楼市新政40天:四大现象看上海楼市变化

9月1日，上海正式官宣，执行“认房不认贷”政策，至今正好届满40天。不论是从新房市场、二手房市场还是土地市场，上海楼市都产生了不小的变化。

其中，新房市场冲高回落之后又稳步回升，整体量价齐升，二手房挂牌量攀高，成交量超过1.7万套，越过1.5万套的“荣枯线”。另外，土拍市场热度出现明显下降。

上海新房市场：呈现量价齐升

9月伊始，市场预期的利好政策落地，楼市成交出现反弹。

据上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积77.9万平方米，环比增加39.6%。虽然环比增幅显著，但绝对量尚未达到80万平方米的“及格线”。

以周度数据看，上海出台的“认房不认贷”政策对楼市起到了“立竿见影”的效应，新房市场快速做出反应：房企推盘节奏加快，购房者来访量、认购情况均有显著提升，前期观望情绪得以释放。

数据显示，新政出台当周（8月28日至9月3日），上海新房成交面积27.71万平方米，环比增长113.98%。经过新政的“强脉冲”之后，新房成交量转入下行，而到了9月末，上海新房市场行情再度翘尾。

上海新房成交走势（数据来源：中原地产）

另外从网上房地产统计数据来看，仅9月26日、9月27日，新房分别成交了1057套和1039套，单日成交套数均破千套，达到近几个月来的成交峰值。

供应方面，9月新增供应90.8万平方米，环比增加17%，连续2个月供应增加，为成交走高起到铺垫作用。当月入市27个项目，从结构来看，以中高端产品为主，6万元/平方米以上的项目有17个，10万+楼盘有5个。均价最贵的项目是网红项目“云锦东方三期”，在相关流程停滞几个月后终于入市，并且全部销售完毕，可见好产品的去化不存在压力。

在价格方面，基于高端项目成交活跃，9月上海房价环比也有小幅上扬，成交均价达到73388元/平方米，环比上涨4.1%。

从成交前十榜单来看，高端项目表现抢眼，榜单中有5个均价10万左右的产品，并且成交前5中就有3个豪宅项目。

9月新房成交TOP10（来源：中原地产）

不仅如此，上海在中秋国庆“双节”假期的新房成交量增幅，也在一线城市中位居首位。据上海中原地产数据显示：长假期间新建商品住宅成交面积10.33万平方米，而去年国庆长假新房成交量为4万平方米。最热项目在假期实际网签达到403套。

双节期间，上海有13盘取证认购，其中6盘触发积分，且认购比都在250%以上。其中前滩绿城百合园（288弄）认购率达到了575%，入围分达到114.96分。

短期内，购房市场的确迎来了一小波已经存在但一直积压的购房需求的释放。但新政从出台到现在，成交仍聚焦核心板块的热点项目，且新政对非热点项目带动明显不足。中心城区外围的项目大多仍未有明显起色，比如上海第八批次新房中的金山项目认购数不足10组，市场分化依旧显著。

二手房：整体行情没有太大起色

上海出台“认房不认贷”新政后，上海二手房挂牌量和成交量双双攀高。

在成交方面，据克而瑞数据显示，9月二手房成交量约1.6万套，环比8月上升23%，越过了1.5万套的“荣枯线”。

二手房成交月度走势（来源：克而瑞）

在新政刺激下，一二手市场均有所回暖，但整体行情没有太大起色，仍未达到去年同期水平，作为“金九银十”的表现不尽如人意。购房客户大都是真正有刚需自住或者改善居住需求的，买房更加理性和有针对性。

而长假期间，二手房来客、来访较平时双休日出现明显下滑。市场观望气氛再度抬头，对交易产生一定牵制作用。这也符合以往惯例，遇到假期成交减弱。更何况这次假期时间比一般情况多一天，更长的时间促使客户增加外出游玩的计划，买房事宜暂时搁置。

土拍市场：房企参与热情锐减

新房市场热度整体不高，传导到土地市场后，使得本次土拍房企更加谨慎，参与热情锐减，仅剩为数不多的央国企。

10月11日，上海三批次首轮土拍开启，7宗涉宅地总出让面积50.1万方，总建筑面积100万方，总起价184.6亿元。

2023年上海土拍成交走势（来源：土地市场）

相比今年前两批次，本轮次土拍数量锐减，且热度有所下降，参拍房企约14家，较二批次（第二轮）减少34家，减幅近7成，同时也是2022年以来参拍房企数量最低值。

其次，地块“认购率”下降。7宗地块的平均参拍企业不足3家，最热门地块参拍房企也仅8家，与二批次（第二轮）的19家相比减少11家。

此外，本轮次参拍房企有华润、中海、中铁建、保利发展、招商、建发、越秀、象屿、中铁置业、国贸、同济等，清一色为央国企，民营房企无一参加报名。

五大新城：有望进一步“加码”

在房地产市场供求关系发生变化的新形势下，政策进一步松绑或成为大势所趋。

目前“认房不认贷”政策的效果已然后劲不足，如果要保持良好的市场热度，还需进一步的政策组合拳来助推市场平稳发展。

但对于上海来说，放宽限购的可能仅限于非核心区域。比如临港新城，差异化住房限购政策规定就一直在放松，外地单身户籍居民购房社保要求从3年减到只要1年，到今年9月，规定重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上，相当于新入职通过试用期即可买房，限购进一步放开。

五大新城的发展，是上海近年来的重点，目的在于盘活远郊区域、减轻中心城区负荷；另一方面，上海“2035规划”中，五大新城有明确的新增人口指标，适时放松限购从而导入人口也是必要措施。

五大新城示意图（来源：克而瑞）

从目前五大新城的发展情况来看，嘉定、青浦、松江明显属于第一梯队，各有千秋。

其中嘉定新城目前是“嘉青松”中房价平均最低的一个，对于新落户的人群来说，置业门槛相对较低。

再对比近3年及近5年的房价来看，嘉定新城的涨幅明显更高。CRIC数据显示，2023年至今，嘉定商品住宅成交均价49041元/平方米，较2020年上涨27.04%，较2018年上涨28.1%，无论是3年涨幅还是5年涨幅都位于五大新城首位。

五大新城房价及涨幅对比（来源：克而瑞）

不仅如此，与单价超5万元/平方米的青浦和松江相比，嘉定新城、南翔等板块在距离、潜力和教育资源还有商业配套上都相对地领先其他新城。

基于嘉定的基本面及近几年的表现，2023年至今土拍市场，嘉定成为了各大房企争相抢夺的目标，除了今年首轮江桥镇地块外，其余所有地块都进入一次性报价或者最高限价成交，整体溢价率达7.63%。

2023嘉定土拍成交结果（来源：克而瑞）

在经济、规划和配套的多重作用下，嘉定发展潜力明显，是刚需刚改置业的优选。未来随着这些热门地块的上市，届时将带动购房需求的集中放量。

业内分析认为，从当前上海楼市的市场情况来看，非核心区域的市场需求跟热度严重不足，市场对上海放松限购的呼声较高，如果五大新城的限购政策发生调整，目前市场冷热不均的状态将会得到一定程度的改善，有利于市场复苏。