"租售并举、产融结合"第二届中国房地产资产证券化发展论坛2018成功在沪举办!

2018年3月28日，“第二届中国房地产资产证券化发展论坛2018”在上海中国金融信息中心隆重召开。本次论坛在中国房地产业协会金融专业委员会、中国资产证券化论坛（CSF）的指导下，由通达金融主办，招商证券、建纬律所、东方金诚、戴德梁行、和逸金融共同协办，中国REITs联盟全程支持。

本次论坛以“租售并举、产融结合”为主题，汇集监管层、资产端、投资机构、发行方、服务商及金融科技等行业专家，共同探讨房地产资产证券化的政策、市场、创新、风险控制等话题，为产业链上下游企业利用资产证券化盘活资产存量,提高资金周转速度提供思路。通达金融总监黄为民，中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊出席论坛并进行了致辞。

论坛现场

领导致辞

中国房地产业协会副会长兼秘书冯俊先生

中国房地产业协会副会长兼秘书冯俊先生首先从目前住房发展的矛盾、房地产金融发展亟待解决的问题和租赁住房面临的机遇等三个方面发表了致辞。

冯俊先生指出：当前房地产金融的发展有两个问题亟待解决，一是改善融资结构，即房地产的融资，二是租赁住房建设当中的租金控制，在租售并住房条件下，更加重视租赁住房的融资问题。他强调，补上租赁住房供应不足的短板，有利促进租房买房的机制；有利于完善住房市场的自我调节功能；并且帮助房地产企业的升级，缓解资产泡沫的生长。

清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任郭杰群

清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任郭杰群以“存量时代的中国房地产资产证券化的新机遇”为题发表了主题演讲。他认为，目前国内的市场还是从增量市场向存量市场过渡的阶段，通过“凯德集团：转变为轻资产运营模式”、“铁狮门：产业和金融结合的典范”、“铁狮门：产业和金融结合的典范”、“铁狮门：失误案例 – 与黑石的案例”的案例分析，他指出目前中国资金并不缺少，缺乏的是资金和有专业能力的房企的结合，只有当资金和有专业能力的房企结合，才能把资金从简单的来源变成产业资本，这样才能利用更多的间接融资转到直接融资的转换，也可以通过被动管理变成主动管理。

圆桌讨论一：

资产方和投资者角度看房地产资产证券化

排名前列个圆桌讨论的主题是“资产方和投资者角度看房地产资产证券化”，由大成（上海）律所高级合伙人曲峰主持，中城投资执行副总裁王姗、博思恩资本创始人冯剑云、绿庭控股副总裁林鹏程、广东桂园资本管理有限公司地产基金副总裁张浩、五牛控股投资总监/合伙人卫沛然共同参与讨论。大家就“租售并举的重要战略对房地产企业的引领发展方向如何？”“投资者对于投资REITs所享收益率的看法”等方面展开探讨，碰撞出不少观点的火花。

大成（上海）律所高级合伙人曲峰谈到，新加坡房地产调控非常有效的一个重要原因就是REITs，新加坡市场大概有40多个REITs，亚太地区新加坡的REITs市场是做的较好的。

中城投资执行副总裁王姗从专业投资机构角度，浅谈租购并举下市场机会和房地产证券化新方式。“租购并举，是一个顺势而为的过程。”王珊在会上谈到，“增量和存量市场都存在大量投资机会。”她认为，租和购本质上都是市场上所需要的。对开发商而言，增量市场仍有投资机会。从数据上也能看到，近几年政策和市场环境背景下，既使是在2016-2017“调控年”，新房销售市场仍然维持在十几万亿的数量级。我们判断，增量的趋势在未来的3—5年内仍会保持相对高位盘整的状态，增量体量仍将非常大。同时她也提到，“运营为王”是行业下一个十年的重要命题，存量运营酝酿大商机，对于很多专业服务商而言，春天到了。

博思恩资本创始人冯剑云表示，资产证券化是现金流的核心。如果之前储备了地产方面的不良资产，可以考虑如何提升其价值、改善现金流、组合业态，最后整栋出售也好，实现退出，打通流动性，做价值提升，这是市场倒逼，发达国家其实以市场倒逼的导向为主，资产证券化无疑是对现金流很好的产品，这也会是未来的一个大趋势。

绿庭控股副总裁林鹏程首先阐明了国家鼓励租售并举模式的原因：排名前列是中国城市间的人口流动性在加大，不少年轻人开始选择离开北上深转去二线城市发展；第二是目前的主要消费人群的需求更加个性化，除了住以外往往有其他的消费需求，从整个社会向前发展的角度而言，租售并举的制度更贴切于当今中国社会的发展。与此同时，租售并举会产生两个很大的行业机会，一是市场除了租房需要满足其他的服务，即提供运营商的价值；二是对开发商而言，租房需要很好的模式，也就是资产证券化提供的退出模式。

