曾经是上海最风光的商业街之一,如今是个 “房价洼地”

全狐星探 2018-09-27 15:37:21
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每个区县都有中心地带,城区的发展,大多从人口密集、产业密集的中心地带发端。 比如长宁的中山公园,徐汇的徐家汇,杨浦的五角场,黄埔的人民广场、外滩;普陀的环球港中心,嘉定南翔、闵行莘庄等等,大浦东也是从距离黄埔一江之隔的陆家嘴开始,拔节而生的。 区域中心地带,商业开发上有核心优势。它是某个区域内的人口

每个区县都有中心地带,城区的发展,大多从人口密集、产业密集的中心地带发端。

比如长宁的中山公园,徐汇的徐家汇,杨浦的五角场,黄埔的人民广场、外滩;普陀的环球港中心,嘉定南翔、闵行莘庄等等,大浦东也是从距离黄埔一江之隔的陆家嘴开始,拔节而生的。

区域中心地带,商业开发上有核心优势。它是某个区域内的人口聚集处,交通便利,人来人往,易于商业繁荣。

但目前来看,虹口却是“另类”。

虹口有上海最一线黄浦江景,外白渡桥下来到秦皇岛码头,虹口滨江全长2.5公里。几乎是黄浦江最精华的一段,朝南正对小陆家嘴,朝西又侧看外滩百年老建筑和优质外滩的弧度,黄浦南滨江、卢湾滨江和徐汇滨江无法相提并论。

更嗲的是,在虹口滨江正朝南观滔滔黄浦江入海,这点上无论汤臣一品还是世茂滨江都无法做到,陆家嘴先进豪宅清一色朝北客厅,只为了观赏滨江一线,上海人对朝北的房子居住体验心知肚明。

此外,虹口还有一长段的苏州河滨江景观,长剑太阿短剑鱼肠,一江一河的滨江资源上,虹口仅次于黄浦区的百年外滩,却比黄浦更有潜力,毕竟外滩已经建成百年,没有发挥余地了。

除了最一线的黄浦江景之外,虹口几乎涵盖了“全部先天资源门类”,这在上海其他区县几乎少有。

要高校?有!上海外国语大学、上海财经大学

要公园?有!鲁迅公园和和平公园

要商业?有!商业街有三大商业街之一的四川北路商业街,老早的提篮桥

要古迹?有!下海庙

要文化?有!鲁迅故居、多伦路、霍山路犹太人故居

要产业?有!上海航交所、航运一条街、东长治路五金一条街

要大型设施?有!虹口足球场

甚至,虹口还有少有的提篮桥监狱。

满满的一手好牌,过去二十年却打成上海市区最差,着实令很多老虹口人扼腕叹息。

如今,从房价与舆论两方面看,虹口的中心区域,并不是四川北路,而是临平路和“后起之秀”北外滩地区。

从数据看,虹口的中心地带——鲁迅公园和四川北路,齐平西藏北路,北不敌鞍山、曲阳,东不敌临平路,西不及闸北不夜城。

有先发优势、交通资源的老牌地域,拖了虹口地价的后腿。最近与一个住在四川北路的朋友闲聊,朋友略带无奈地说:这里就是片价格洼地。

虹口四川北路一带“洼地”得到过数据验证。

“DT”财经曾研究了“地铁站辐射圈”,将1亿房产做量化统计。在“地铁房屋居住性价比较高的10个站点”中,四川北路排第二。按照这份研究的逻辑。也就是说,四川北路附近,城市资源(主要指地铁资源)密集程度较高,价格较低。

打分:研究者解释,站点居住性能分=0.3*BLECTS 居住便利度得分+0.4*30 分钟交通圈站点商务得分+0.2*BLECTS 商业得分+0.2*BLECTS 休闲娱乐得分-0.1* 早高峰站点拥挤度。系数的度量和商业得分如何评定,值得商榷。仅供参考。

这一篇文章,我们并不是吐槽虹口。我们想探讨,房价的洼地,是怎么生成的。

我们来理性地讨论一下“洼地”——当我们决定投资的时候,我们要寻找洼地;但我们希望,这一片地方,有升值空间,而不是永远的的“洼地。”

我们先来看看,虹口的中心地带,为什么会变成洼地?

