新政3个月:购房信心仍未修复 “限购”放开呼声大

上海“沪九条新政”已经落地满3个月，市场行情趋于平稳。8月，新房市场依然由豪宅占据主导，而二手房的周均成交量几乎跌回新政前。

回顾8月的楼市表现，这里先下结论：

上海新房在8月初经历震荡下滑后，最后两周的成交量有所回升，“市区热郊区冷”的两极分化局面并未改变。二手房方面，本月还剩两天，预计成交量预计在1.8万套上下，较上月或略有下降。

随着“沪九条”出台后第一波受益购房者被“透支”，“史诗级”救市新政效果已逐渐消退。“买涨不买跌”的心态作祟下，购房人观望情绪依然很重，市场“限购”放开呼声越来越大。叠加经济大环境不稳定，购房者的信心或亟待修复。

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新房：成交量翘尾反弹，豪宅依然卖得好

为迎接“金九银十”的到来，不少项目选择在8月中下旬开盘，提前夺取市场。这也让上海新房的成交量连续反弹两周，但成交活跃度依然不及沪九条刚出台时的表现。

从新房的整体成交情况来看，成交主力仍然局限于市区的高端产品，市场热点始终没有传导至外围区域，对于整个新房市场的提振效果有限。

另一方面，“沪九条”出台后，部分多孩家庭或单身的购买力已透支完毕，当下观望情绪又开始抬头，市场的成交水平几乎又回到新政前，市场又现“拉锯战”。在此背景下，优质地段的二手房比新房性价比更高，分流部分客户。不过好在近期入市的热门项目还有触发积分，高端市场的成交热情仍在延续。

新房市场虽然表现波澜不惊，但整个8月，上海有7个均价超过13万每平的豪宅项目入市。

上海7月开盘楼盘，综合整理仅供参考

从已经开盘的项目表现来看，浦发唐城三期（二期）是卖得最好的项目，认购率高达383%。另外诸如中海领邸玖序二期、越秀苏河和樾府的表现也很抢眼，认购率接近300%，均触发了积分。另外，新杨思上园三期、绿城前滩百合园三期和龙盛湾上二期的表现也可圈可点，认购率在200%以上，这些盘都是位于上海市中心的高端项目。

由此可见，高价格，超大户型的豪宅依然是市场上卖得最好的产品。例如融创外滩壹号院，均价17.1万/平，面积在255-509平，共110套房源吸引197组客户摇号，认筹率179.1%，房企海报显示当天售罄，总金额56.74亿。

再如黄浦老西门的锦园，均价同样在17万/平，推出267-908平产品，认购率达到了133%。

而位于徐汇滨江的中海领邸玖序二期，清一色185-186平大户型，354组客户争抢120套房源，热度同样惊人。

上海7月认购楼盘，综合整理仅供参考

由此来看，市场的分化进一步加剧，市中心优质项目认购率能轻松突破200%，外环附近例如闵行的新盘，认购率能勉强达到100%，而远郊区域的新盘，认购率普遍较低，甚至很多项目取消了摇号。

所以说当前上海新房市场，依然是豪宅当道。值得一提的是，上半年的3-5月是上海顶豪年内第一波供应高峰期，3个月共有8个顶豪入市，总供应达到1802套之多，认筹情况也是非常不错。

而8月是年内第二波供应高峰的开始，上周末（8月24日）又有一个顶豪楼盘过会，绿发浦江园将推出409套房源，备案均价16万/平。此外，有传言翠湖6期也已过会，备案均价超过20.6万/平，上海豪宅天花板价格大幅抬升，但项目还未在网上房地产公示。

可以预见的是，下半年的上海楼市，或依然靠豪宅项目撑起半边天。刚需楼盘的成交要有所起色，或需要更多政策上的扶持。

02

二手房：成交量放缓，二手豪宅卖不动

从统计数据来看，上海二手房的成交量相比前两个月，出现了一定的下降，这也是市场调整的一部分。

截至8月26日，上海二手房（含商业）累计成交14872套，环比7月同期（7.1-7.26）16896套，下跌约12%。日均成交572套，环比7月657套，下跌约12.9%。8月还剩几天，按目前成交节奏估计，8月总成交量或将接近1.8万套左右，与上月持平。回顾过去几年同期的成交量，会略高于2023年的1.6万套，但低于2022年的1.9万套，总体来看处于合理的区间水平。

上海二手房成交量统计，仅供参考

从新政前后的周均成交数据来看，6月上海二手房的周均成交量基本能突破6千套的大关，来到7月后，周均成交量已经在4500套上下徘徊，8月周均成交量进一步下滑，已经回落至4000套以下。

上海二手房周成交量

综合来看，8月二手房的周均成交量已经跌回到新政前的水平。在这一轮的政策窗口期，市区的“老破小”在6月一度迎来放量交易，成为政策的受益者。地段好、配套全、低总价、租金高，这些优势与“外地单身社保5年改3年”的政策利好所匹配，再加上部分理性的房东在价格上放低预期，乘机快跑。用业内的话来说，这部分比较实惠的房源，最终以价换量。

当然也有部分房东，认为还会出政策利好，选择坚守价格，甚至跳价出售。尤其是市区的二手豪宅，成交难度颇大。一方面，这类住房房龄超过十年，产品价值在缩水。其次，市场上二手豪宅抛售量过大，且夹杂很多的法拍资产，房东只有砸盘才有可能出货。最后是有购买力的买家倾向于一手豪宅，很多二手豪宅在市场上早已过气。

03

后市预期：重磅炸弹来临？市场信心待修复

新政出台满3个月，除了6月成交热情高涨，此后就开始走下坡路，政策在如此短的时间就“失效了”，这背后有多方面的原因。

有业内人士分析认为，政府救市的决心不用怀疑，降首付降利率及调整普通住宅标准，本质是帮购房者减负；还包括逐步放松限购，放宽限购人群、降低社保要求，都是利好刚需及改善的购房需求。

但买房人为何不领情,站在购房者立场看，政策有足够诚意，但整体经济大环境的不乐观，多个行业裁员减薪以及再就业难，此时加大杠杆买房，显然会面临断供的风险，购房者也是心有余力不足。

另外，购房者“买涨不买跌”的心态下，二手房近年来的价格波动较大，一但入市时机不对，会面临“高位接盘”的可能性。加上“一二手房”倒挂的消失，当年购房者买到的“倒挂”新楼盘，现在不仅加入了二手房行列，价格可能还会往下走。

值得关注的是，最近网上时常有“9月有重磅政策出台”的传闻，例如涉及到外环外放开限购、增值税5改2、法拍房&直系亲属房屋赠与不限购等。不管后续是否会出台更为重磅的松绑政策，申度君认为，对于当下的楼市，不仅需要调控上的放开，更重要的是想办法修复购房者的信心。

来源：地产申度