中国前十大地产公司负债率平均 80%,这意味着什么?

房地产行业是负债经营的范例。

大型房地产企业拥有多达数千亿元的资产，每天经手多是百万元以上的商品房。这些公司的企业主给人一种坐在现金堆上的感觉。

看富豪榜排名好像是这么回事。除了被美国科技股票上涨推动的互联网公司创始人，李嘉诚、许家印、王健林分别排中国富豪榜 3 - 5 名，他们是房地产商。

还有一位最近广受关注的美国商人孙宏斌，他也是房地产商。今年他的融创中国至少花费 600 亿元用于收购资产。资本支出已经快超过公司的市值。

事实上，前十大地产公司平均负债率已经到了 79.6%——每 1 亿的资产，就对应 7960 万的债务。

对这些公司的债务和偿债能力提出的质疑，大多被挡了回去。比如孙宏斌说“资金是没有问题的”，王健林表示万达不存在高负债的情况。

但打开它们上半年的账册，发现不少公司都拥有接近三位数的债务比率、背负着成百上千亿的债务。

这不会压垮它们吗？

地产公司有大量预收款，这会使资产负债率偏高

房地产行业有些特殊，它是负债经营的典范。企业向银行借钱买地、造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，循环往复。

其中的风险在于，企业这个过程中积累了大量债务。比如融创借款达 1800 亿元、公司帐面现金却只有 924 亿。如果房地产市场价格下滑或者政策限购，它们的资金链可能会断裂。

融创今年前 6 个月的资产负债率达到 91.92%（债务/资产），在中国资产较大的 10 家地产公司里排排名前列。通常企业资产负债率低于 75% 被认为是相对安全的。

即便是万科这样公认的优质房地产公司，其上半年资产负债率仍然达到 82%。

它们真的背负着如此沉重的负担吗？

假设万科在上海销售一处 2019 年交房、总价 100 亿元的楼盘。大批热情购房者连夜排队、开盘 5 分钟抢光了，钱进了万科的口袋，它可以用它继续造房子。

因为房子还没有交付，这些钱只能算预收账款。会计上，预收款对企业来说是一项负债。

“房地产企业的负债不等于借债，因为商品房预售算负债，只有竣工后才能转为收入，从这个意义讲，预售额越大，负债越多。”有一次王健林在公开场合表示。

关于预收款和债务之间的关系，他说的是对的。正因为已经实现的收入却要记作债务，资产负债率无法准确衡量房产公司的债务情况。

但即便剔除预收款、引入更能准确评价地产公司债务高低的净负债率指标，仍有很多地产公司的债务不容乐观，这种情况在中国大陆更普遍。

香港李兆基家族是与李嘉诚齐名的地产商，其恒基兆业资产负债率仅为 27%、净负债率低至 19%。

净负债率能更好的反应企业债务情况，尤其对房地产业

净负债率指标的计算方式是（企业付息债务-现金）/所有者权益。去除预收款对真实债务数字的干扰，只留下债务、现金、股东利益三部分。这是公认能更好反映企业资产结构的指标。

《好奇心日报》统计了 129 家 A 股以及 5 家在香港上市房地产企业披露的上半年债务情况，超过 1/3 净负债率超过 100%，意味着这些公司的股东权益无法偿还负债，公司处在高危运行状态。

万科的净债务率只有 25%。上半年，万科卖了大约 2700 亿元房子，合同销售额排中国第二，过高的预收款计入负债导致公司资产负债率偏高，剔除该因素之后，它的债务比例极低。

跟它类似的招商蛇口、保利地产、中海地产等大型房地产商，拥有大量地产项目，现金流入稳定，自身货币资金充足，没有必要借入大量的有息负债。

2016 年，融创公司的净负债率从 2015 年的 75.9% 上升至 121.5%。前不久收购万达部分资产后，惠誉评级将融创信用评级下调至 BB-，称融创的收购方式让它的财务状况“更不稳定”。

现在它的净负债率达到 260%。融创希望接下来加快销售速度、获得更多利润，目标是到 2019 年资产负债率和净资产负债率都降到 70% 以内。但现在中国严格调控房地产，在很多城市可能卖不到融创理想的价格，并带来新的债务风险。

净负债率较高的云南城投达到 543%。这家公司早在 2011 年就发生过债务违约。不过最终由当地政府出面担保、云南城投到期还本付息。第二年中国评级公司大公国际对它给出了 AA+ 的主体长期信用等级、本期债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定。当时云南城投债务高达 1000 亿。

但经过几轮房地产调控与刺激，投资者与房产商已经形成了一种预期：政府不会允许房价真的下跌。

几乎每个季度，中国各银行借给开放商和购房者的贷款余额都在上升。今年一季度末，人民币房地产贷款余额 28.39 万亿元，同比增长 26.1%。其中个人住房贷款余额为 19 万亿元，相当于每个中国人都至少借了 1.35 万元买房。

而房地产业还不是中国负债率较高的行业

我们按照证监会的行业分类，统计了 3000 多家中国 A 股上市公司所在行业的资产负债率。发现即便地产业负债率受预收账款的影响会偏高，但仍低于包括钢铁、银行、建筑在内的多个行业。

庞大的债务将对金融体系和经济增长构成威胁。国际评级机构穆迪今年 5 月将中国的政府债务评级从较好的 Aa3 下调至 A1。

多年来，中国通过提供低门槛的信贷刺激增长。公司大量举债，用借来的钱强势扩张。行业内的谋求经济效益较大化，多采用这样的经营方式。

根据 Dealogic 的数据，恒大地产今年 6 月出售价值 66 亿美元的债券，是亚洲高收益公司发行量较大的债券。它们新发行 38 亿美元债券、并将 28 亿美元的旧债转换为新债务，票面利率高达 8.75％。

澳新银行信贷策略师欧文·加利莫尔（Owen Gallimore）对《金融时报》表示：“人们越来越认识到，中国公司将尽可能多地在海外融资，市场可能难以消化这些债券供应。”

他还补充称，恒大 66 亿美元的债券交易规模非常大，投资者担心该公司的需求超出人们的想象，这可能促使恒大尝试不久后再次发债。

恒大债券的评级为 B，今年已经发行大约 905 亿美元债券，几乎等于 2016 年全年发行的金额。

一些分析师警告投资者要小心这些债券。德意志银行亚洲信贷研究主管哈什·阿加瓦尔（Harsh Agarwal）表示：“我对此一般持怀疑态度。如果这条路（发债）关闭了，你必须确保公司能偿还债券。”

融创也在这个月发行了一笔 10 亿美元债券，收益率介于 7.5% 至 8.5%。兴业证券房地产分析师何志镐（Heni Ho）表示：“这种收益率相当高了，但融创的选择并不多。”

这还是有选择的。万达就只能卖资产了。而就在一年前，王建林宣布他的娱乐帝国将打败上海迪士尼。

与此同时，中国监管机构近几个月也严格审查了在海外发行债券的公司。《华尔街日报》 6 月报道，银监会正在评估几家积极参与海外并购企业的债务风险，比如万达。因为这些公司的发展严重依赖银行贷款和商业债券，政府担心它们会对金融体系和经济增长构成威胁。

更有一部分公司用完银行授予的信贷额度后，会通过证券、信托、基金筹集资金以规避公司之间不能相互借贷的限制，这些放贷的公司也被称为“影子银行“，它们不是银行，但是组合在一起发挥了类似银行的收钱和放贷的功能。

如果企业的经营状况不佳，过度的负债将会导致财务状况越加恶化，资不抵债的企业基本只有等待被收购或者破产。

来源：好奇心日报