力推TOD模式 千亿龙湖寻增长新路径

尽管距离1500亿销售目标只有一步之遥，但龙湖地产 (00960.HK)仍旧充满了对未来的忧患意识。

忧患意识，源自于新房市场或有可预见的天花板，下一步房地产公司怎么走，往哪个方向走，需要去思考，去应对。

龙湖目前拥有四大主航道业务，分别为地产，商业、物业、长租公寓。而如何在不同城市区位的复杂空间，将上述业务合理调配，进而形成生态圈效应，龙湖想到了破题之策——TOD（transit-oriented development）模式。

目前，龙湖已在全国范围内成功打造15个TOD项目，未来数年还有超过20个TOD项目将陆续落地。这将帮助龙湖，在未来把握更多可能性。

跳出现有竞争格局

     2017年11月9日，龙湖发布较新销售公告，1-10月累计签约额1404.1亿元，同比增长89%，签约面积913.1万平方米。这一数据距离龙湖CEO邵明晓在中期业绩会上公布的1500亿销售目标，已相差不远。与此同时，长租公寓迅速推进。截至10月底，龙湖打造的冠寓已布局全国14座城市，并且全面进驻北京、上海、广州、深圳四个一线城市。

（上海冠寓实景图）

然而，致力于当中国地产界“三好学生”的龙湖地产，一直在寻找能够跳出地产商竞争格局、开启另一幅版图的发展模式。TOD模式被龙湖视为重要探索方式之一。

事实上，“持商业”一直是龙湖坚持的战略，自2003年重庆北城天街开始，龙湖已专注商业地产14年。截至目前，龙湖已累计开业商场数量24个。据不完全统计，在龙湖已开业或正在建设的商场中，有超过30座都位于轨交上盖或周边，已经充分具备了TOD模式的条件和要素。

所谓TOD模式是指以轨道站点为中心，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的步行化城区；交通和空间一体化规划及开发，使公共交通的使用较大化，居民能够通过公共交通、自行车和步行的方式舒适、便捷出行。

在城市交通方面，TOD是全球公认的优选解决方案之一。TOD既能实现以人为本，沿轨道宜业、宜商、宜居，又能让土地高效开发，实现价值增值。

以东京都市圈为例，通过轨道站点联结，形成半径超过80km的都市圈，多摩田园都市、多摩新城等数十个集聚产业和人口的新城，且其中部分新城已具有相当规模。

值得一提的是，东京都市圈在未接受政府补贴的条件下实现了先进的轨道交通分担率（东京58%，纽约29%，伦敦19%）和较低的人均碳排放量（东京1400千克/月，纽约3800千克/月，伦敦1700千克/月），有效避免一系列大城市常见问题。

不过，对标日本东京、香港在TOD领域的经验，大陆城市仍有较大的发展空间。就在三个月前，龙湖集团首席执行官邵明晓亲自带领高管团队，赴东京拜访东急不动产、日建工作坊，专程交流TOD内容。

从大坪到沙坪坝

龙湖在TOD领域的探索，最早从2003年开始。在此后已落地的诸多项目中，又以重庆时代天街较为典型。

重庆时代天街位于渝中区大坪街道，属老城区，人口密度大，商业氛围差且交通状况不尽如人意。龙湖拿地后并没有急于开发，而是一方面对区域、交通、客群等进行调研，另一方面通过和政府密切沟通，明晰各方诉求：周边居民日常的生活消费需求要满足；发展当地产业、形成长期稳定税收的现实诉求也要兼顾。

龙湖利用时代天街和轨道1号线、2号线便捷连接的优势，从交通组织入手，与政府完成渝中西区与重庆其他区域互通互联规划，逐步打通东西向和建立南北向交通，在区内实现顺畅回转和循环。