广东桂园资本管理有限公司地产基金副总裁张浩表示，从地产商的角度出发，做一单持有型物业REITs未来进行投资，即PRE REITs的阶段，需要有相对流通性的市场作为前提，这样才能使投资者对REITs项目进行完善的估值。收益率比较低的原因其实是风险比较低。流动性强的REITs市场是金融投资的组成部分之一，是风险比较低的投资品类，缺少这个品类的投资市场是不完整的。

五牛控股投资总监/合伙人卫沛然讲述了自己作为私募基金方的切身体会，面对高净值客户的投资期望和国家长期持久的要求，我们建立自己的运营团队，提高私募基金在不动产的主动管理能力，另外国家对资产证券化方面是非常鼓励和支持的，所以私募基金既是被政策倒逼改变，也是顺应这个时代去进行一个主动的发展。

新派公寓CEO、创始人王戈宏

新派公寓CEO、创始人王戈宏以“万亿租赁产业的金融破冰及竞争博弈”为题发表了主题演讲。他介绍到，新派公寓在最近四年来做了资产管理的完整闭环，即资产管理品牌创建、私募基金募集收购、物业资产改造提升、资产持有运营、到最后类REITs发行，整个过程没有依靠任何第三方增信担保，凭借自身运营能力及资产质量仍旧获得了3A评级。他认为，长租公寓较大的拦路虎是资本，目前的二房东模式是烧钱的模式，长租公寓要么做轻，要么做重做资本并购，长租公寓的金融创新将是金融服务与实体的较佳阵地。对于长租公寓的未来发展方向，王戈宏简明扼要地提出了两个观点：排名前列，开发商的进入非常准确，一个行业没有大巨头来做是无法成为产业的；第二，这个产业需要银行的介入，银行的资本开始前置，面对风险，这个产业的春天真正来临，接下来谁的品牌做的好，谁的资本运营能力就强，REITs就是这样一个良好的强渠道。

大成律所高级合伙人莫非

大成律所高级合伙人莫非从分别境外REITS上市模式、我国境类REITS交易模式、我国债项的资产证券化模式、资产支持票据四个方面解读了ABN在不动产资产证券化中的实践。在中国银行间市场交易商协会ABN的项目当中，成交商以商业银行为主，商业银行同时还担任资金监管功能和资金保管的角色，也是ABN项目的投资主体。根据已经发行的ABN统计数据来看，同期ABN的利率低于ABS，且容量大，它比ABS市场更有优势。

圆桌讨论二：

租赁地产运营模式及资产证券化经验分享

第二个圆桌讨论的主题是“租赁地产运营模式及资产证券化经验分享”。由中联基金执行总经理范熙武主持，湾流国际执行总裁林友威、江苏银行投行与资产管理总部总经理助理孙宏、自如资产管理有限公司副总经理孙静、世茂集团创新金融部负责人沈峻毅参与讨论。各位结合自身最擅长的领域提出了各自的观点，讨论了关于“竞争格局层面，如何面对租售比及融资成本”、“地产开发商对租赁行业的观点”、“从资产配置角度看权益型和债权型ABS产品”以及“不同种类的产品项面对怎样的风险收益需求”等话题。

中联基金执行总经理范熙武认为当前及未来，REITs领域并不存在行业的痛点，因为大家的诉求不同。他谈到：“租购并举随着众多社会资源的投入，让大家租房也能享受到和买房几乎一样的权益保障，会抑制购房需求，说到痛点，算帐算的是未来，未来没有痛点。”

湾流国际执行总裁林友威表示，租赁市场的前景非常广阔，但存量时代与之前快速开发的时代大相径庭，需要能持续长久的稳健的强运营模式，存量改造和运营能力至关重要。增量是靠资产的增值与对投资窗口期的准确把握，而存量则依赖整个团队的经验、精细化管理，首当其中的就是强大的改造能力。同时，短周期标准也决定了我们对客群的选择定位、线下社群的营造、年轻人住所需求、空间设计等等的这些精细化要求非常高。

江苏银行投行与资产管理总部总经理助理孙宏表示，银行对于房地产ABS产品最为看重的有两点：投入产出和盈利的稳定性。但大部分情况下金融机构还是把它作为一种债或者融资来看待，也需要看这个资产本身的抵质押，这是目前较大的两个痛点。未来解决痛点将是大家的合作机会所在，这需要资金方更有前瞻性，和运营商不忘初心、维护好服务，两者共同努力。

