头部公司的核心能力到底是什么?

今年秋天，一场进博会让上海虹桥成为备受瞩目的区域。而在进博会前后，发生了很多商业故事，让这个博览会显得格外有趣。

（“在路上 再出发——改革开放40年跨国企业在上海”主题展在虹桥天街开幕）

10月29日，“在路上 再出发——改革开放40年跨国企业在上海”主题展在龙湖上海虹桥天街开幕。此次展览由上海市政府新闻办公室、市商务委指导，上海日报、东方网和上海广播电视台融媒体中心共同主办，闵行区政府、上海市外商投资协会等单位提供支持。主题展借进博会在上海举办的契机，讲述了跨国企业与上海并肩前行的故事，展现跨国企业作为中国改革开放的重要参与者、见证者、贡献者和受益者的多重身份。

主题展的举办地——龙湖虹桥天街位于虹桥商务区核心区域。

6年前的虹桥还是一片农田，龙湖是最早一批动工建设的企业。虹桥天街项目于2012年启动，如今已成为集购物中心、写字楼、商业街、精品酒店等多样化业态为一体的地标空间，为来自上海、长三角、全国乃至全世界的客户提供多重有温度的服务。

（上海龙湖虹桥天街）

我们注意到，作为一家以客户为中心的空间营造服务企业，龙湖拥有较为丰富的业务链条，包括地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务等均是龙湖的主航道业务，而正是因为这些综合能力，才让龙湖有能力做好虹桥天街，并更好服务进博会。

一 综合能力

虹桥商务区核心区规划伊始，管委会即提出“大连通”概念：虹桥枢纽、各商业体和国家会展中心之间21条地下通道计划全部打通。

龙湖以“大连通”空间为载体，于2016年初率先打通虹桥天街至虹桥枢纽的地下通道，并在天街西侧7座商务楼，以及商务楼与天街之间搭建廊桥，让人们穿梭其中，便捷通达。如今，人们从虹桥枢纽出发，经由地下通道可抵达虹桥天街A馆，再经二层连廊遍可直接步行抵达国家会展中心，虹桥天街成为国家会展中心与虹桥枢纽步行连廊的桥头堡。

（通过虹桥天街二层连廊，步行10分钟即可到达国家会展中心）

看起来，这是龙湖一个项目的成功，实际上，是龙湖综合能力的体现。

从财务数据可以看出，今年上半年，龙湖投资性物业租金收入18.5亿元（不含税收入），同比增长62.8%。商业、冠寓、其他收入的占比分别为90.7 %、7.5%和1.8 %。同时，龙湖智慧服务（物业）收入12.3亿元，同比增长42%。

这也意味着，龙湖上半年服务型收入已超过30亿元，同比增幅超过50%。

按照规划，今年龙湖商业整体租金收入可能会到36亿、37亿元左右，长租公寓也会达到5个亿，两部分相加能够覆盖利息，跟利息之比是1倍，或在0.8、0.9的水平。

龙湖对包括商业、长租公寓在内的持有性业务，投入保持平均每年销售回款的10%，可控并且坚定。而天街的沉淀，更被视为龙湖未来利润增长的“蓄水池”。到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿元。

正是因为龙湖把自己的商业作为主航道战略之一，并有了很强的财务实力，才让龙湖具备更好的综合能力。

二 龙湖的服务能力

今年以来，秉承“善待你一生”的理念，龙湖提出“空间即服务”的战略。龙湖物业也将服务模式与不同城市空间结合。除住宅物业，还开拓写字楼、商业综合体、公建项目、交通枢纽等城市空间的物业服务。

比如，龙湖在上海虹桥天街内，配备了一系列科技设备，将客户健康和安全放在首位。在一展空间办公，物业会实时监测二氧化碳含量，一旦超标，远程控制系统将自动开启全热交换风机，短时间内快速降低二氧化碳浓度，确保大家在健康的环境中保持较佳工作状态。

