拐点已至?7月楼市、地市愈加严峻

表面上看，7月份房地产市场淡季不淡，但实际市场加速转冷，供货压力进一步加剧，市场需求明显不济。土地市场更为严峻，融资收紧对土地市场影响将是“致命”的，市场拐点已至。

01

房企供货压力进一步加剧，

供应量环比降22%同比增2%

正如我在《2019年上半年房地产市场总结与展望》所提到的，上半年市场较大压力来自于供应。联系到6月份房企冲业绩，供应显著放量，进一步加剧房企供货压力。7月份，28个重点监测城市新增供应量环比下降22%，同比微升2%。其中，一线城市同、环比双降，分别减少15%和6%，上海、广州和深圳供应量明显回落，同比皆步入下降通道，北京供应量不降反升，同、环比均实现正增长。24个二三线城市供应量环比下降24%，同比增长5%。近8成二三线城市供应缩量，环比均有不同程度的回落，宁波、海口等更是显著缩量，环比跌幅均超-60%。仅限于武汉、青岛等部分二三线城市供应量略有回升，环比涨幅都在15%以内。

02

表面上淡季不淡、实际市场加速转冷，

成交量环比跌11%同比升2%

表面上看，7月份房地产市场似有淡季不淡的错觉，28个重点监测城市成交量环比下降11%，同比仍增长2%。主要还是受延迟备案因素影响，6月底房企冲业绩，大量的已售未备案房源延迟至7月份集中备案。其中，一线城市成交量环比全线回落，同比仍增长21%，仅上海同比下降11%，北京、广州和深圳同比均有所提升，北京更是同比倍增。24个二三线城市成交量环比下降12%，同比基本持平。近6成二三线城市成交量环比高位回落，重庆、济南等环比跌幅超-30%，长沙更是环比下降63%。近4成二三线城市成交量同比有所回调，长沙、重庆成交显著缩量，同比皆腰斩。受延迟备案等多方面因素因素影响，昆明、武汉等成交量仍处高位，同比均翻番。实际上我认为7月份房地产市场正加速转冷，市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止，后续置业需求明显不济，部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。

03

库存风险整体可控，近6成库存量环比回落，

近8成消化周期低于12个月

近6成城市库存量环比回落，南京、海口和宁波环比跌幅均超-10%。并且，近8成城市消化周期皆控制在12个月以内，重庆、杭州、武汉等更是不足6个月，说明现阶段房地产库存风险整体可控。不过，受制于楼市成交放缓，厦门、大连库存量明显偏高，消化周期皆超20个月，库存风险仍需警惕。

04

土地市场更为严峻，

成交量价齐跌、溢价率连续3个月回落

7月份，土地市场拐点已至，成交量价齐跌，溢价率连续3个月回落，真实反映房企拿地态度趋于谨慎。具体而言，300城经营性土地成交建面1.79亿平方米，同、环比分别减少8%和7%。平均楼板价2702元/平方米，环比下跌11%，同比上涨6%。土拍溢价率进一步回落至12.9%，环比再降6个百分点。各线城市溢价率全线回落，一线城市更是降至4.1%的低位。我认为土地市场更为严峻，融资收紧犹如釜底抽薪，其对土地市场影响将是“致命”的。鉴于7月份乃是下半年土地投资的阶段性低点，叠加2018年土地市场拐点起始于7月份，预计下半年土地市场将延续相较低迷的走势。

昨日，中央政治局会议提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在我看来，政治局会议已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号，预计8月份楼市、地市将继续走弱。

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