自如资产管理有限公司副总经理孙静认为未来五年应该能有五万亿体量的租赁市场空间，而这五万亿市场花落谁家，取决于用户和各自的公寓产品是否满足用户需求。孙静还谈到，今天自如用的是消费分期的顶头资产做ABS，真正依靠资产的实际质量，ABS回归到本源是特定资产，如果加了外部的强担保其实表露出的是掩盖资产质量不足的问题。她诚恳表示，做好品质服务和客户满意度对自如来说是最为重要的。

世茂集团创新金融部负责人沈峻毅表示，开发商更关注住房租赁的盈利模式和租金回报率，尤其发行阶段会重点关注到产品的底层资产是否能覆盖正常的投资回报，此外好的主体信用也较为重要。对于租赁租房的运营商而言，需要克服的难点是如何让金融机构相信整体的投资回报率对资金投入来说是安全的。并且，政府也希望能够通过各方面的努力把整个市场做大做好，让广大的业主对租赁住房有深刻的认识，实现房子以住为目的的宗旨，这个也是将来作为甲方的开发商和乙方的运营商需要共同探讨和合作的地方。

建纬律师事务所高级合伙人宋仲春

建纬律师事务所高级合伙人宋仲春从不动产融资的整体趋势、不动产融资的渠道概览、房地产企业可发行的ABS种类等三个方面讲述了他对不动产融资现状与资产证券化的见解。“当前环境下房地产融资政策不断收紧，房企难以通过信贷和非标债权的方式进行融资，证监会、交易所、交易商协会、发改委对房企发债门槛也是逐步提高，根据近三年交易所房地产ABS发行金额及数量显示，资产证券化融资规模呈逐渐上升趋势。”

招商证券债券融资部董事兼资产证券化业务负责人董航

招商证券债券融资部董事兼资产证券化业务负责人董航，从交易要素、交易结构、标的物业概况、物业租户简介等方面对金融街（一期）CMBS项目案例进行了剖析。他表示，开展CMBS业务，有助于企业盘活存量资产，减少资金占用，向轻资产公司转变。此外，产品融资期限较为灵活，可帮助企业降低融资成本，扩展融资渠道，增强企业在资本市场的影响力。而供应链金融ABS较大的特点是以核心企业为基础做一个证券化的融资，首先它很好地解决了资产获取的问题，其次开发商大部分是施工方，资质可能弱一些，对现金流的要求也会比较高，所以通过这样一个产品使开发商迅速回到现金流，同时又囊括了采购的成本。

东方金诚首席分析师兼金融业务部经理徐承远

东方金诚首席分析师兼金融业务部经理徐承远指出，在目前房地产企业上市融资和发债融资都受到限制的情况下，资产证券化为房地产企业融资打开了一扇门。2017年资产证券化整体发行量同比增长68%，其中房地产ABS、消费贷款ABS以及应收账款和保理ABS分列前三位。他表示，长租公寓ABS是比较火的，CMBS和类REITs在2017年的增速非常快，高于房地产ABS的平均的增速，2017年总体的增速达到了120%。由于长租公寓ABS的底层资产主要是物业和租金收入，这块的现金流是非常稳定的。

圆桌讨论三：

存量时代地产资产证券化的实操关注点探讨

第三个圆桌讨论的主题是：“存量时代地产资产证券化的实操关注点探讨”。由东方金诚结构融资部总经理郭永刚主持，上海银行投资银行部高级副总裁陆志明、招商证券债券融资部董事兼资产证券化业务负责人董航、建纬律师事务所资深律师成沂、天风证券资产证券化总部副总经理申云伊、嘉实资本执行总监乔良参与讨论，大家纷纷结合具体ABS案例的实践经验，在市场现状、法律合规、税务成本、未来现金流预测、业务推行难点等方面进行了精彩的分享。

东方金诚结构融资部总经理郭永刚谈到，ABS可以贯穿房地产企业的全产业链和供应链，但目前ABS领域还是过于看重主体信用，需要我们做思想转变和制度创新，关注底层现金流。在REITs和ABS当中，好的运营商和服务商能够稳步地产生现金流。

上海银行投资银行部高级副总裁陆志明表示，在业务推行过程当中压力较大的来自于资金方，市场投资人的范围越来越小。目前政策上较为支持供应链金融ABS产品。

招商证券债券融资部董事兼资产证券化业务负责人董航表示，对于体量不是特别大的开发商，商业物业是较好的选择。CMBS和供应链ABS依赖的都是主体信用，作为一些弱主体，如AA或者AA-，可以考虑发行权益型资产证券化产品。

