产，李嘉诚有一句经典名言叫“地段地段地段”，但他没说“中环中环中环”（香港）或者“内环内环内环”（上海），因为地段是动态发展的，所以对地段的理解不能过于静态和狭隘。

居住需求是一种复合需求，它和地段有关，但同样也和房子的品质有关。在今天上海这种多中心发展，居住功能分散出去的大格局下，在今天新建住宅的品质较之存量住宅大幅度提升的大背景下，留在原地将高品质豪宅作为改善优选，无疑已经胜过了回市区将就二手次新房。

金茂就是这种能够定义区域价值的开发商。无论在哪个城市，由它打造的每一座金茂府，其实都是一个观念革新的信号，让市场从固化的地段标签中醒来，发现区域的真正价值，去拥有这种价值，并分享区域成长的增值。

这就是金茂打破豪宅地段固守，与时俱进引领豪宅择址逻辑的真正奥秘：

释放城市未来生命力

从金茂大厦到大宁金茂府，再到西郊金茂府，金茂每一步都走出上海革新的新高度。金茂也是上海少有的放眼未来，先于时代，更重要的是先于观念去打造豪宅的开发商。

一座金茂府，升华一座城。出自名门血统的西郊金茂府，作为一次拥有“金茂”标签的优质机会，值得你把握。