虹口区的产业主要为两类,按照官方的说法是“持商贸业、现代服务业的双轮驱动发展战略”。说是双轮驱动,现在眼看着,一个轮子已经爆胎了。

许多经济学家提到,中国城市经济发展存在一个较为严重的问题,叫做“空间错配”。

在一位经济学家的研究中,四川北路被当做“空间错配”的一个例子。在上世纪90年代,四川北路是上海的三大商业街之一。比起南京路、淮海路,四川北路的“平民化”定位清晰。

四川北路上大喇叭放的口号,可能至今还记得:“走走逛逛南京路,买卖请到四川路”。这句口号透露出当时四川路的商业定位——相比中心城区而言,四川北路有商业优势。

但现在,一条马路都是冷飕飕的。白天是匆匆过客,晚上有广场舞大妈的群魔乱舞。

此地低价低,我们也找到了几个“空间错配点”。

首先是核心商业街——四川北路上的商业空间错配。

一整条的商业街,空置率极高。个别店铺已经濒临关门歇业的地步。沿街的小商铺,只卖些折扣书、小商品,小零食、临近过期的进口食品。商业气氛不浓郁,人群消费欲望寡淡。举例子,“鲍师傅”在徐家汇是个需排队的网红店,但在四川北路,就门可罗雀了。

其次是,产业引入的结构性错配。如今空置率惊人。

3.7公里的四川北路,商场商务楼遍地,曾经大规模招商。但行业头部企业、外资总部公司缺乏,使得此区域内,没有形成特色产业集群。

商务楼、商场包括:

中信广场(四川北路859号)

凯鸿广场(四川北路1661号)

嘉杰国际广场(四川北路1727弄)

壹丰大厦(四川北路1363号)

利通大厦(四川北路1350号)

盛邦国际大厦(四川北路1318号)

……

来自上海电视台2016年的调查

此外,还有需求的错配。

电商兴起,加之消费群体的改变,人们看重商铺的体验感。全球商业街的趋势,是“多元要素融合”,以及消费体验感。

经济学家曾在谈论商业区发展的时候说:国际上的相关概念已从CBD(中央商务区),发展到CRD(中央休闲区)、CCRD(中央休闲区)了。

虹口一度大拆大建,现在想要文化,发现为时已晚了。

四川路的商业区,当年的“平民化”定位,跻身上海三大商业街。如今看来,它付出过惨重的代价。当年,四川北路打造了一个“消费降级”的市场。但是,今天这一招不管用了。

除了商业之外,现代商业更沃加需要文化附加值,比如艺术、历史、文化等。

如今的市场环境,虽说是从“消费升级”过渡到了“消费降级”。消费降级的原因,是目前多重经济之下,社会中产的购买力匮乏,但大城市新兴中产消费者的品位、眼光、教育水平并没有降级。

四川北路有它的文化资源,她有历史、有文化底蕴。在《上海风土杂记》中有这样的描述:“北四川路跳舞场,中下等影戏院、粤菜馆、粤茶楼……甚多,星罗棋布。”四川北路历史悠久,最值得拿来做文章的,即是老电影院。

可惜在上世纪90年代商业街的大拆大建中,被毁在推土机下。此地一片空悠悠,网上只留下几张老照片而已。

虹口是中国电影放映事业的发源地,1908年,中国排名前列家专业电影院——虹口活动影戏园诞生。1919年,才改名为老虹口人耳熟能详的“虹口大戏院”。 1998年,因拓宽海宁路等综合各方因素被拆除。

曾经的四川北路上,还有一个赫赫有名的影剧院“金三角”:解放剧场、胜利电影院、国际电影院鼎足而立。如今金三角被不死不活的商场替代。让人唏嘘。杨浦区热热闹闹地做起博物馆的文章,虹口区就只能不声不响了。

综合以上三方面,空间配置失误,没有头部企业引进,在文化资源保护利用上的失败。四川北路商业街和周边地带,已经慢慢地走向了没落。

说到这里,似乎太悲观了。

那么,未来的虹口,是不是还是否有希望?尽管商业失败,但虹口的底子不差,品位并不低。在城区文化打造上,最近“回心转意”。海南路84号的这栋百年老建筑被翻修。

据称之后虹口核心商业区会改造,虹口的后发活力很强。比如,临平路一带,就是一片有活力的居住生态区。包括商业、休闲、居住,空间文化,有足够的现代气息。

北外滩更是直奔“国际化”定位而去。日后,如果金融航运市场复苏,还将给北外滩的业务带来契机。虹口北外滩的设计,被虹口区寄予厚望。在国际上的评价也很高,被国际房地产顾问机构莱坊写进点评。

只是,目前较为尴尬的一点是,北外滩然而以“金融+航运”定位的北外滩,在金融市场低迷、资金链青黄不接的当下,当下能否顺利招商引资,是个问题。

不管怎样,市场是在变化的,虹口仍会突破,仍有机会。

下面我们来看看虹口区哪些住宅值得入手

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107800元/平方米

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虹口临平路225号(近瑞虹路) 查看地图

2019年07月10日 70年

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