焦点| 中央定调2020年楼市:平稳健康 全面落实因城施策

中房报记者 许倩｜北京报道  

坚持“稳字当头”，“托”住经济——这是中央经济工作会议定下的2020年政策主基调。

12月10日-12日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开（以下简称“会议”）。对于新一年经济增长目标，会议给出这样的表述——确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升。

会议指出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要同消费、投资、就业、产业、区域等政策形成合力，引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域，促进产业和消费“双升级”。

针对2020年住房领域，会议提出百字要求：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅分析称，在当前环境下房地产“平稳健康发展”意味着不能出现大涨的同时，也会警惕出现大跌现象。因此，会议中“因城施策”的表述也存在对于个别城市、个别区域适当松动，确保稳定的可能性。

“2020年地产调控政策会比较温和。”粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖预测道，地方政府在地产调控上可能将有更大的自由度。同时，2020年的棚改旧改或超预期。目前土地市场已经在逐步回暖，预计2020年房地产投资或将继续保持较强韧性。

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“稳字当头” 财政货币金融宽松空间打开

在2020年全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，“稳”成为2020年最主要的经济工作。

会议指出，实现明年预期目标，要坚持稳字当头，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性，确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升。要继续抓重点、补短板、强弱项，确保全面建成小康社会。

会议强调，积极的财政政策要大力提质增效，更加注重结构调整，坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本——这是中央经济工作会议层面，首次明确提及降低社会融资成本。

在部署2020年统筹推进任务方面，除前几年出现过的“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”外，此次会议还首次增加了“保稳定”的提法。

但和往年一样，本次中央经济工作会议并没有公布经济增长等关键目标，这些目标仍要等到2020年3月的全国两会上确认。

当前，我国经济金融面临的不确定因素仍然较多。国际上，世界经济增速“见顶回落”的可能性有所增加，全球范围内的单边主义和贸易保护主义情绪加剧，不确定性上升。国内，经济运行的周期性、结构性问题依然存在。中国银行研究院近日发布的《2020年度经济金融展望报告》分析称，按当前内外部市场环境，2020年中国经济自然增长率有低于6%的可能性。

“增速不能低于6%应是中国经济要守住的底线。”中国社科院学部委员余永定认为，抑制经济增速进一步下降是当前最紧要、最突出的问题，必须要采取扩张性的财政政策，重点依然是基础设施投资。扩张性财政政策短期会导致财政状况恶化，但即便如此，我们也应该把抑制经济增速进一步下滑放在首位。

根据中央经济工作会议精神，财政政策仍是明年逆周期调节的“重头戏”，而基建投资将是稳投资重要抓手，且明确了明年投资的重点方向在补短板、战略性网络型基础设施建设（新基建），消费基础设施建设、川藏铁路等重大项目建设方面。

货币政策从2018年的“松紧适度”变为2019年的“灵活适度”，这在国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼看来，意味着货币政策将进一步强化逆周期调节，预调微调力度将有所加大。在经济下行压力加大情况下，央行将继续保持流动性合理充裕，努力为经济高质量发展营造更加适宜的货币金融环境。预计2020年，央行将坚持“以我为主”，综合运用各种货币政策工具，采取不同价格、数量、期限的组合，以价格型为主，实施灵活适度调节。

另一个值得注意的变化是，本次会议指出“我国金融体系总体健康、具备化解各类风险的能力”，这和往年“打好防范化解重大风险攻坚战重点是防控金融风险”、“防范金融市场异常波动和共振”等说法截然不同；本次会议要求“保持宏观杠杆率基本稳定”，而2018年中央经济工作会议强调要坚持“结构性去杠杆”。

李奇霖认为，这是对过去金融去杠杆工作的肯定，金融去杠杆的任务基本完成，后面重点转向稳杠杆，预计实体融资的环境将改善，信用分层的现象可能会有所好转。这给货币金融政策留出了宽松空间。

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2020年房地产重点是“平稳健康”

在2019年中央经济工作会议通稿中，有29次提及“稳”字，“稳”是明年经济工作的核心要点。对2020年房地产工作的着墨同样是“稳”为重心。

会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。这意味着，“三稳”依旧是房地产主基调，坚持房住不炒的政策取向也将继续贯穿2020年。

事实上，随着房地产市场的发展，一些不稳定因素出现，包括租赁市场的暴雷事件、渠道费过高的问题、房地产企业资金断裂风险等，这都是2020年需要积极关注的内容。本次会议继续强调“房住不炒”，但和2018年中央经济工作会议、今年7月中央政治局会议相比，并未继续提“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，而是增加了“稳地价、稳房价、稳预期”的提法，并强调“全面落实因城施策”，意味着为防范房地产市场过快降温，地方政府在地产调控上将有更大的自由度。

这样的调控基调下，李奇霖预计，2020年将有更多城市通过放宽落户条件、缩短或取消非户籍人口购房所需社保缴纳年限、降低二手房限售标准等，变相放松地产调控。针对房企融资的监管大概率也不会继续收紧，此前有关领导已经指出要综合多种工具对房地产融资逆周期调节。

瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛认为，政府不会放松全局性的房地产政策（包括降低首付比或大幅放松信贷政策），但可能允许部分地方政府小幅放松限购政策（如通过简化落户要求和人才引进政策等方式），房地产开放商偏紧的融资条件也可能会边际松动。预计2020年房地产销售面积下跌2%～4%左右，房地产投资增速小幅放缓至4%～6%，主要受益于2019年新开工表现稳健，以及开发商继续加快工程建设进度。

值得注意的是，近期已有部分城市“按捺不住”开始了政策微调。最戏剧化的莫过于12月10日张家港宣布取消房地产限售政策，隔一天12月11日即又停止了这一操作，恢复限售政策。这种试探性的动作在其他城市可能还会出现。这也说明房住不炒主基调下，地方楼市调控存在变相放松的可能，但调控的核心政策，限售、限购、限贷等，短期内仍难以动摇。

存量房市场亦出现新导向。2019年中央经济工作会议提到，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。不少房地产业内人士认为，城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口，预计未来将有大量企业进入。未来租售并举也将成为房地产行业一大趋势。

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