上海一楼盘囤地25年后 当年3000一平米如今卖13万

说起中国房地产界的囤地之王，很多人排名前列反应或许是刚退休的李超人，但这一次九龙仓集团用事实证明了自身囤地能力有可能超越李嘉诚。

九龙仓集团的上海豪宅——静安花园，总算等到了开盘，后者预计将于2018年6月-7月发售，据了解该楼盘自1993年拿地以来，囤盘时间超过25年，成为了国内开发时间最长的项目之一。

捂盘

25年升值43倍多

据了解，九龙仓当年以520美元/平方米的楼板价获得静安花园所在地块。如果当时汇率折算，楼面每平米单价不到3000元人民币，而目前项目首次开盘的售价预计在12.5万—13万元/平方米，换言之，捂盘25年后该项目升值逾43倍。

值得注意的是，由于该项目久不动工，上海市政府曾在2010年将列其入闲置土地清理名单。即便如此，该项目又拖了5年才正式动工。在马拉松式超长的开发周期中，九龙仓看准的是国内一线城市房产超值的升值潜力。

由于囤地时间过长，该项目的产权已不到60年，事实上如果仅从拿地的时间点计算，产权年限更短。现在之所以还有近60年产权时间，是因为该项目曾补缴了10年的土地出让金。这十年的土地出让金使得九龙仓有了继续捂盘的底气。

不过对于一个建筑面积不8万平方米的楼盘，为何25年仍未开发完九龙仓也有自己的解释：周边居民曾投诉项目楼层过高，因此建设方案未能通过，一直与相关部门、居民进行协调沟通。

据了解，靠近该项目位于镇宁路靠近万航渡路多位长期居住、年龄较长的居民向表示，此前确实有部分居民向规划部门进行投诉，可能对项目开发时间有所延缓，但居民投诉作为“挡箭牌”恐怕并非最主要的原因。

镇宁路一小区的居民透露，在相当长的时间里，这个项目并没有开发，而是处于闲置状态。

事实上，在中国城市化进程中，居民投诉的情况屡见不鲜，不仅是上海，在全国各地不少房地产项目都会受到附近居民的投诉，开放商以居民投诉的这种说法拖延动工根本无法令人信服。据了解，由于该项目这块地空置许久，有一段时间部分地块还被用作绿化，好多新来的住户还把这块地误认为是市政的绿化配套。

一拖再拖后

土地成本竟然不及销售收入零头

因为在2010年3月九龙仓该项目被列入了上海市政府闲置土地清理名单中，随后前者在当年的公告中称，静安花园将于当年第四季度动工，2013年落成。但九龙仓最后并未兑现这一承诺，该项目的开工时间又被推迟了5年。直到2015年，在九龙仓获得该地块22年后，项目才正式“破土”动工。

或许是赖上了拖延症，三年之后的今天该项目仍然未完全建好。据了解，目前五幢楼盘中有三幢楼已经结构封顶，另外两幢楼的外立面摆满了脚手架。楼盘一位工作人员表示，已经封顶的三幢楼，真正交付预计还需要七八个月时间，另外两幢何时交付还不清楚。考虑到该项目25年来的套路，另外两幢交付的时间一定还会拖延。

九龙仓迟迟不发售的原因亦是“司马昭之心”，拖延是为了获得更大利益，据媒体此前报道，九龙仓获得该项目的楼板价约520美元/平方米。按1993年美元对人民币1：5.76的平均汇率计算，该项目的楼板价约2995元/平方米。而以土地面积倒推，当时静安花园总土地成本不到1亿元人民币。

该项目共有五幢楼不到200套房源，排名前列次开盘将推出三幢楼约100套房源。销售经理称，目前有明确意向的买家已经超过3000多组。在静安花园7.25万平方米的总建筑面积中，地上建筑面积约5.87万平方米，车库及地下面积约1.37万平方米。

如以13万元/平方米的预期售价计算，5.87万平方米的住宅销售，保守预计将带来至少76亿元的销售收入。但76亿元只是静安花园的较低销售收入，原因在于二期销售价格或将上调。

以静安花园附近的嘉天汇楼盘为例，目前二手房价格已达16万元/平方米。以此作为参考，静安花园二期房源售价超过16万元/平方米应该是大概率事件。

房子

而项目销售人员的预期比上述房产中介更乐观，前者表示，“此前九龙仓在浦东的滨江壹十八项目2015年首期开盘价才7万元/平方米，2017年已是14万元/平方米，两年销售价格翻了一倍。我们这个项目是不是能翻一倍不知道，但13万元/平方米只是首批房源价格，第二期价格肯定比现在要高，至于会涨多少，要看当时的市场和政策环境了。”

据上海市1993年土地批租资料显示，静安花园项目的股东除了九龙仓，还有金泽投资公司、安怡地产公司、上海申城房地产、上海人保房地产等几家企业。1993年九龙仓拥有40%权益，2011年九龙仓持股比例升至55%。

按项目所占55%权益、13万元/平方米的保守售价计，九龙仓至少可从这一豪宅项目中获得41亿元销售收入。而1993年该地块不到1亿元的土地出让金，不过是项目销售收入的零头。

而除去25年以来静安花园项目的财务成本、建安及销售成本、补缴土地出让金成本，九龙仓在这一项目所获得的利润，仍将是一笔相当惊人的数字。