网友看房记:探访宝山昔日地王保利熙悦

　保利熙悦这个项目位于宝山丰翔路丰宝路路口，属于宝山上大板块。项目由15栋24-25层左右高层组成，配有15%面积商业，房源为精装修，属中大型小区。项目推广主打的是未来第五代豪宅区“南大片区”概念，据悉开盘时间暂定为2016年9月。

　聊聊区域：“南大片区”的来历和规划

　根据宝山区国土控制型详规信息，南大地区规划范围东至南陈路，北至丰翔路(环镇北路)，西至S20外环线，南至祁连山路环镇南路，规划面积6.3平方公里，规划人口9万人。定位为生态型的城市综合功能区，涵括住宅居住、商业办公、文化娱乐、教育科研、轨道交通、公用设施等，为市级规划。土地拆围改造而来，市委书记韩正曾亲自视察，属于宝山区域功能提升重点项目。参照大宁板块的前世今生，该区块可供开发土地体量大，逼格高，兼有上海市、宝山区重点支持督办，宝山区政府立志将南大片区打造成宝山区的“五角场”，属于相当有发展升值潜力区块。

图1 南大片区控制性详规划图

　看看项目：自身周边情况

　①交通情况：保利熙悦目前出行主要依托轨道交通7号线，距离祁华路站直线距离约1.5公里，步行约20分钟，可以算作近地铁房。根据规划，轨交15号线将于2020年开通，项目距离位于丰翔路祁连山路的15号线丰翔路地铁站约900m，将形成双轨交的出行模式，较为理想。项目距离外环线S20丰翔路入口约500m，自驾出行较为方便。

　②教育资源：保利熙悦目前暂未有该项目配建学校的信息，项目后期可能会配建相应幼儿园。未来也可依托小区一路之隔的聚丰景都小精灵幼儿园(一级)和上大附属实验学校(九年一贯制)，教育资源还是比较有保障，离上海大学主校区约1.6公里，文化氛围还不错。

　③ 商业情况：保利熙悦位于丰翔路和丰宝路路口，由于丰翔路集卡和货车较多，环境较为嘈杂。丰宝路是一条小马路，在丰翔路断头，目前仅有几家街边小店，感觉项目所在区域与东侧的环镇北路或者瑞丰园路人气还是有一定的差距。目前项目周围缺少大型购物中心，这也是整个上大板块的腾飞的制约因素。该地块出让时配有15%的商业，目前暂不清楚商业规划信息。根据经验，此类商业想要达到成熟营业一般需要几年时间，一期很难成熟。开盘后前期入住的业主暂时只能依托瑞丰园路或环镇北路的商业圈(距离项目1.3公里左右)，生活基本配套设施齐备，但是等级较低，缺少高端商业支撑。

　④医疗：保利熙悦目前周围医疗资源等级较高的有位于环镇北路的大场镇医院，功能等级为二级医院，距项目约2公里。

图2保利熙悦地理位置图(红色区块为保利熙悦)

　说说感受：户型设计较好，利用率较高

　保利熙悦与招商中环华府同属于南大片区。相较而言，招商中环华府区域位置更好，更靠近中环。保利熙悦位置相对较偏僻，属于南大片区的边角，且丰宝路几乎处在断头状态，对项目交通有一定影响。此外，在项目的西北面约500米左右有个陵园，虽然规模很小，但是对部分购房者心里影响较大，可能会影响销售。项目设计户型为四居(建面119㎡) 、三居(建面106㎡) 和三居(建面98㎡)，定位为刚需或首次改善型人群，总体户型设计较好，利用率较高。

　今天实地看了保利熙悦的工地现场，项目周边的拆迁工作基本完成，场地属于平整后场地，但杂草较多。项目进度还算不错，区域内目前除已经一期开盘的招商中环华府外，仅有保利熙悦一家在建设中。

　保利熙悦小区建筑塔吊已搭建至4层楼高左右，小区主干道已基本成型，小区绿化树木已部分移栽，小区附近有天然水系河流。但距离建筑主题结构封顶还需时日，据悉开盘时间暂定在9月，感觉有困难，很可能会后延至10月。

图3 保利熙悦项目进度实景

　我的预测：开盘价格在50000-55000之间

　保利熙悦作为2015年宝山大场镇的“地王三兄弟”成员之一。当时该项目地块出让的楼板价在23000元一平左右，容积率2.8，测算项目保本价40000左右。

　目前招商中环华府8月推出的一期部分已售罄，均价约55000元每平。目前距保利熙悦项目2公里左右，位于祁华路地铁站旁的保利叶之林房源价格约52000左右。项目一路之隔的聚丰景都(次新房)二手房价格约44000左右，位于环镇北路1.5公里距离的美诗邸加推价格约50000左右。综合分析，考虑金九银十效应，如9月开盘，估计开盘价格在50000-55000之间;如开盘时间在十月，位于招商中环华府二期加推之后，考虑到招商中环华府二期加推价格必定在60000以上，则该项目可能会上提售价。

图4 保利熙悦周边可比楼盘位置图

　综合评述：总体可接受，评价为谨慎推荐楼盘

　保利熙悦板块规划较好，属于潜力发展区域。品牌房企开发、精装房源质量有保证。项目有双轨交规划、教育、医疗属于可接受范围，自配商业可满足生活需要。户型设计紧凑、利用率高，对刚需和首次改善人群有一定吸引力，虽然项目存在一些瑕疵，总体可接受，评价为谨慎推荐楼盘。

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