【吐血经验】哪怕只有300万 也一定要考虑“学区”!

如果有什么是买过几次房的过来人

对排名前列次买房的人一定要说的…

我想说：“钱再少，也一定要考虑学区！”

PART 01|

“首套没考虑「学区」”

是大多买房人的遗憾！

…且很难补救！

平时房产群的聊天，很多人觉得“预算少”，会自嘲跟其他人一样“讨论新房”、“讨论学区”是奢望。其实不必这么觉得，上海二手房成交价的一半都在300万内。排名前列次买房预算少，大家都一样。预算少，总有一样要“放弃”。首套如果放弃了“学区”，是大多买房人的“较大遗憾”。

草草自己住的小区是2015年交付的宝山新房，没有学区，我的观察，小区里学龄前、“毛毛头”婴儿多，但几乎看不到学龄儿童。身边邻居小A、小B、小C，是一个个“后悔没买学区”的缩影：小A（首套不卖，二套买老破小学区，无法同住）：能直接7成再买一套的其实已经算收入不错了，但也只能“够到”淞宝的学区，因为二套首付要7成，买50平老公房是极限，老人带娃，同住“很难”。只能开车或老人接送。小B（直接置换新静安学区老公房）：直接卖掉置换，还了贷款，现金300万+，七成买新静安一套学区老公房2房，双胞胎儿子，只能蜗居。小C（大人住新房，小孩老人住回虹口老房子）：考虑学校，读幼儿园之后，住到虹口奶奶家，只能跟孩子分开住，大人住“远大新”，和孩子“分居”。无论哪一种，其实都“后悔”没考虑“学区”。如果当时考虑学区，就没有后来几年换房、限贷这些困扰了。

PART 02|

学区是“核心稀缺资源”

决定了“资产保值&回报率”！

上海坚持“房住不炒”的三年，“没学区”和“有学区”，在回报率上，“好房子”和“差房子”差距也越来越大，这是粉丝小K的故事：小K，2016年6月，在徐汇买了两套“几乎一街之隔”的老破小——新X小区和虹X小区，面积几乎一样，对口徐汇中学、虹桥路小学的那套，买入价当时还贵50万，却涨了。另一套，正如很多无学区二手房一样，明显跌了。房价两年没涨是“公认事实”，草草个人觉得还是因为没有“核心稀缺资源”。现在，任何一个国内前100强开发商都能开发商业，但是“学区”，才是不可复制的“核心稀缺资源”！这是北上海一个“学区”对口楼盘，这三年的二手真实成交价，也是“保值”很明显的。👇

从新房来说，前滩、紫竹、新江湾，都因为有优质学区，摇号、认筹人数都“爆棚”，也能想象未来不缺“二手房接盘需求”。

（数据来源：东方公证处）当然，我们就不说那些最显然的道理——最重要的、较好的投资还是投资投资教育！教育以及相应的优质的社区、学区氛围，带来的“回报”更是“超越金钱”的。

PART 03|

去年买房，今年读“上外附校” 

300万+买“牛校”旁万科新房！

说了这么长的「吐血经验」，看起来却像「道理都懂，何不食肉糜」，说得好像「300万+，能买到“牛校”学区」？ 其实，北上海的购房者首次买房，300万+ 有一个“必看”的名校旁新房——万科·启宸。这个新盘“对口传说中的神仙学校‘上外系’新校”，到底怎么样，草草最近还去实地看过了。

九年制公办学校意味着：0学费+“上外系”牛校！

首先简要科普一下，“上外系”附属高中、初中、小学，在上海都是“神一般”的存在。但却都非常难考，据2017年网上数据，上外附中每年在上海的录取率只有0.07%，比清北(0.45%)还低！堪称“万里挑一”！（来源：网上公开数据及上海外国语大学附属外国语学校官网数据）而上外附属宝山双语学校，却是九年制公办学校——招生方式都是公办学校模式——也就是不用经历“幼升小”，小学直接对口，初中直升。而且还是公办收费——9年制义务教育阶段，公办学校0学费。万科启宸距离学校直线距离只有约800米距离，去年购房的万科业主，直接凭借《预售合同》，9月份已经直接入学了！哈哈，下面是我自己拍的👇学校吉祥物、校名、“上外系”办学理念👇 

