不许放松!楼市 又紧了!

Jeanne-Marguerite Lecadre in the Garden Sainte-Adresse，

Claude Monet

楼市调控，又有新变化！

这一次的变化，非常特殊，2019年从来没有发生过。

什么变化？

放松，竟然失败了！

7月19日，据大河报消息，开封市住建局于7月17日，下发楼市新政，文件全称是《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。

文件里最重要的一条信息就是：

正式取消已经执行2年多的新建商品房3年限售期。

开封限售解禁，被爆出来之后，迅速发酵，以开封菜（KFC）闻名的三线城市，瞬间就成了今夏全国最热的地方！

就在全国热议，开封之后，会不会有更多城市跟进解封限售之时，戏剧性的事发生了！

7月20日，开封住建局，“主动”在开封市政府的官网上，贴出公告：

撤销三天前（7月17日），关于楼市限售的决定。

至此，在开封限售松绑72小时，被媒体披露24小时之后，放松宣告失败！

放松失败！楼市 新信号？！

放松失败，开封住建局，有点懵！

要知道，开封限售刚解封的时候，开封住建局曾经向媒体表示： 

开封市2017年出台限售政策之后，炒房现象基本得到遏制，限售政策并不必要。

没想到，时隔仅24小时，开封住建局就推翻了自己的说法，在7月20日的公告里表示：

对不住观众，此前没有经过充分调研，决定太仓促，为了楼市平稳，还是要继续限售。

有个成语叫，“朝令夕改”，开封住建部门，用实际行动，告诉大家，这个成语表达的是什么意思。

前言不搭后语，开封住建局，到底哪次说得对？

数据来看，说住房不炒得到遏制，其实没错。

据开封市统计局官数据，2018年，开封全市房地产开发投资（含兰考）240.84亿元，同比下降12.1%，其中住宅181.25亿元，下降11.0%；全市商品房销售面积（含兰考）同比下降10.6%。

2019年1～5月，开封市房地产业的营业收入比去年同期下降2.7%。

另据中国房地产业协会主办的中国房价行情网，开封楼市已经步入下行周期。

5月份以来，开封房价从7500元每平米持续下滑，按照现在的趋势发展，中国房价行情网预测下个月（8月），开封房价很可能跌破7000元！

除了楼市调控措施的影响以外，开封楼市变冷的理由，其实还有一些非常重要！

首先，和郑州楼市脱钩。

2016年到2018年，开封楼市升温，房价快速上涨，和郑州楼市外溢，郑汴一体化关系密切。

然而，到了2019年，郑州和开封楼市正式脱钩。

据中原地产数据，2019年5月以来，郑州楼市有一定程度的回暖，但这反而加剧了开封市场持续低迷，不少项目至今只完成了年度目标的3成左右，销售情况不容乐观。

克尔瑞的数据，也显示，由于开封和郑州郊区房价几乎持平，价差不在，来自郑州的投资客大幅下滑。

2019年之前，开封楼市，40%是本地客户，其中20%来自开封郊县，郑州投资者则占到20%。

2019年以来，开封买房结构大变，开封郊县买房者占比已经接近50%，而来自郑州的投资者则销声匿迹。

其次，棚改不及预期。

三四线楼市，棚改重中之重。

2018年，根据《开封市棚户区调查摸底和2018——2020年改造计划》，2019年计划棚改3.3万户，投资364.7亿，比2018年投资多60亿。

然而，根据河南省2019年的计划，河南全省棚改计划削减70%，削减幅度位居全国第二！

目前，从公开资料，还查不到开封市具体棚改的执行情况，但如果参照全省标准，大降70%，开封棚改自然不容乐观。

再次， 开封人口持续下滑。

短期因素不再，长期因素，其实也不支持开封楼市长期看涨。

以常住人口来看，开封多年来持续下滑，2010年曾经达到471万，而2018年，只剩下455万。

看数据，摆事实，开封楼市不容乐观，但为什么，开封不可以像南京高淳、青岛高新区等地区一样，顺利给楼市松绑呢？

券商中国，在采访业内人士之后表示：

开封限售松绑一日游，表明国家现在不允许地方政府明确放松楼市调控。

以结果推定，不允许放松其实明摆着，但为什么现在不允许松绑？业内人士没说，市面上的文章也没人回答。

这里，叶檀财经，就不能在此时此刻给楼市松绑，来做一些猜想。

主要理由，有三个。

排名前列， 下周科创板就是开始交易，开封选择在这个节骨眼上，和万众瞩目，众望所归的科创板抢头条，这确实不太合适。

第二， 除了科创板，还有一件事马上就要来了。

啥事呢？指导下半年经济的重要会议即将召开。

7月开始，房地产融资，全渠道，极速收紧。这个动作，预计和即将召开的重要会议无不关系，甚至可能会在重要会议上得到确认。

既然，往紧了调，现在是主流，而且临近重要会议，那么限售松绑，开封的动作确实有点不合时宜。

第三， 开封下属有个地方叫兰考。

兰考是重要的对口扶贫县，指导意义非常强烈，开封包括兰考，放松楼市调控，从这个角度也有点违背现在的楼市基调。

为了验证上面说的话，举个例子。

衡阳2018年12月27日，也曾经有过，朝令夕改，24小时调控放松失败的情况。

2018年12月26日，衡阳下发《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》，放松限价（不是限售）。

时隔仅一天，就撤销了限价公告，在提及撤销原因的时候，衡阳住建部门表示：

对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市人民政府决定撤销该文件。

2018年12月26日，衡阳初衷挺好，想给大家送一个圣诞节礼物，但衡阳可能忘了，中国人不应该过圣诞节。

对时间敏感的话，应该知道，2018年12月13日，重要会议分析2019年经济形势；2018年12月27日，重要会议，审议“工作条例”。

两次重要会议之间，分析经济的重要会议之后仅两周，就放开楼市，这确实有点……

最终，总结一下，一城一策，调控权下放没错，但必须契合整体的楼市基调。现在基调趋紧，逆势而上，显然不合时宜。

而且，实际上，现在看来，决策层对于不同城市的情况，其实有自己的理解。

风口上，开封放松失败，可能也意味着，其他有心，但没动的城市，得安生一段时间，把蠢蠢欲动得心，放在肚里。

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