“假装”生活or逃离北上广,谁绑架了一线城市的房价?

“本期邀请到的特约嘉宾：

陆铭  城市问题专家

上海交通大学特聘教授 中国发展研究中心主任...

与大家一起探讨整个社会都一直所关心的“一线城市房价”的问题 ”

01

梁宇峰：陆教授，我们现在像上海北京这样的房价比东京都贵，您觉得一线城市的房价真值这么多钱吗？

陆铭：这个问题，我觉得房价基本上是个供求问题。

首先我们来看房价的水平，如果拿上海市中心的房价跟纽约曼哈顿房价或者东京银座附近的这个房价去比较，其实并没有比他们更贵，特别跟纽约还有不少的差距。

但是纽约和东京这样城市的房价，它随着CBD，中央商务区或者市中心往外围去走的话，房价下降得非常厉害。

而上海这条曲线会比较平一点，离市中心10公里到20公里以外房子，可能我们就比它们贵了，那么这样一来的话，你平均一算，就好像是我们的房价更贵，但其实这个比较是有点问题的。

第二，我觉得要讨论中国一线城市的房价还必须要从供给和需求两个方面来一起探讨，不能不谈供给方面的问题。

因为中国跟其他国家有非常大的一个不一样，就是中国土地供应和相应的住房供应是政府来控制的。

这个事情，必须要从2003年开始讲起。2003年开始，中国开始实施，对于人口流入地，特别是一线城市土地供应开始严加管理。当时为什么要这样去做呢？

因为有一个普遍的想法，就是觉得中国一线城市太大了。既然要限制一线城市的发展，怎么限制呢？就从土地供应去限制了。所以实际上从2003年到今天，十多年的时间里，人口不断地往北京上海这样的地方流动，但其实我们的土地供应和相应的住房供应是跟不上的，那么这样一来，房价就必然会往上涨。

那么除了土地供应的总量是受限制以外，在既有的土地供应，如果去看结构，中国城市，特别是一线城市，其实我们的工业用地比重太高，而商业和居住用地的这个供应相对来说又是比较紧的。

然后在商业和居住用地里面，我们的居住用地又比较少，商业用地又相对比较多，那这里面有什么逻辑呢？地方政府要较大化它的税收，因为商业地产造的写字楼，有公司进驻，那就带来源源不断的税收，而住宅的这个供应，土地批租就是70年。

那么第四个，对住房供应严重的制约，就是容积率管制，实际上不管是在北京还是在上海，我们对于建筑容积率管制是非常严的。

刚才我讲了几个因素加起来供给方就严重短缺，那么这样一来房价就上涨了。

根据我的研究，在2003年以后，中国出现了非常明显的房价的分化。在那些土地供应没有受到政府严格管制的城市，房价其实涨得并不太多，基本上是一个需求不断上涨的反应。

真正贵的其实是东部的一些城市，尤其是东部的一线城市，其实在需求增长的同时，主要是因为供给受限制太严，结果导致房价上涨。

02

梁宇峰：那从您的角度来看，现在我想要资产保值增值，还能不能去买一些城市的房子？

陆铭：可能很多人也会问我，宇峰你可能话里有话，可能会问我是不是房价会往下跌。我觉得在中国谈这个事，你一定要知道几个基本的事情。

排名前列，中国仍然处在一个快速的城市化的过程当中。

总体来讲，虽然现在政策很严，导致这两年增长速度慢下来，但总的来讲一线城市人口还是在增长，那么收入水平，如果你相信我们能够实现中国梦的话，那么每年会保持有6%甚至更快的增长速度。

人口的增长和收入水平的增长是带动住房的需求最基本的两个因素，那么这两条如果能持续的话，那么在需求端它是会有一个可持续性的。

第二个问题，我们跟西方发达国家、市场经济国家有非常大的不同，就是中国的这个房价，它会影响到土地的批租收入。

如果房价下跌的话，土地批租收入就会，比如说会降下来，而这个土地批租收入就是构成地方政府非常重要的财政收入的来源。如果房价下跌以后，可能会影响到商业银行贷款的质量，但中国有几个大的商业银行都是国有。

所以这些因素如果你通通考虑在一起的话，我总结一下，就是中国恐怕是世界上少有一个政府的利益，企业特别是商业银行的利益和老百姓的利益深度纠结在一起的这么一个国家。

那么这样的话，你对于房价的判断，就要去问问自己了。你认为不认为，如果出现房价大幅度的下跌，政府会去救这个事，如果你认为他不会，那么我没话讲，那房价就可能会跌。

但你要觉得政府不会希望看到房价下跌的话，那你想中国政府如果想让房价不跌，它可以用的手段太多了。因为现在供给是政府在控制，它可以控制供给，对吧，需求呢，现在需求是控制的，如果房价真下跌，它取消限购。

