焦叔踩盘| 被限价的周浦“地王”邻居们

大家好，又到了本周的焦叔踩盘专题。继上次的大虹桥徐泾板块直播之后，焦叔本周往浦东兜了圈，将目光放到了周浦-康桥板块。

跟随浦东的开发节奏，陆家嘴、自贸区、迪士尼、前滩后滩、临港……浦东涌现了不少优秀的规划区域，而位于大浦东腹地的周浦，东临迪士尼、西靠前滩三林、北接张江、南通临港，地理位置格外瞩目。

还记得2016年5月，37家房企竞拍周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块，最终，保利以54.5亿元竞得“地王”，折合楼板价约43607元/平方米，溢价率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，实际楼面价高达55707元/平米。2017年，该地块已经开始动工。

保利拍下周浦“地王”的最直接后果就是带起了周边飞涨的房价，作为邻居的开发商们纷纷以各种理由延迟开盘，等着抬价。当年世茂云图和中骏柏景湾捂盘惜售的场景还历历在目。然而“好景”不长，在上海加强规范房地产市场的情况下，这俩项目还是被迫在捂了一年之后开盘了。

自2017年下半年起，上海新房预售证就进入了严格的管控，尤其是强制的限价政策，引发新房价格与二手房价格严重倒挂，买新房比买很多周边二手房还便宜。同时，强制性的公证摇号开盘大量减少了之前捂盘现象的发生。

目前，周康地区的新房均价大约在5.5万元/平左右，五年内房龄二手房则已卖到六万。限价之下，不如看看周康还有哪些盘值得我们关注一下。

排名前列站|【新城西岸公园】

【区位】

【在售情况】

目前在售3～8单元118平三房两厅两卫 以及 138平四房两厅三卫两种户型，均为一梯一户；

4.29已开盘，排名前列批272套房源去化率达62%，剩余一百套左右；（案场有一房一价表及销售信息公示）

【价格因素】

均价五万八，118平的总价在660-700万左右，138的总价在780-800万左右

【交付时间】

2020年6月30号精装交付（含地暖、空调、新风系统、储物等）

【设计亮点】

周康地区较高端的规格，少有一个外立面为干挂石材（通常用在别墅上）的小区，档次高耐旧防腐蚀，成本高；

得房率83%；

1.3万方开发商自营的一站式购物中心，包含电影院、餐饮等；

车位比达1:1.2；

绿化率35%，容积率2.2；

美式加州风格，含庆典公园；

楼与楼之间均有景观带，人车分流；

500米的感应塑胶散步道，以及一些儿童天地；

目前的售楼处未来将改建为会所（包含健身房、游泳池、瑜伽，与威尔士健身合作）；

【其他因素】

开发商自己的物业，物业费4元；

有四幢回迁房

【户型】

118平

138平

第二站|【绿地柏澜晶舍】

【区位】

【在售情况】

目前蓄客充足，可售房源约两百套，均为11层小高层，一梯两户，100平、120平两种三房两厅两卫房型；

共九幢楼，五幢可售，三幢为自持商业，一幢为人才保障房

【价格因素】

均价五万五（相对便宜），目前在等预售证，预计六月底一次开完

【交付时间】

2019年6月精装为主交付

【设计亮点】

离地铁最近的小区，距离16号线周浦东站1.2公里，距离周浦公园5分钟路程；

三面天然河道环绕，沿河夜光跑道；

绿地自己的物业，物业费3元，小区面积小便于管理；

78%得房率；1:1.2车位配比；绿化率30%；

小高层层高3.1米

【其他因素】

周浦东站附近均规划为商业地块，住宅除此之外几乎没有了

【注意事项】

需提前预约看样板间，200万验资认筹，看完样板房当天初步验资作为意向客户，开盘后7天（或3天，未定）内付清房款

【户型图】

100平两种户型

第三站|【中金海棠湾】

【区位】

【在售情况】

目前有十几套少量洋房（物业费2.8块）；后期主推别墅（物业费4块），不分区

【价格因素】

较低价格四万三（去年年底限价的一批，价格非常低），总价700万出头

【交付时间】

最后一期准现房，全款一周之内交房；

洋房简装和毛坯交付都有

【设计亮点】

天然河道及景观；

社区密度低，绿化率35%，1.16容积率（别墅区0.8）；

1：1.4车位比；

到周边配套仅五分钟距离，生活非常便利

【其他因素】

不需要验资

【户型图】

洋房133平、144平

“地王”拉动了周浦地区房价飞涨，周边商品房的价格基本升到了与保利的地价持平的水平。但以本次的跑盘情况来看，周康板块目前的新房售价由于受到限价因素影响，应该来说还是相对较低的，不如唐镇（6万以上／平）、浦江镇（6万左右／平）等高。有未开的保利作为标杆，该区域之后上涨空间可以再期待一下。

更多区域楼盘直播，欢迎继续关注焦叔踩盘。

文／KK

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