曾经是上海最风光的商业街之一,如今是个 “房价洼地”

每个区县都有中心地带，城区的发展，大多从人口密集、产业密集的中心地带发端。

比如长宁的中山公园，徐汇的徐家汇，杨浦的五角场，黄埔的人民广场、外滩；普陀的环球港中心，嘉定南翔、闵行莘庄等等，大浦东也是从距离黄埔一江之隔的陆家嘴开始，拔节而生的。

区域中心地带，商业开发上有核心优势。它是某个区域内的人口聚集处，交通便利，人来人往，易于商业繁荣。

但目前来看，虹口却是“另类”。

虹口有上海最一线黄浦江景，外白渡桥下来到秦皇岛码头，虹口滨江全长2.5公里。几乎是黄浦江最精华的一段，朝南正对小陆家嘴，朝西又侧看外滩百年老建筑和优质外滩的弧度，黄浦南滨江、卢湾滨江和徐汇滨江无法相提并论。

更嗲的是，在虹口滨江正朝南观滔滔黄浦江入海，这点上无论汤臣一品还是世茂滨江都无法做到，陆家嘴先进豪宅清一色朝北客厅，只为了观赏滨江一线，上海人对朝北的房子居住体验心知肚明。

此外，虹口还有一长段的苏州河滨江景观，长剑太阿短剑鱼肠，一江一河的滨江资源上，虹口仅次于黄浦区的百年外滩，却比黄浦更有潜力，毕竟外滩已经建成百年，没有发挥余地了。

除了最一线的黄浦江景之外，虹口几乎涵盖了“全部先天资源门类”，这在上海其他区县几乎少有。

要高校？有！上海外国语大学、上海财经大学

要公园？有！鲁迅公园和和平公园

要商业？有！商业街有三大商业街之一的四川北路商业街，老早的提篮桥

要古迹？有！下海庙

要文化？有！鲁迅故居、多伦路、霍山路犹太人故居

要产业？有！上海航交所、航运一条街、东长治路五金一条街

要大型设施？有！虹口足球场

甚至，虹口还有少有的提篮桥监狱。

满满的一手好牌，过去二十年却打成上海市区最差，着实令很多老虹口人扼腕叹息。

如今，从房价与舆论两方面看，虹口的中心区域，并不是四川北路，而是临平路和“后起之秀”北外滩地区。

从数据看，虹口的中心地带——鲁迅公园和四川北路，齐平西藏北路，北不敌鞍山、曲阳，东不敌临平路，西不及闸北不夜城。

有先发优势、交通资源的老牌地域，拖了虹口地价的后腿。最近与一个住在四川北路的朋友闲聊，朋友略带无奈地说：这里就是片价格洼地。

虹口四川北路一带“洼地”得到过数据验证。

“DT”财经曾研究了“地铁站辐射圈”，将1亿房产做量化统计。在“地铁房屋居住性价比较高的10个站点”中，四川北路排第二。按照这份研究的逻辑。也就是说，四川北路附近，城市资源（主要指地铁资源）密集程度较高，价格较低。

打分：研究者解释，站点居住性能分=0.3*BLECTS 居住便利度得分+0.4*30 分钟交通圈站点商务得分+0.2*BLECTS 商业得分+0.2*BLECTS 休闲娱乐得分-0.1* 早高峰站点拥挤度。系数的度量和商业得分如何评定，值得商榷。仅供参考。

这一篇文章，我们并不是吐槽虹口。我们想探讨，房价的洼地，是怎么生成的。

我们来理性地讨论一下“洼地”——当我们决定投资的时候，我们要寻找洼地；但我们希望，这一片地方，有升值空间，而不是永远的的“洼地。”

我们先来看看，虹口的中心地带，为什么会变成洼地？

虹口区的产业主要为两类，按照官方的说法是“持商贸业、现代服务业的双轮驱动发展战略”。说是双轮驱动，现在眼看着，一个轮子已经爆胎了。

许多经济学家提到，中国城市经济发展存在一个较为严重的问题，叫做“空间错配”。

在一位经济学家的研究中，四川北路被当做“空间错配”的一个例子。在上世纪90年代，四川北路是上海的三大商业街之一。比起南京路、淮海路，四川北路的“平民化”定位清晰。

