富力、世茂迎来转折年,南王北邓命运迥然

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《我们房地产这些年》详细介绍了房地产30年的发展历史，让我们更清晰的了解现今的房地产行业是如何架构，又是如何发展，以期让我们每个人在楼市中的行为能够更胸有成竹。

本文从1978年，一直介绍到2009年，可以说是一本房地产行业编年史，不管是普通人，还是房产从业人员，都可以从中收获自己的感悟。

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1995年2月，美国《福布斯》首次发布了中国内地亿万富豪排行榜，列入富豪榜的共有19人，海南首富冼笃信以五亿元资产位列第三，这是中国大陆排名前列位登上《福布斯》富豪榜的房地产商人。

从此开始，国内越来越多的房地产商人不断进入《福布斯》富豪榜，而一个人拥有财富的多少渐渐成为是否成功的最重要的价值标杆。

让一部分人先富起来，已经开始变为现实。

01

富力、世茂迎来转折年

“击鼓传花”式的“经济泡沫”纷纷瓦解，过热的房地产市场，导致大量的商品房闲置。1995年，国内房地产业正处于凄凄惨惨的落幕期。

沧海横流，方显英雄本色，在中国房地产发展史上，这一年却是富力地产和世茂地产的转折年。

开发富力新居旗开得胜，使富力公司的战略方向初步明朗，从此便一发不可收拾：先后搬迁了广州硫酸厂等五六家国有企业，为广州消灭了20多个烟囱。

张力和李思廉敏锐的发现，旧城改造是公司夯实基础、壮大实力的机会。1995年，富力地产又开发了中山八路富力广场，这是富力发展史上的一个转折点，这个项目不仅奠定了富力地产在广州的地位，还创造了房地产开发史上较快征地、建设、销售记录。

此后几年，富力以“短、平、快”的操作手法运作了多个广州市区的旧厂房拆迁项目。一系列楼盘的成功开发，使富力迅速崛起为广州市房地产行业的领头羊。

经过在广州近十年的积累，富力正式启东全国发展战略。

2002年3月，富力看准奥运机遇，挥师北进。初来乍到的富力战胜实力强劲的三家“本地虎”，以32亿的天价拍下北京广渠门这一中国有史以来较大公开招标地块的开发权，一夜成名。

与此同时，沈阳、天津、西安、重庆等城市都相继被纳入富力地产开发的视线。2005年7月14日，富力地产在香港联交所上市，成为排名前列被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值较高的公司之一。

回想十年前，当张力和李思廉这对创业兄弟手中攥着辛辛苦苦挣来的2000万元资金踏入房地产业时，或许并没有想到后来竟然能在这个行业赚到这么多钱。

1995年，也成了许荣茂事业的分水岭。在这一年，他毅然从澳大利亚回到国内，并从福建移师北上，大举进军北京房地产业市场。

从这个时候开始，许荣茂在投资房地产方面的特殊才能得以展现。1995年，北京房地产市场及其低落，当地众多房地产商对此颓势一筹莫展。

作为外来者的许荣茂一进京就来了个不凡的动作，显示拿到了许多人梦寐以求的十万平方米地块，开发当时较具“钱”景的亚运花园。

此后，许荣茂在全国的资本扩张可以用“疯狂”来形容，据估算，许荣茂几乎开发了北京1/3以上的高档住宅市场，被冠以“豪宅教父”的名誉。

1999年，北京房地产再上高峰，上海却是低谷，许荣茂力排众议，挥师黄浦江畔。从北京到上海的重心南移，让人们愈发看清了许荣茂的投资理念：高档+外销。

事实证明，许荣茂是卓有远见的，他再次选择到房地产行业增长较快的城市。“上海是外资企业和扩过企业云集的地方，这里有这我的理念生长的土壤。”许荣茂开始用他那双眼睛，像寻找猎物一样寻找土地。

大多数人开始注意许荣茂是在2000年8月，世茂投资收购上海万象集团6250万股，成为排名前列大股东，万象集团可能很多人不知道，但他的恒源祥却闻名中外。2001年，万象集团更名为世茂股份。

而世茂收购万象的重要原因却是因为万象国际广场这块宝地，通过1.44亿元成为万象排名前列大股东后，世茂接下了上海国投和万象集团手中关于国际广场项目51%的股权，并通过增资扩股将这一比例提高到80%以上，由此取得了国际广场的开发权。

在世茂国际广场项目的运作中，充分体现了许荣茂在资本市场的长袖善舞。凭借雄厚的资金实力，世茂国际广场一举还清了所有贷款。由此，一个注册资本为4亿元、没有一分钱贷款的项目公司代替了原先注册资本为1.5亿元，却有11亿元债务的公司。