历史上上海甚至出现过蓝印户口，还出现过退所得税，对吧，所以这些事情都是政府可以用来调控房价的这个工具。房价较好是既不要猛涨，但是恐怕它也不会希望房价下跌，造成一些系统性的金融风险。

03

梁宇峰：您怎么看这个限购政策，以及对未来会不会取消限购这样的政策有什么预期？

陆铭：限购这个政策它是有一定道理的。

排名前列呢，从房价的普遍变化角度来讲。

如果一个市场上处于一种大家疯狂想把住房作为一个资产来买这样一种状况，就会导致短期房价的暴涨，那么这时候稍微从需求方去限制是有道理的。

另外一个限购的这个道理就是从公平角度来讲。

在这个房价上涨的通道里面，如果我们对需求有一个限度的话，能够导致比较高收入的人能更加有这个能力去享受未来房价上涨的空间，实际上有一个再分配效应在里面。

但是如果我们把时间拉长来看，如果你看房价变化的周期，在2015年之前，中国的房价有一段时间涨得并不快，甚至有些地方房价下跌。

所以大概就在这个时候，你看全国各地，除了少数一线城市以外，又开始放松对于需求的限购，那么中国目前所处的阶段，正好是在过去这一年多的时间里面，房价有一个快速上涨的通道，所以我们对于房价整个的调子是处在一个控制需求的角度，这样去管制。

那未来，在过了一段时间以后，我想又会恢复以前房价上涨慢下来，会跟这个收入上涨的速度，有一个慢于收入上涨速度的这么一个趋势。那么这时候，可能限购的政策有点松动，那么同时，大家都在提出所谓叫稳定发展中的市场的长效机制，这个长效机制实际上就是供给不断去适应需求。

如果这个机制建立起来的话，其实限制需求方面的政策主要是解决公平性的问题，而不是为了去抑制房价上涨的本身。我想限购的放松可能只是一个时间问题。

04

梁宇峰：回到我们生活当中，有很多白领在考虑一个问题，我是留在上海北京这样的一线城市发展呢，还是回到老家，回到一个小城市里去发展？

陆铭：房价上涨以后，的确是你刚才讲的情况，一方面个人生活成本高上去，还有比如你自己做公司，你雇佣的员工，他的这个收入多富裕，那么实际上在你这一端，就体现在你的劳动力成本，所以一些企业觉得受不了。

那么在这种情况下，的确出现一些人和企业在离开中国的一线城市的现象。

那我觉得是这样，在北京上海的生活成本，的确是你发展的一个构成。但你觉得成本太高了，挤压你的利润，我觉得离开也是一种权衡。

但是我必须要讲第二句话，其实这样的做法对一线城市是有伤害的。

比如像今年上半年，广州和深圳的经济增长速度已经超过上海。上海会不会愿意看到这样的现象持续十年。

那么从最近的趋势来看，上海它不是没有反应的，它有反应，它要增加一百多万套租赁制、租赁住房投入到市场上去，那么这样一来的话就可以把成本降下来。

那我为什么提这个事情呢？

就是这种市场经济所形成的客观规律，它对于政府政策调整的倒逼作用，它会使得你现在所看到的一些政策所引起的结果，也许它会在某一时况下，会自发去调整。

总的来讲，我要提醒镜头前的观众朋友们：

就是一线城市，它对于发展某一些行业，是有它不可取代的优势，特别是那些现代服务，特别是信息、知识、技术为核心投入品的一些带有创新功能的行业，一线城市汇聚了大量的人才和较先进的理念、科技、技术。

那么这样的话，如果你是属于这个行当的人，而且你对自己未来的发展是有一个比较好的预期，你希望在这个行当里做最先进的话，我觉得恐怕从你一生的职业发展道路来讲，年轻的时候多选择在一线城市待一待，积累自己的经验，然后等到年纪慢慢大了，不管你就是选择留在一线城市，还是带着更丰富的经验。

到那个时候再离开一线城市，我觉得对自己一生的职业发展应该是一个不错的选择。

05

有人说，一线城市只有少数人的梦想和多数人的工作，大家在假装生活。

人民日报发文反驳，真实的生活充满希望。我们认为，大城市有大城市的繁华与便利，小城市也有小城市的小确幸。

无论是坚守在一线城市，还是逃离北上广，都不能算假装生活。财经火山口，真经不怕火炼！