四川北路上大喇叭放的口号，可能至今还记得：“走走逛逛南京路，买卖请到四川路”。这句口号透露出当时四川路的商业定位——相比中心城区而言，四川北路有商业优势。

但现在，一条马路都是冷飕飕的。白天是匆匆过客，晚上有广场舞大妈的群魔乱舞。

此地低价低，我们也找到了几个“空间错配点”。

首先是核心商业街——四川北路上的商业空间错配。

一整条的商业街，空置率极高。个别店铺已经濒临关门歇业的地步。沿街的小商铺，只卖些折扣书、小商品，小零食、临近过期的进口食品。商业气氛不浓郁，人群消费欲望寡淡。举例子，“鲍师傅”在徐家汇是个需排队的网红店，但在四川北路，就门可罗雀了。

其次是，产业引入的结构性错配。如今空置率惊人。

3.7公里的四川北路，商场商务楼遍地，曾经大规模招商。但行业头部企业、外资总部公司缺乏，使得此区域内，没有形成特色产业集群。

商务楼、商场包括：

中信广场（四川北路859号）

凯鸿广场（四川北路1661号）

嘉杰国际广场（四川北路1727弄）

壹丰大厦（四川北路1363号）

利通大厦（四川北路1350号）

盛邦国际大厦（四川北路1318号）

……

来自上海电视台2016年的调查

此外，还有需求的错配。

电商兴起，加之消费群体的改变，人们看重商铺的体验感。全球商业街的趋势，是“多元要素融合”，以及消费体验感。

经济学家曾在谈论商业区发展的时候说：国际上的相关概念已从CBD（中央商务区），发展到CRD（中央休闲区）、CCRD（中央休闲区）了。

虹口一度大拆大建，现在想要文化，发现为时已晚了。

四川路的商业区，当年的“平民化”定位，跻身上海三大商业街。如今看来，它付出过惨重的代价。当年，四川北路打造了一个“消费降级”的市场。但是，今天这一招不管用了。

除了商业之外，现代商业更沃加需要文化附加值，比如艺术、历史、文化等。

如今的市场环境，虽说是从“消费升级”过渡到了“消费降级”。消费降级的原因，是目前多重经济之下，社会中产的购买力匮乏，但大城市新兴中产消费者的品位、眼光、教育水平并没有降级。

四川北路有它的文化资源，她有历史、有文化底蕴。在《上海风土杂记》中有这样的描述：“北四川路跳舞场，中下等影戏院、粤菜馆、粤茶楼……甚多，星罗棋布。”四川北路历史悠久，最值得拿来做文章的，即是老电影院。

可惜在上世纪90年代商业街的大拆大建中，被毁在推土机下。此地一片空悠悠，网上只留下几张老照片而已。

虹口是中国电影放映事业的发源地，1908年，中国排名前列家专业电影院——虹口活动影戏园诞生。1919年，才改名为老虹口人耳熟能详的“虹口大戏院”。 1998年，因拓宽海宁路等综合各方因素被拆除。

曾经的四川北路上，还有一个赫赫有名的影剧院“金三角”：解放剧场、胜利电影院、国际电影院鼎足而立。如今金三角被不死不活的商场替代。让人唏嘘。杨浦区热热闹闹地做起博物馆的文章，虹口区就只能不声不响了。

综合以上三方面，空间配置失误，没有头部企业引进，在文化资源保护利用上的失败。四川北路商业街和周边地带，已经慢慢地走向了没落。

说到这里，似乎太悲观了。

那么，未来的虹口，是不是还是否有希望？尽管商业失败，但虹口的底子不差，品位并不低。在城区文化打造上，最近“回心转意”。海南路84号的这栋百年老建筑被翻修。

据称之后虹口核心商业区会改造，虹口的后发活力很强。比如，临平路一带，就是一片有活力的居住生态区。包括商业、休闲、居住，空间文化，有足够的现代气息。

北外滩更是直奔“国际化”定位而去。日后，如果金融航运市场复苏，还将给北外滩的业务带来契机。虹口北外滩的设计，被虹口区寄予厚望。在国际上的评价也很高，被国际房地产顾问机构莱坊写进点评。

只是，目前较为尴尬的一点是，北外滩然而以“金融+航运”定位的北外滩，在金融市场低迷、资金链青黄不接的当下，当下能否顺利招商引资，是个问题。

不管怎样，市场是在变化的，虹口仍会突破，仍有机会。

下面我们来看看虹口区哪些住宅值得入手