20年前，世茂首度进入中国，峥嵘业界数十载，有人对许荣茂的评价是：商海30年，基本没犯过错误。

能做到这一点的，古往今来商海又能有几人？

02

他是商人师，生活家，指点江山人

步入1995年，两位“大师级”房地产策划人跳进了人们的视线，江湖上人称“南王北邓”，王是王志纲，邓即是前面说的邓智仁。

1994年底，王志纲欣然告别新华社的金字招牌，成为独立策划人，第二年春天，王志纲工作室在深圳挂牌成立。

八年后，胡润2003年排了一个中国房地产较具影响力人物前50位的榜单，王志纲是其中少有不是房地产开发商角色。在这个排行榜中，有十位房地产商却是他的客户。

1993年6月，位于广东省顺德碧江之畔、桂山之侧的碧桂园，处于死亡的边缘，一度号称面积较大的烂尾楼盘工地，4000户只卖出了三户。

碧桂园的老板就是之前提高的建筑公司经理杨国强。1993年之前，他一直在自己的建筑事业上顺风顺水，不过在当年却遭遇了巨大危机。国家银根紧缩，宏观调控加强，而此时，杨国强的建筑公司为原开发商垫资建造了近4000套别墅，当杨国强向开发商索要工程所垫费用之时，开发商却将盖好的别墅抵给杨国强。

仓促之中，杨国强就这样“无辜”地从造房子人变成了卖房子的人。杨国强和他的建筑队毫无准备，一筹莫展。为了摆脱困境，他曾多次邀请专家、学者实地考察，但都无功而返。

公司里一位喜欢读书看报的年轻人，向杨国强推荐了一位奇人。

这位奇人，就是新华社大名鼎鼎的名记者王志纲。杨老板的初衷，不过是请“记者王”为碧桂园写篇文章，鼓吹一番。

王志纲来了，他看了死气沉沉的楼盘，看了大片的荒地，看了周边的环境。回到会议室，他对杨老板说了这样一番话：针对目前的情况，就房地产搞房地产必定熄火，跳出房地产才能搞活房地产。

杨老板完全被王志纲的奇妙想法所折服，而当时的杨老板也特别没有想到，这位奇人居然“化腐朽为神奇”，令碧桂园“枯木逢春”。

王志纲没让杨国强失望，在国家进行房地产宏观调控之时，王志纲以创办名校为切入点，打出了一张漂亮的“教育牌”。

王志纲和杨国强推出了教育地产的概念，一下子为杨国强带来了3亿元的教育储备金。有了现金流，“给你一个五星级的家”的碧桂园品牌形象开始传播于顺德、广州和香港。

学校这步生死棋下活了。随着学校知名度如日中天，“死火”两年的碧桂园地盘自然日益升值，在人们心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。

一年后，当碧桂园取得旺销成果之时，一位房地产大亨颇为内行地说：关键在于定位，“给你一个五星级的家”和“成功人士的家园”这两句广告词，是无价之宝，起码值5000万。

王志纲与杨国强的传奇故事还在上演，然而1996年，度过危机之后的杨国强便结束了与王志纲这位功臣的合作关系，从此，杨国强不再找策划顾问。

4年后，在杨国强操作的华南碧桂园项目上，其风头完全被新的挑战者，星河湾和南奥林匹克花园项目压得喘不过来气，几乎半年时间，碧桂园的洋房别墅陷入滞销状态。

星河湾和南奥项目的幕后策划者，便是已与杨国强终止合作关系的王志纲。

“他是商人师，赚策划钱，谋地产略；他是生活家，识高球经，助城市秀。他叠加了民间思想家和商业策划的双重身份，很少有商人具备他的政策性通盘思维，也少有城市首脑具备他对全国区域市场的体验认知。在城市运营、城市品牌、房地产开发、区域经济竞争等诸多层面，他是指点江山人。”

这是《新周刊》十周年庆时，对王志纲的上榜评语。尽管王志纲在房地产行业十多年来“指点江山”，却从不踏进“江山”半步，始终坚守自己“战略策划”的角色。

03

折戟沉沙的邓智仁

另一位房地产策划大师邓智仁则没有守住欲望，踏进“江山”，最终折戟沉沙。

1995年上半年，深陷玫瑰园的邓智仁欲哭无泪：一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额的土地出让金。邓智仁已无力回天。

1992年，42岁的邓智仁来到北京，这个连普通话都说不清楚的香港人开启了中国的地产广告时代。他把香港的成功经验搬到北京市场。而那个时候，北京房地产市场还没人知道什么是房地产代理。

