楼市 最让人揪心的一幕 发生了!

让暴风雨来的更猛烈些吧！

经历风雨，方见彩虹，初衷好，立意高，但如果自身不够强，经历一场暴风雨，结果，看到的可能不是彩虹，而是永久的黑暗。

2019年，对不少房企来说，正在经历“至暗时刻”，出售项目，股权转让还算好的，稍有不慎，结局可能就是，破产。

据证券时报，截止7月23日，从法院公告网查询到的数据，2019年全国已经有271家房地产企业宣告破产！

据福布斯中文网，相比于2018年，房企破产的数量增加了3成，且几乎清一色全是中小房企。地域分布上，涉及28个省，超过120个城市。

楼市  最让人揪心的一幕出现了！

271家破产，是7月23日的数据。

7月24日，查阅人民法院公告，破产数量又多了三家。

企业破产不新鲜，市场机制，优胜略汰，只有去其槽粕，才能留下精华。

但问题是，历史循环往复，周而复始，一样的错误always一样犯。

2019年，中小房企破产，主要的问题老生常态：顺周期扩张，步子迈得太大，负债太高，逆周期销售不好，现金流跟不上，资金链断裂。

据统计，2019年，90%以上的破产房企集中在三线以后的城市。

为何集中在三线以后？

棚改助力，2016年开始的楼市周期，和过往区别较大的就是三四线城市异军突起。

看到三四线楼市盛宴，不少房企耐不住寂寞，蜂拥而入。

从拿地看，2016年到2018年，房企在三四线挥金如土，土地购置费增速远远超过一二线，超过的幅度在40%左右。

如果三四线城市长期火爆，2019年估计很难看到房企破产数量增幅30%。

理想很丰满，现实很骨感，三四线城市一直火爆，只是理想状态。

2019年，随着棚改几乎腰斩，三四线楼市迅速熄火。

据克尔瑞数据，2019年前5个月，96个城市里，三四线城市销售情况最差。对比2018年同期，一二三四线城市中，三四线城市成为一个增速负增长的，负增长幅度为5%。

此前文章里说过，在房企的资金来源里，定金及预收款等和销售相关的资金可谓一家独大，占比往往能够达到30%以上。

这个最为关键的资金来源，正不断遭遇滑铁卢。

6月，国家统计局的数据，定金及预收款的增速仅为9%，比5月份低了2.3个百分点，是所有资金来源里，少有增速下滑的。

居民在买房上花的钱少了，对应的，房企获得的资金也就少了。

看看存款变化，最能直观的反应，此消彼长是什么味道。

据机构统计，2019年，居民存款增速创近年来的新高，且和企业存款的差距越拉越多，这种情况，近几年都没出现过。

整体上，老百姓花钱买房少了，结构上，三四线城市又是重灾区，那深耕在三四线的中小房企，自然是要遭殃的。

如果，销售资金跟不上，其他渠道融资能跟上，其实也可以，谁的钱不是钱？

但问题就在于，对于中小房企来说，其他渠道的钱，可能比销售渠道更难。

据机构统计，2019年以来，房企发债融资出现严重分化。

2019年前五个月，只有AAA级头部房企才能比较正常的通过发债融到钱，而信用等级差的房地产企业，想融到钱非常困难。

6月份，房地产发债融资进一步恶化，不但信用等级差的企业借钱难，连评级高的头部房企都开始遭遇融资困境。

据机构数据，6月单月，房地产全行业发债净融资都为负数。

负数啥意思，就是还的钱比借的钱还多。

说道还钱，换一个角度，其实就是负债。

2019年，135家房地产企业的负债规模已经攀升到8.5万亿。

而在三四线城市异军突起的排名前列年，也就是2017年，这135家房企的负债仅仅为5.3万亿。

时隔2年，增加2.2万亿负债，房企这胆子也真够大。

2019年一季度，8.5万亿负债，对应的135家房企里，只有51家是正现金流，其余现金流全都是负数。

没有现金流，意味着，也许有钱，但拿不出来，还不上款。

7月以来，写过多篇文章，一次比一次严重，房企融资全渠道被封锁，刚开始觉得中小型房企受影响更大，现在不少大型房企都已经非常吃紧，甚感吃力了。

活下去  没那么简单！

房子不好卖，现金流枯竭，全渠道融资被封，加上一大堆债要还，大房企难，中小房企难上加难！

