人们问我说你是推荐呢还是推荐呢?---西虹桥1号简析

01

因为前面两篇文章的末尾有西虹桥一号的群二维码，人们问我说你是推荐呢还是推荐呢，你既然推荐你怎么不写软文？

历史上我推荐过的盘总是强势的:张江汤臣、保利金樽、海上传奇、大宁的几个、江桥中星系列、浦江镇楼盘群......

有待未来验证的明盘推荐名单也很长：万国府、经纬、中骏、绿地东上海、天空之城、招商部分、保利部分、森兰（谁都知道好）、晶耀（谁都知道好）、滨江18、尚海丽景......

那么现在，如何看待西虹桥1号？

02

在区段、产品、品相之前，我们先说价格。价格是排名前列尺度。

完全静态分析，均价是市民作为买家同时作为卖家充分博弈的结果：流动性强；如果再买新房或次新、流动性更是突出。

在上车为主流的城市，我们应该取均价下方，但不要过于远离。

西虹桥1号符合均价下方，但不远离的价格区间。

再回到成本视角的西虹桥1号。

 2016年8月3日，首创以19.13亿元竞得青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块，中南以19.6亿元竞得青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块，碧桂园+东原以14.12亿元竞得青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块。

融创西虹桥1号就是36-01地块。隔壁两块地的楼板价是31126和30107。西虹桥1号所在地21610。原因就是它是含有30%商业的。

一年之后，西虹桥1号要出售的时候，请你告诉你，相同的价格隔壁邻居如何出售？对于西虹桥1号的业主来说，你卖的时候你就是定价权。

03

这个片区为何如此耀眼？

【西片】西大盈港与西九路之间地区，连接朱家角镇和中片。是高端服务功能集聚区，包括会议、会展、商务、商贸等功能。结合设置低密度居住区。强调生态型和特色型的开发，积极营造“滨水城市”的特征，构建良好的环境。

我在17线的分析里重点推荐两端，一端是大虹桥，一端是淀山湖。这个西片可以理解为淀山湖概念的高端服务功能所在。这条发展轴就叫淀山湖大道发展轴。

沿着地铁密集分布商业、产业配套，是多数地铁沿线区域的必然，不过在17线特别显著。

这是17号线的后发优势。

未来沿着整条17号线你可以解决大多数生活问题（这个沿线包括虹桥商务区）

9公里淀山湖，25公里大虹桥。多数人依然会选择地铁出行。

以车行为维度，得看堵车不堵车；以公共交通为维度，也要看挤不挤。

房价悖论在于，拥挤才是涨价的体现。你就想想9号线那么挤，补涨阶段足够凶悍：市民移居是房价上涨的要素之一。

至于大虹桥头部是否成立，一个有机场、高铁、机场快线、2号线、10号线、17号线、嘉闵线、13号线，基建密集的所在。它如何不是头部？

头部的意思是人们可以在这里工作、生活，不去头部以外的地区。实际生活里，有人住在大虹桥，在市区上班；也可能反之在大虹桥上班，在市区生活。所以研究头部不是研究现状，而是研究未来的产业分布带来的买家群落选择性偏好。

举例来说：莘庄很多人去市区上班不重要，重要的是莘庄办公楼里刚需无房族会选择往更偏的5号线看房子，理由就是价格；御桥很多人去陆家嘴、张江上班不重要，重要的是现在的办公楼里以及未来御桥软件园里的刚需无房族会往更偏的周浦、航头、新场看房子。

所以，莘庄、御桥是头部，只是这个头部比大虹桥差距甚远。头部大小是以买家群落的数量以及购买能力为标准的。这是一众楼盘纷纷打出大虹桥概念的理由。

市区不需要概念，市区是顶部平台区，市区房子的较大伤是价格：一般人买不起。

04

西虹桥1号的产品，我们需要看到30%的商业占比。

酒店、商业的内生配置有利于楼盘价格的抗跌。这个抗跌体现在开发商与你一起面对颠簸。

也就是以现在的价格出售住宅之后，开发商不盈利；只是挣来了资产。要是这些资产的盈利走衰。比你更亏的是开发商。

住宅产品层面，就是不好不差的18层公寓。但是户型的确试图解决上海房子较大伤：价格。

120的大横厅是我很早就断言的必然趋势。

而93平三房两厅两卫的产品，会定义未来强流动性小三户型。

至于地暖、中央空调、新风等等机电配置、应该都会有的。

05

品相就各位感兴趣的自己去看吧。品相的衡量其实更多地是开发商品牌自身的标准。

也就是融创在全国、在上海的房子到底如何？

这里说一下品相维持的物业管理。

据说西虹桥1号的物业费是4块。

相同性价比下，物业费贵是好事。

在上海，买房子本身才是较大的支出。等你买了房子之后，你会知道只要对得起这个物业费，那么物业费高是对你家庭资产中最重要的不动产的价值维持需要。

06

其实早在6月我就已经拿过项目资料了。而这篇文章的确不在计划内。但是既然人们想知道我的观点，我且把我的观点告诉你，供你参考或反对。