龙湖集团首席执行官邵明晓认为，“这个战略的底层逻辑还是‘善待你一生’。万变不离其宗，龙湖再怎么走都不忘初心，都要服务好我们的客户。”

（虹桥天街旁的英迪格酒店，也是上海龙湖提供服务的重要空间）

今年8月，龙湖物业也正式升级为“龙湖智慧服务”。官方数据显示，2016年，龙湖智慧服务在管面积还停留在约4000万平方米。变化发生在2016年11月，龙湖正式开始向外输出服务管理、大力开放市场合作的进程，并在次年新进入22个城市。截至2017年底，龙湖智慧服务已在全国52个城市的705个项目为173万户业主提供服务，合约管理面积达2.08亿平方米。

截至2017年底，龙湖智慧服务营业收入大增至21.72亿元，当年物业费收缴率高达96.24%，市场化外接第三方的物业管理项目续约率100%，非物业收入占比更是逼近4成。

龙湖的服务触角也渗透至更多的非住宅领域，从写字楼、商业，到重庆西站、东方航空无锡项目园区、佑佑宝贝儿童医院等交通枢纽及公建项目。

此外，龙湖还在探索城市公共空间服务，推出了全国排名前列新型城市化服务平台，全面参与重庆悦来新城智慧城市服务管理。据悉，在市政基础设施的管理上，龙湖实现了对关键设施设备的“秒级监控”。电梯故障，管道漏损，井盖受外力原因倾斜15度10秒以上，路灯、广告牌倾斜角超过10度，变压器变压电压波动超过10%，消防管道压力低于0.4MP等异常数据，均会触发告警，并生成工单派发至维修人员手机APP，进行及时维护。

从这里看出，龙湖强大的服务能力，将成为其可持续增长的能力之一。

三 未来可持续竟争性

詹姆斯·柯林斯在作品《基业长青》里面，探讨了如何让一个企业可持续稳定的发展。

他不是跟你谈企业如何赚钱，不是和你谈企业如何发展，他告诉你的是，一个企业该如何长期地生存。

企业发展到一定程度，是否赚钱不是最主要的问题，最主要的问题是有没有足够的规避风险的能力。

什么是可持续发展能力？抗风险和综合多元是两个重要因素。

一些数据可以佐证。

截至今年上半年，龙湖集团的土地储备合计6363万平方米，权益面积为4552万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5142元。期内新增收购土地储备总建筑面积为1298万平方米，权益面积为898万平方米，平均权益收购成本为每平方米4849元。

（今年8月，龙湖创业25周年品牌焕新）

从项目数量看，龙湖获取42幅土地，拓展南昌、南通、郑州、石家庄、贵阳5个新城市。

负债方面，龙湖继续保持平稳水平。于2018年上半年末，龙湖集团净负债率为54.6%，在手现金为421.3亿元。目前，龙湖综合借贷总额为1079.3亿元，平均借贷成本为年利率4.5%；平均贷款年限5.82年。

从这些数据可以发现，龙湖的财务抗风险能力极高，而大量的土地储备将带来大量货值，为龙湖提供更稳定的现金流去发展。

我们知道，某企业的生产经营活动仅限于一类产品或集中于某个行业，则风险性大。所以，一些企业采用了多元化经营。如，生产耐用消费品的企业兼营收益较稳定的食品加工业，以分散风险、增强适应外部环境的应变能力。

龙湖的多元业务（地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务），其实是利于企业向前景好的新兴行业进行转移。由于新技术革命的影响，我们所处的时代陆续产生了一些高技术新兴产业。企业也要顺应大势，实行多元化经营，在原基础上向新兴产业扩展。

商业循环的起伏、市场行情的变化、竞争局势的演变，都直接影响企业的生存和发展。

对于龙湖这样的头部公司而言，创新和综合服务能力，是其未来的核心竞争力。