难，怎么办呢？

办法有，但不见得都走得通。

常用的办法，甩卖资产，断臂求生。

（图片来自檀香炫^^亮）

据时代周报统计，截至7月22日，2019年共计44条房地产项目转让信息，5月中旬以来披露的转让信息达32条，平均每2天就要转让1个项目。

其中，粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署项目转让协议，交易总计高达63.97亿元。而阳光100转让卓星集团的金额也高达43.97亿元。

最近，新城控股因为突发事件，也开始出售项目。

新城控股日前发布公告称，已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），交易成交总额约为24亿元，约占公司2018年未经审计归属于母公司净资产的8%。

有项目卖，还有人接，可能得没事偷着乐。

部分中小房企，深耕三四线，纵然有心卖，也不见得有人接。

没人接，只好另辟蹊径。

最简单，最直接的办法是降价促销，用诚意打动人心，用价格换回现金流。

可这条路，对不起，不见得走得通。

还记得，恩威并施的恩施吗？

华夏时报，6月11日报道，恩施部分楼盘大幅度降价促销，部分楼盘降幅幅度多大4000-4500元每平米。

可结果，非权威行业协会——恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

换句话，卖方要守规矩，打折促销，不许！

最近没有报道，恩施地产商们过得怎么样，但想必有苦难言，咬牙也得坚持。

话说，对房企来说，现阶段，相比于房价，更在成交量，量比价优！

可2018年开始，楼市出现一个很奇怪的现象，历史上几乎没见过。

价和量长期背离，量跌价稳，成了楼市新常态。

从调控的角度来说，价不涨，监管层的目的就达到了。

但从房企的角度看问题，没量有价，有行无市，干瞪眼，就赚一个眼缘，没用。

只有量上去了，存货流转了，资金回笼了，这价格才有意义。

为什么，开封限售不能停？

不给流动性，小火慢炖，房价稳，楼市稳。

最近，央行行长易刚说，市场利率化下一阶段，存贷款利率要分开走，先放开贷款。

这一招太聪明。

为啥？

市场利率化，如果存款和贷款同步放开，实际上，短期会提高市场利率。原因是，把利率当做产品，为了争夺储户，银行必须得拉高利率，才能吸引到人。

钱的成本高了，为了弥补缺陷，贷款上自然要进行适度调整。

然而，如果先放开贷款，那画风就变了，同样的客户争夺战，贷款比拼，可能只会是有较低，只有更低。

利率降低看着是好事，但快乐是别人，房企可能什么也没有。

监管自带加息属性，对房企来说，利率下降，也许抵不过针对房企的全渠道融资监管。

现在，部分头部房企的发债成本都已经突破10%了，那中小房企，可能就更享受不到利率下降带来的畅快。

房地产企业马太效应，头部集中已经成了共识。

但不为人所共识的可能是，中小房企消失，给头部房企份额带来的加成。

2018年万科说活下去，现在看，可能不是对自己说的，而是对三四线小伙们的一次喊话！

哦，对了，还有件事得说。

7月19日，国务院发布了一个指导意见，叫《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。

这个文件，有两个重要目的，一个是为了搭建全国统一的土地市场交易平台，给集体土地入市做准备；

另一方面，指导意见明确：在土地抵押方面，明确自然人、企业均可以作为抵押权人。

抵押权人，是指债务人不履行债务的时候，就抵押物优先受偿的人。

中国有多少人能抵押土地？

房地产企业算是少数中的多数了。如果他们还不上债，那抵押的土地，还可以用来给自然人还债。

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来源：叶檀财经

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