所有的房地产公司问的最多的就是：什么是代理行？我们为什么需要代理行？

正是邓智仁和他的利达行，从香港为本经房地产市场带来了一整套的房地产代理制度和佣金规范，培养了一大批房地产代理人，连潘石屹都说过，是邓智仁教了他如何做房地产销售。

1994年，由北京利达行代理的商品房销售额占北京房地产外销市场的70%以上，一时间，邓智仁风光无限，无人不晓。

然而，邓智仁的折戟与一个叫刘常明的港商有关。1984年前后，一位叫赵章光的温州人发明了一种中药成分的生发剂“章光101”，由于效果显著，很快在东亚和东南亚一带广受欢迎。

刘常明结识了赵章光，并成为日本市场的总代理商，在短短一两年时间里，他挤进了当时在国内还属凤毛麟角的“百万富翁俱乐部”。

自此，刘常明频繁穿梭于京港之间，成为两地商务交易的大红人。1992年前后，京城的房地产业骤然升温，精明的刘常明自然不会放过这一发财机遇。

很快，他击败众多竞争者，抢到了昌平县沙河镇的一块地，这里是众所周知风水宝地，与明陵地脉相连。

玫瑰园经北京市政府批准兴建，由刘常明的香港飞达公司和昌平县房地产开发总公司合资开发，占地49.9万平方米，规划建设别墅800余套，每套售价300万元。这一项目宛如出水芙蓉，刚一开盘就被誉为“首都排名前列别墅”，刘常明由此成为焦点人物。

刘常明其实从一开始就没有打算认认真真造别墅，他无非是拿玫瑰园设了一个局，企图炒一把楼花，圈一笔钱就溜之大吉。事实也似乎正是这样，玫瑰园自轰轰烈烈的开盘后，变没有真正地破土动工过。

刘常明雇了美国规划师拿出了一套十分精致豪华的规划图和别墅设计图，然后频繁的刊登广告，四处招商。他像一个诡秘的猎人，把一块天大的馅饼挂在半空中，等着猎物自己撞上门来。

果然，猎物很快就来了，他就是邓智仁。此时，邓智仁从南方讲话中嗅到了巨大的商机，他俯瞰北京城，以那独特而高远的专家目光，一眼就瞄上了玫瑰园。又是那么巧合，玫瑰园的主任竟是他的香港客户刘常明。两位都梦想成为李嘉诚的男人就这样坐在了一起。

于是邓智仁已利达行40%股权作为抵押，通过四家公司集资1亿港币，首期动用6000万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园两万多平米的别墅，并借此成为项目总代理。

让香港人去北京买房子，这在当时还是一个很具有挑战性的项目，为此，利达行动用了3000万港币在香港做推广，凭借其娴熟的营销技巧和人缘，玫瑰园一开盘就卖出了80套。

开局的排名前列碗开胃羹实在是太鲜美了。邓智仁认定这就是他苦苦寻觅已久的大金山，是他成为“李嘉诚第二”的开山之作。

就在这时，发生了刘常明挪用首批购房款的大丑闻，邓智仁处心积虑，步步紧逼，通过一连串的股权转让最终以8000万港币冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权。刘常明空手套白狼，最终落得个身败名裂的下场。

在法人代表、董事长宝座上还没坐热的邓智仁突然发现，刘常明提供给他的许多批文竟多处违规。北京市有关部门检查时判定：玫瑰园别墅手续不全，是一个不合法的项目。

这完全出乎邓智仁的意料，他几乎是被一步步拖入了失败的深渊。

此后整整一年，邓智仁这个房地产代理的奇才，一面在北京替他人创造一个又一个的楼价新高，一面默默地品尝自己投资失败的苦果。为了玫瑰园，邓智仁耗尽了利达行的老本，结果买来了一个巨大的资金黑洞。

而此时，邓智仁苦心造就的香港利达行却因无人经营，债台高筑，被债务人香港至祥公司兼并，邓智仁遭遇到排名前列次重大打击。

1997年3月，精疲力竭的邓智仁终于下定决心从已经整整纠缠了他四年之久的玫瑰园噩梦中逃出。香港金时有限公司老板陆苍成为下一个玫瑰园的主人，他入主条件之低令人不可思议：替邓智仁还清数百万港币欠款及送给邓智仁吴涛别墅。

邓智仁将偌大一座玫瑰园及北京利达公司几乎白送给了他，当然还包括玫瑰园欠下的6.5亿元债务。

事实证明，陆苍也无力回天，玫瑰园最终走上了破产清算的道路。

2003年，53岁的邓智仁关闭了利达行代理公司，在网上写下了一篇《壮志未酬再未酬》的文章后，彻底退出了公众视野，结束了他在内地12年的房地产生涯。

明日分享：《高层研讨，上海试点，住房商品化落地实践》，精彩内容明天见。