沪上低总价房受追捧 刚需族启动一手住宅小阳春

2017开局冷清的上海房地产市场在2月末迎来一阵小阳春，一手住宅市场开始回暖，房企推盘量放大，上市楼盘项目重点推出紧凑户型的两房、三房，因总价亲民而受到市场追捧。专家分析认为，这样的市场行为为之后房企的推盘策略提供借鉴，而房企与市场之间的博弈还在继续。

现场

低总价受追捧

一手住宅市场持续回暖中。上海上上周新建商品住成交面积9.34万平方米，环比增加20.4%，达到年前成交水平，上周新建商品住成交面积12.52万平方米，环比上涨34.24%。新年后排名前列周推盘量为284套，第二周为608套，第三周预推盘量跌至186套，从项目来看，基本预推盘量维持在每周1个。相比年初，市场慢慢升温。目前有入市计划的住宅项目为28个，其中住宅19个，别墅7个，商业2个。从区域上看，外环外为21个，中外环间为2个，中内环间仅1个，内环内为4个，占比多的浦东新区有8个，嘉定、闵行两区均有4个；就推盘类型看，新盘占比为25%，旧盘加推占比为75%。

房企推盘节奏加快，市场亦迅速做出反应。从成交数据看，呈现出中低端项目占据主流的特点，上周成交面积前十位的项目中，均价在3万元左右/平方米的占了80%。排在成交首位的佳源梦想广场成交113套，均价为2万元/平方米；排在第二位的金地自在城 (楼盘资料 图库) 成交72套，均价在3.28万元/平方米；排在第四位的远洋万和四季 (楼盘资料户型图库) 均价在2.45万元/平方米，成交51套。上述项目分别位于奉贤枳林、松江泗泾和浦东惠南板块，属于价格低洼地区，带动上周成交均价下探至41397元/平方米，环比下跌14.22%。

刚需一族启动了一手住宅的小阳春行情。上周，位于嘉定新城板块的路劲上海派 (楼盘资料 图库) Ⅱ加推房源就尝到了甜头。该项目位于轨交11号线沿线，推出的房源为68平方米2房和87平方米3房的紧凑型，单价在3.2万元-3.5万元/平方米，包含精装修房源。有数据显示，路劲上海派Ⅱ (楼盘资料 图库) 的房源预售证为797套，认筹却高达1400组左右。现场几位购房者在受访时不约而同表示：周边二手房单价都卖3.6万元了，相比这个新盘要实惠不少，况且再靠市区一些的江桥新盘单价都超过4万元。

中原地产分析师分析认为，楼市新政决定刚需族成为了市场主力，认房又认贷加上二套房首付达到七成、利率上浮，低总价成为购买的决定因素，“年轻人结婚购房、小家庭因为孩子购房，刚需、刚改人群因为贷款限制，首先要考虑房屋总价，积极选择符合支付条件和能力的房源。上述新盘迎合了市场需求，经过蓄客，推出近800套房源说明开发商心里有底。”

其他房企的推盘也精准出击刚需、刚改人群，满足购房者紧凑户型、低总价的需求。像位于浦东临港的保利铃兰公馆主推89平方米的3房，同润金色橘苑主推78平方米的2房，位于宝山杨行的中冶盘古馨苑主推70平方米的2房，位于闵行马桥的万科公园大道主推98、103平方米的3房和95、110平方米的3房，位于宝山顾村的金地天地云墅推126平方米的4房。其中，万科项目新推30套房源均价与之前加推的持平，而该公司位于徐泾轨交17号沿线的项目天空之城正在蓄客阶段，主推89至120平方米2至3房的房源，填补徐泾板块的刚需一手房源少有。位于青浦新城的东原公馆 (楼盘资料 图库) 还推出了56平方米1房的房型。

分析

市场博弈仍在继续

与往年楼市到2月下旬时每天有三五个楼盘外推的节奏相比，今年的推盘节奏仍然马力不足，显露出房企的一丝不甘。“这种不甘是房企对市场仍抱有希望，认为房价不会跌。”卢文曦分析认为，“一方面项目预售证的审批更严，节奏放慢；一方面，开发商也不愿尽快推盘，在等市场的反应再定策略。”

跨过跌宕起伏的2016年，各大房企对2017年的业绩指标没有丝毫放松。恒大、万科、碧桂园、绿地等龙头房企要在去年的基础上再创新高，中坚力量也要求至少与去年持平，更有不少如旭辉、新城喊出了冲千亿元的目标。在这样的压力下，定价策略至关重要。卢文曦认为，房企的态度使得近期的市场处在博弈之中，“开发商还想等，购房人群也可以等。新政之后，市场的基调已经定了，如果认定房价下跌，购房人群愿意再等下去，况且二手房也打开议价空间，可以选择。市场活跃起来与否，价格到不到心理预期是关键。”

随着时间推移，房企承受的压力越来越大，3月若顶不住4月就可能降价，“市场是做出来的，不是谁能预先设计的。难道开发商准备等到拿现房出来销售？”卢文曦分析认为，对那些代价高昂拿地的项目来说，更需要审时度势，“前两年的地王，比如莘庄的金辉，江桥的龙湖，都面临抉择。”卢文曦分析认为，“目前的市场环境已不是当初拿地时，住建部等管理层持续释放稳定楼市尤其是主要城市楼市的信号，融资渠道持续收紧，加强监管，开发商的资金压力不断增加。”

因为市场情绪阻止房价反弹，房企之间也面临博弈。卢文曦提醒，“对开发商来说，若真到了降价的时候都想安全上岸，谁降得少，出货慢，谁就可能受拖累影响业绩。”