建纬律师事务所资深律师成沂作为少有的律师发言代表，从法律风险防范的角度，讲述了房地产资产证券化在实操中要注意的事项，她认为，在做资产证券化时，由于合规性问题会影响未来的评级和产品发售，应该受到更加前置性的关注。资产证券化最重要的是资产本身的质量，中小型开发商在没有强主体信用的背景下，只能依靠自己手上的优质资产，可以适当考虑将名下资质良好的商业资产、物业进行权属上的切分。

天风证券资产证券化总部副总经理申云伊表示在对CMBS和REITs进行选择时，需要考虑以下几点：1、由于REITs在处置上没有任何限制，因此其融资数额较大，较大的限制是可能会被征收高额所得税；2、CMBS十分注重主体信用，但没有税务成本。之前的ABS产品基本采用私募基金加尾贷的形式，资管新规出台后，多转向私募基金加信托的模式。

嘉实资本执行总监乔良表示，市场情况下，资金链往上行，未来短期内大家不是那么乐观，有意向的企业希望抓紧发行产品。无论是类REITs还是CMBS，实际都是对未来现金流的预测，主要针对它的历史回溯，一是收入，一是成本，根据目前市场的评估水平，需要有一定的余量保证安全度；另外还有一些成本怎么看的关系，经营成本，经营物业有几块，能源能耗，相关税费，每个成本是怎么样的，是不是一个固定的成本，都应当进行细化。

戴德梁行中国区服务顾问与主管张晟

戴德梁行中国区服务顾问与主管张晟结合海外绿色资产证券化市场的政策与案例，指出国内绿色建筑证券化蓄势待发。绿色建筑资产证券化有利于引导社会资本投向绿色建筑项目；盘活绿建资产，促进绿色建筑开发商快速发展；且发行方享受交易所绿色通道，提升融资效率；投资者也会受益于绿色项目高信息披露标准。他表示，之前已经有了绿色债券和绿色信贷相关的指引，目前也发布了绿色金融的顶层的政策框架，我们相信其他相关绿色产品的政策也有可能陆续推出。

圆桌讨论四：中国版REITs的探讨与展望

最后一个圆桌讨论的主题是“中国版REITs的探讨与展望”。由中国REITs联盟秘书长王刚主持，复星国药首席财务官吴丹、中联基金执行总经理范熙武、君和律师事务所合伙人易芳、日本不动产研究所（大中华去）副总经理林述斌、清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任郭杰群参加讨论。

王刚介绍到，从2015年到现在，中国共有5支REITs在新加坡上市，基本来自于两种物业类型：零售和物流，他还透露到，论坛举办当天正有一支来自于重庆的真REITs在新加坡上市，一支来自于中国资产的真正股权的REITs。

复星国药首席财务官吴丹介绍了复星国药准备发物流地产REITs的想法和思路，看好物流地产REITs的发展，并提到新加坡上市的REITs当中，工业地产和零售业地产的REITs收益是较高的，收益率能达到7.0和7.2，高于商业地产和住宅地产。

中联基金执行总经理范熙表示，中联在过去十余年里面一直在研究和推动REITs的落地，今年有可能真正成为标准化REITs的破冰元年，标准化的REITs。国内推标准化REITs，法律不是问题，收益不是问题，税收也不是问题，问题在于大家的诉求和心理预期。

君和律师事务所合伙人易芳主要从法律和税收的角度谈对公募REITs的制约。公募REITs发行从法律角度来讲，实际上要看法律的实施路径，怎么来确定公开发行REITs的这么一个法律框架跟这个载体，目前在理论实践中都还没有一个非常具体的说法。税收也是目前制约公募REITs很大的制约因素，我们房地产在持有跟交易环节都是涉及到非常重的税。

日本不动产研究所（大中华去）副总经理林述斌分享日本REIT发展的经验以及对中国的借鉴意义，REITs是把个人投资者投资一个非常稳定的，能看得见的产品，非常稳定，是资金一个好的配置产品。

清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主郭杰群谈到，国家2005年商务部开始推动REITs的工作，十多年来进展缓慢，目前市面上的类REITs产品都不是真正意义上的REITs，并且目前不管是CMBS还是类REITs，基本上都是一个资产，多元化不足，风险承受能力比较低，离国外真REITs可以投资不同的物业还有较大的距离。但对中国未来REITs的发展仍然充满信心。

至此，“第二届中国房地产资产证券化发展论坛2018”圆满落下帷幕。本次论坛的成功举办，促进了房地产开发商与金融机构之间的专业交流，开展有效对接，为中国房地产资产证券化的发展搭建了一个融合交流的平台。