上海,松了!?

昨天，上海自贸区扩容，因一则限购放开的消息引发热议。中国经营报微博报道，据“中国经营报”微博刚刚报道，上海市副市长陈寅透露：上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。

随后，各大媒体争相解读：

中介们也彻底沸腾的，“临港住宅不限购，抓紧时间抢购”、“抓住最后机会，房价马上涨”诸如此类言论在朋友圈轮番轰炸。

这样的解读是误读！壹昨日，印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》（以下简称《方案》）。《方案》中一共提出了12条政策，包含人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短至5年，核心人才进一步缩短到3年；我们为外国人来新片区工作创造便利条件等，对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。而且，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。注意了，方案中提到的是人才购房资格由居民调整为个人，5年社保变3年，而非自媒体所说的“只要是非沪籍都能买房”！这是一条人才新政，是为了吸引人才到上海偏远地区而发布的政策，并非单独的房地产政策。而对人才的定义，方案中也并无明确提出；在此前的人才引进政策中，上海加大的是大数据、计算科学、人工智能等领域人才的引进。2018年3月36日，上海提出打造“人才高峰”，方案中明确13个集聚造就高峰人才的重点领域：宇宙起源与天体观测、光子科学与技术、生命科学与生物医药、集成电路与计算科学、脑科学与人工智能、航空航天、船舶与海洋工程、量子科学、高端装备与智能制造、新能源、新材料、物联网、大数据。与此同时，临港是战略性新兴产业的重点区域之一，其中在机器人、新能源只能汽车、航空、节能环保、高端能源装备、船舶与海洋工程装备领域中占据特别重要的位置。

综合上海以往人才政策和临港定位，临港产业发展需要的人才门槛较高，不是想进就进的。此政策虽然对房地产市场有一定影响，但主要是为了区域发展。如果符合资格的人比例不多，对市场的影响也不大。贰7月31日，中央政治局会议给楼市明确定调：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。从全国调控政策来定，“稳定”才是常态。副市长陈寅的讲话中并没有任何一句话提出放松调控，本质在于立足发展，目的是为自贸区吸引人才。而放宽限购是针对特定人群的，是自贸区新片区的配套政策，这是自贸区的特殊待遇，并不代表楼市调控方向性的变化。简言之，这不是在托临港楼市！所以，无需过度解读。朋友圈的中介们可以静一静了。叁根据排名前列财经报道，2002年，临港地区投入开发建设，这是上海继浦东开发开放后作出的又一项重大战略决策。目前，这片区域被定性为上海面向未来发展的重要战略空间，要努力打造上海新的增长极。《方案》中明确确定了临港新片区的功能和区位。临港新片区将参照经济特区管理，加强协同与长三角同创新发展，要对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区。

根据《方案》，按照“整体规划、分步实施”原则，本次自由贸易试验区临港新片区先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域，面积为119.5平方公里。具体区块的示意图如下：

从上图可知，临港位于上海东南角，濒临东海，距离市中心75公里。无论在交通区位配套上，还是实业上，都不发达。（关于临港板块，请戳下面视频）根据兔博士APP显示，7月临港新城新房成交均价约25536元/平。成交量仅为202套。

在临港本地楼市二手房成交量较高的4月，只有202套。

在市区工作的人基本不会考虑通勤差不多两个小时的临港，而刚取得购房资格的年轻人们也根本不会把房票浪费在这样的远郊区域；这是造成成交量不高的根本原因。而上海楼市本身已连续3年平稳，临港又处于偏远郊区，供大于求，此次政策的提出，对上海整体市场影响不大。

政策的出台，或带动临港地区去库存

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