同时，双方还对时代天街的地下、地面和空中分别进行车流和人流规划。在地下，当地政府将地铁石油路站通过200米的地下商街接入时代天街AB馆。同时，地下交通人行体系实现互通互联，人流可以从最北端地铁站点步行抵达最南端的站点；在空中，时代天街从A馆到D馆，甚至未来开业的E馆都实现空中连廊连接，真正将一个封闭的区域变成了一个24小时、365天开放的区域。

大坪也逐渐从过路地变成留得住人、留得住钱的大商圈，形成正向经济循环。与时代天街AB馆一同开业的30多万方写字楼，在开业后一年，企业入驻率达到80%，两年后达到90%。小米也将西南总部设在这里。2012年开业至今，大坪已实现社会零售总额超500亿。

对此，龙湖的一位高层曾总结，“我们发现在已管理运营的商业项目里，跟轨道交通结合的发展空间较大，可以去改造的空间很大，随着人流变化，产业也在导流。”

据悉，龙湖将其商业项目按照TOD成熟度划分为三类：城市节点类，即商业与站点实现联通，依靠轨道客流带动商业发展，代表项目为北京长楹天街、成都北城天街；城市商圈类，商业与片区实现物理上高度联通，形成消费氛围浓郁的商圈，代表项目为重庆时代天街、成都西宸天街；城市中心类，即内容上的高度联通，集聚人、产业、消费的自成体系的中心，代表项目为重庆沙坪坝项目。

2017年6月，龙湖以34亿拿下重庆沙坪坝高铁站地块。龙湖表示，未来将在沙坪坝高铁站上面建设一座集一条高铁线、三条轨道线为一体的超大型商业综合体。该项目将是重庆目前最复杂的TOD项目，也在龙湖内部视为标杆项目被打造。该项目位于老城区，四轨合一（高铁站在建），人口密度达到3万人/平方千米，也是全国少有核心商圈内的TOD开发项目。

重庆沙坪坝TOD项目的外观，将类似东京涩谷之光。这个日本的超级枢纽中心，7条轨道线路汇聚，通过合理的交通和产业导入，每天吸引300万人流量，换乘人数全球排名第二。

（上海宝山天街实景图）

而在上海，龙湖TOD的实践从2016年开业的虹桥龙湖天街开始一直在进行。2017年12月16日，龙湖在上海打造的第二座天街即将开业，龙湖宝山天街不仅位于地铁7号线刘行站地铁上盖核心位置，又与15号线（规划中）一站换乘，快速到达顾村公园、静安寺、人民广场等中心商圈，是上海罕有的双枢纽中心。与此同时，龙湖宝山天街自有一个市政规划的大型“P+R+公交”立体换乘枢纽，整合地下2层、地上3层的停车楼与6条公交线路，是一座集双轨交地铁、6条公交线、4条城市干道等便捷交通的超大型城市商业综合体。未来将辐射约40万庞大消费人群，是龙湖在北上海打造的较大TOD项目，也是目前北上海较大的地标级商业中心。

（上海闵行天街效果图）

2017年，龙湖布局上海市场11年来较具战略意义的城市作品——龙湖闵行中心正式亮相，是典型的TOD城市中心类型。该城市综合体项目体量近50万平方米，天街、冠寓、星悦荟等龙湖主航道业务悉数落位，并创新引入城市服务类的科创中心、生活艺术中心，龙湖投入千万改造项目旁地铁站使其与天街融为一体。闵行中心以多业态、多层级的区块布局，打造徐汇南新都市中心。

基于国际经验，龙湖还总结了七大原则，准备将其运用于实践中。这七条核心原则是：产城融合、形象塑造、一体开发、站城一体、枢纽形成、用地集约、环境保护。

龙湖认为，想要做好TOD需要改变目前国内的城市规划方式，需要及早整合政府、轨道公司、开发企业等各方资源，做到同步规划、同步建设、同步运营。

不过，相较于打造标准化产品线，龙湖内部人士坦言，他们更倾向于运用TOD的模式和理念，因地制宜打造每个项目，在不同城市区位进行多种复杂度与业态融合度的尝试。