【城方智库】住房租赁市场的中外差异|上海VS柏林

摘要：本文以中国与欧美、日本等发达国家的房地产租赁市场的对比为主题，以柏林与上海为切入点，从服务体验、开发盈利、政府政策三方面剖析了柏林与上海房地产租赁市场的差异，并尝试分析其内在原因，以此为上海乃至国内当前火热的租赁市场提供一些启示。

关键词：房地产租赁市场，中外对比，柏林，上海

当前，国内住房租赁市场的政策利好不断出台，包括上海在内的诸多城市纷纷出台各种实施方案，住房租赁事业一时间站在了国内的风口。然而，与欧美、日本等发达国家相比，我国的住房租赁意识仍处在起步阶段。在一些发达国家（如美国，加拿大，德英法、瑞典、荷兰、丹麦、澳大利亚、日本等），居民中住房承租住户的占比均在30%以上，其中美国、英国的承租户在住户总量中的占比近十年来持续增高。

欧美、日本等国家由于住房租赁市场发展时间较早，在租赁住房的盈利模式、政府政策等上都积累了相对成熟的经验。其中以美国为代表的一些国家强调市场的力量，政府的干涉较少，主要采用租金补贴及少量公共住房的形式；以日本、德国为代表的一些国家的住房租赁市场则更多地以政府为主导，制定各种政策，积极吸引民间投资，发展租赁市场解决住房问题。我国目前积极制定各种政策，大力发展租赁事业，与后者的情况更为类似。其中上海与柏林分别作为中国与德国的人口净流入中心城市，具有发展租赁市场相似的输入条件，特此作比。

租赁住房市场对比：柏林与上海

柏林是德国的首都，人口约300多万，住房供应以租赁居住为主，租赁市场自二战发展到今天已相对成熟。上海作为中国的经济中心，人口约2000多万，租赁市场处于起步发展阶段。下面将通过两座城市租房体验、开发模式、政府政策的对比，为上海的乃至全国火热的租赁市场提供一些启示。

一、租房体验的差异

首先，租房体验很大程度上取决于租房服务提供者。中国的租房市场供给没有德国那么丰富，专业机构出租者的占比仅超1%，承租人往往要跟个体房东去打交道。在包括上海的许多城市，租房体验的好坏很大程度上取决于所遇到的房东。个体房东更多考虑的是盈利的较大化，如果没有相关政策的引导，容易出现为了利益而损害房客权益的事情。

而在柏林，几乎80%以上的出租人是专业化机构。这些机构一般拥有一整栋或者多栋楼并将这些公寓出租，有非常标准化的流程提供出租服务。而且这些机构很多都有政府背景，因此并不以盈利为目的，与承租人打交道的方式相对要规范得多。

个人出租者与机构出租者相比，不论是服务质量还是稳定性上，都相去甚远，所以会导致很多租赁体验差、频繁搬家、租客权益无保证、政府监管困难等问题。反映在租房率上，上海的租房率目前并不高；与此相比，由于良好的租房体验等，柏林的租房率达到了惊人的85.8%（2015），位于欧洲前列。

二、开发盈利的差异

首先，通过房屋出租业务盈利要求住房有较长的使用寿命。在柏林，当然，直接卖出这些住房来钱更快。但是过30年左右，出租的话收益会开始高过直接卖出的收益。而德国的房子不像中国，很多是按很长的寿命设计的，因此如果企业有一定的资金规模的话，出租是一项长远来看更为有利的选择。immobilienscout24公布的数据表明：柏林的租金回报率达到4.3%，柏林190万套公寓中85%用来出租。而且，德国房龄在39-68 年的公寓用作租赁的比例达到61.2%，1948年以前的房屋租赁比例也高达56.2%，这些高龄房屋表明它们在造的时候便考虑的租赁市场的需求。”

反观上海，超过20年房龄房子似乎就无人问津了。而且，由于过高的租售比，导致企业的回本周期过长导致出售房屋变成优选。同时，企业发展住房租赁业务时，不管是轻资产还是重资产模式，前期的资金投入太大，如果没有政府政策上的支持，压力会很大。

同样面对资金的压力，柏林发展了多种多样的租赁房开发模式，其中一种“Wohnungs Genossenschaft”（住房合作社）的模式非常流行。“Wohnungs Genossenschaft”（住房合作社）运作如下：

1筹资阶段，承租人缴纳一定数量的资金入股房子，即拥有房子部分的产权；

2建设阶段，合作社利用承租人缴纳的资金等进行房子的建设；

3后期运营阶段，承租人可以以非常低廉的成本租金入住，享有永久租住权。

在这种情况下，承租人更不可能被轻易地赶出自己的房子，在住房权利上有更大的话语权。目前这种WohungsGenossenschaft模式已经占到了柏林租赁市场的11.4%。

三、政府政策的差异

柏林租赁住房的发展离不开政府政策的支持。在供给端，德国政府扶持多元化的建造主体；在需求端，出台多项政策，在权益保护上更倾向于承租人。包括“退租保护”及“房租管制”政策，以及规定了一般的合同期限（无限期）。

“退租保护”即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。“房租管制”即三年之内出租人不得提高当地房租水平的20%以上，各州政府每年根据数据分析制定当地租金水平。

根据《住房租赁法》，租赁合同期限与解除条件是受限的，租房合同分为有限期和无限期，通常以无限期为主。如果终止合同，房东必须提前几个月告知对方，一般要提前3至9个月不等（视租赁时间长短而定）。”

在上海，政府也在积极制定政策推动房地产租赁市场，推出了多块租赁用地，但租金管控、租房权益保障、市场相关产品的政策支持仍处于起步阶段，有很大的发展空间。

四 、总结

上文总结的三个差异：

1

服务体验的差异其实是

谁提供服务的问题

2

开发盈利的差异其实是

如何支撑服务的问题

3

政府政策的差异其实是

如何监督服务的问题

总体来说，上海可以学习柏林的经验（其实全欧洲都是类似的思路），一、通过政府的介入使得专业机构而非个人成为提供住房出租机构的主体；二、探索如德国Genossenschaft住房合作社更多的开发模式；三、出租机构在政府政策的调控下进行规范的运作，比如，租期可以很长，甚至终生，而且法律规定房租的每年较大涨幅；各种租房期间涉及的行为都有明确详尽的规定，防止双方的权益受损。

国家正在大力推进“租售并举”，柏林的经验提供了一种思路，建议上海可以针对这三方面的差异会作出适合国情的独创性的应对，让更多人安居都市宜居生活，把上海打造成温暖的港湾。

参考文献

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