十年房价只涨不跌,能否在2018逆转乾坤?三方面带你透彻分析

十余年间，中国楼市经历了一轮只涨不跌单边左侧上涨行情，即使出现小幅下行格局一般也仅1-2年，随后便出现报复性上涨，以至于普通百姓已不再相信楼市调控能抑制房价，至于原因专家也是众说纷纭。

其实，主要原因归纳起来无非是三个方面，一是商品房市场的土地供给被政府完全垄断；二是人口结构变化；三是连年货币超发。如果以上三方面原因没有明显改善背景下，房价难改上行趋势，但如今这三方面都正在发生根本性转变。

在商品房市场土地垄断方面，国土部提出的政府将不再是居住用地少有提供者意义重大，随着试点城市租赁住房土地供给量的提升、以机构为主的租赁市场的逐步建立，未来房企投资租赁住房的成本会大幅降低，房屋租赁市场的有效建立也将有效分流热点城市的购房压力，起到保障中低收入群体居住需求的重要作用。土地供应垄断格局的破冰是房地产长效机制的有效组成部分，长期对楼市走向影响深远。

当然，仅有土地垄断还不能构成房价的连续上涨，必须要有人口的配合。近年来中国劳动人口比例已呈下降趋势，而老年人口比例则快速增加，这对住宅的需求强呈现明显抑制作用。wind数据显示，中国劳动人口（15-64岁）在总人口中所占比例在2011年已开始下降，到2016年末该比例已下降至72.56%，与此对应的则是老年人口（65岁以上）比例近年来一直在上升，到2016年末已达10.8%。因此，人口结构潜移默化的改变也将对楼市走向形成较大影响。

土地供应垄断与人口增长还需加上货币供给的配合，才能支撑房价上涨。未来5年仍将处于去杠杆周期，2018年金融监管仍将进一步收紧。一旦经济面临较大下行压力，支持和鼓励居民购房的刺激政策就会出台，房价就会触底反弹。但此次情况与之前略有不同，过快的居民举债已明显超出居民收入增长的合理区间。统计显示，居民债务占居民可支配收入的比重，远远超出其他新兴经济体的水平，未来3-5年继续出台让居民加杠杆购房的刺激政策可能性非常小。

综上，过去20年支撑楼市只涨不跌的三大因素均在逐步发生改变，土地供给垄断破冰有望让机构主导的租赁市场迎来较大发展从而逐渐形成租售并举的住房体制，人口结构的悄然变化影响的是居民居住需求的改变，金融监管的收紧则会逐渐提升市场利率水平。未来房地产税择时推出，弥补地方财政部不足，届时拥有多套房的居民房地产持有成本将上升。因而，过去20年居民以房子为核心资产配置的时代或在渐行渐远，以鸡蛋不放在同一篮子里的分散资产配置才是合理管理家庭总资产的上策。

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