定位很高 总投资1.6亿

开学签约 区领导都来了

真正的好学校是“很烧钱”的。上外附属宝山双语学校总投资1.6亿！这么大手笔的投入，也体现了相关部门对上外附属宝山双语学校的空前重视和支持！

（图片来源：实景图拍摄）

确保上外系管理教学经验：上外附中教研组组长担任副校长

上外附宝山双语的学校副校长是由上外直接委派的，并且聘请了上外附中资深教师、专家顾问团队协同督办教育，专家团还是由集团基础教育常务副主任领衔。多管齐下，保证上外附属宝山双语学校质量的教学水平。

上外特色：牛津英语课程四年级开始学“第二外语”

看学校的课程👇从小学就开始有小班课程、早读课程、英文阅读课程

找了一张已经入学的上外附校一年级小学生课程表，就已经有牛津儿歌、外语牛津、外语核心课……普通的民办也不一定学得有这么“精”

（图片来源：实景图拍摄）此外，据介绍，上外附校4年级开始，就开始教二外了（德、法、日，以后还会有西）。 来源：《上外宝山双语学校》 发布时间 2019年9月3日  https://mp.weixin.qq.com/s/qS8G8jHgVtQTs2V5_i5N2A二外基本上对于非外语类院校、专业的大学生来说，都是陌生的，你很难想象4年级的孩子可以在公办的学校里学二外了。 上海果然是基础教育全国先进～

（图片来源：实景图拍摄）

PART 04|

“规划和交通”已快速兑现！ 

预算少，越是什么都“不敢少”！

除了学校给力，万科启宸，所在的宝山工业园区，也是规划快速兑现的“利好不断”区域。

首先，S7一期已经于上周五（10月18日）正式通车。实测从月罗公路到S20外环高速（顾村公园段）几分钟。

实测视频👇

这条S7对宝山相当于“嘉闵高架”，原来嘉定北、嘉定新城去虹桥只能地面，有了快速路之后，大大节约了通勤时间。宝山工业园区跟房价5-6万的宝山顾村公园、大场基本“无缝对接”。

S7规划路线图

第二，中运量公交T1线「罗罗线」（来源：2035规划）！未来将衔接轨交7号线美兰湖站，连接宝山南北向，服务北郊未来产业园核心区、罗店老镇、罗泾镇。缩短公共交通出行时间。

规划图

第三，宝山工业园区核心区域，Future Office Park 都已经基本完工状态👇 开始正式招商。整体周边“产业升级”、“产城融合”的兑现进入全面加速阶段。

其实，区域利好有时也有“聚集效应”学校、配套、规划… 都一起加速来到！也预示着区域的起飞在即！

PART 05|

300万+ 除了上外附校还有万科装修大三房！

去年买房，今年入读上外附校的万科启宸，到底价格、产品怎么样？万科启宸目前在售住宅，较低价仅为271万！（25#楼-76-17-1703）划重点，还是装修交付——叠加别墅也是装修！

其实刚刚上次说到“上外附校”，有人觉得简直是把9年民办的学费、杂费省下来，省出一套“学区房”。

万科启宸外立面实拍图

三面朝南 无浪费面积 建面约92㎡ 3房2厅2卫

万科启宸建面约92平三房的户型，难得做到了南北通透、三开间朝南！而且大家有没有发现，原本的过道面积，被利用进主卧套房。次卫还做了干湿分离…… 这样的面积段能做三房、双卫生间，两代人同住也不局促！非常为“刚需”考虑了！

（万科启宸建面约92平户型图。本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。)

装修叠加别墅 私密空间 真正意义上的“动静”分区

启宸不管是300多万的公寓、还是四五百万的叠加别墅，都是带装修交付的！（有时候，忍不住说，内环内同样「独立私密」的叠加别墅，装修费就相当于一套房）上叠有入户电梯，3个卧室，其中主卧还是大套房+书房+露台+阳台+超大卫浴的「梦幻套房」👇 

万科启宸建面约109平上叠户型图。本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。

万科启宸二楼客厅、露台实景图

全国百强物业TOP 1 万科物业 持续运营

万科启宸交付后还是行业内知名的“万科物业”进行后期服务。

今年5月，万科物业荣获“2019中国物业服务百强企业排名前列名”。这是万科物业连续第10年蝉联百强榜首！这样的物业自然也能给业主带来更多安心！

（数据来源：《中指院、中国房地产TOP10研究组2019中国物业服务企业百强研究》

发布时间：2019年5月30号

300万+ 既想要规划潜力

更希望排名前列次买房就带上学区，不留遗憾！

万科启宸——这个“上外系”名校旁

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